Caution bancaire : définition, principe et fonctionnement

À l’instar d’une personne physique ou d’un organisme d’État, un établissement bancaire peut se porter garant pour un locataire. Manda revient sur cette garantie fiable qui reste encore trop souvent inconnue des propriétaires.

Mettre son appartement en location, ce qu’il faut savoir sur la garantie bancaire

a. Qu’est-ce que la caution bancaire d’un logement ?

Le locataire potentiel n’a besoin ni de CDI ni de revenus fixes pour y prétendre. Les organismes d’État accordent la priorité aux revenus les plus faibles, tandis qu’avoir un garant physique implique souvent d’avoir un entourage solvable et présent. En accédant directement aux comptes du locataire, la caution bancaire constitue une alternative rassurante et astucieuse.  Les profils fragiles peuvent en demander un: il leur sera alors demandé de verser une somme d’argent sur un compte bloqué.

b. Les lois se rapportant au cautionnement locatif par un établissement bancaire

Considérée comme un crédit, cette démarche est principalement encadrée par les articles 313-7 et 313-8 du Code de la Consommation.  Les articles 2288 à 2297 du Code Civil résument quant à eux les obligations respectives de chaque partie.

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Principe d’une caution bancaire

Que le propriétaire exige une caution simple ou solidaire, le locataire peut faire la demande à sa banque de se porter garant pour son futur appartement. L’acte de cautionnement doit être daté, signé, écrit en version manuscrite ou dématérialisée. Il sera ensuite annexé au bail et transmis à chaque partie.

a. Quelles banques sont autorisées à se prêter caution pour un locataire ?

Il s’agit d’une question légitime en raison des nombreuses banques qui fleurissent sur la toile. Mieux vaut privilégier les franchises établies en France : par exemple le Crédit Mutuel, BNP Paribas ou encore La Banque Postale.  Attention : tous les établissements ne prévoient pas ce type de service.

b. Quelles conditions le locataire doit-il remplir pour être éligible à une caution bancaire ?

Le profil du locataire sera étudié par l’établissement bancaire : si son parcours est positif, absence de découvert ou de rejets de paiements, la caution lui sera accordée sans autre contrepartie que le paiement des frais de gestion (cas n°1). Si le profil du locataire requiert des garanties supplémentaires, après étude du dossier par la banque, celle-ci exigera le placement d’argent sur un compte bloqué (cas n°2). Cette somme sera utilisée par la banque pour rembourser d’éventuels impayés.

Cas n°1 : le parcours bancaire du locataire est exemplaire

La caution est accordée contre paiement d’une commission mensuelle. Cette dernière est calculée au prorata du loyer à honorer (généralement 2%). À cette condition, l’acte de cautionnement est disponible sous 8 jours ouvrés.

Cas n°2 : le locataire connaît des difficultés financières ou est en situation précaire

La banque lui demande d’ouvrir un compte type Livret de Développement Durable, LDD, et d’y verser l’équivalent des loyers à assurer: pour un acte de cautionnement d’un an et un loyer de 420€ mensuels, il devra y placer 420€ X 12 mois, soit 5 040€.  Les frais de gestion sont plus ou moins élevés selon le risque financier auquel s’expose l’établissement. Pour évaluer ce risque, le locataire doit monter un dossier comme il le ferait pour une caution physique: les critères d’accessibilités varient d’un organisme à l’autre.

Combien coûte une caution bancaire pour un appartement ?

En moyenne, une caution bancaire présente un coût annuel compris entre 300 et 400€ à la charge du locataire. Cette somme s’appelle SICAV de trésorerie. En l’absence d’incidents de paiement, le locataire récupérera environ 75% de son placement initial.
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• Côté propriétaires : les justificatifs à conserver

En cas d’incidents de paiement, deux démarches permettront à l’organisme bancaire de débloquer cet argent:

 
• Le commandement de payer au locataire, envoyé par courrier avec accusé de réception.
 
• 15 jours maximum après l’envoi de ce premier document, faites parvenir un commandement de payer à l’organisme bancaire qui s’est porté caution solidaire.

Attention, n’oubliez pas de conserver les accusés de réception de vos courriers recommandés: eux seuls déterminent la date de réception des avis de paiement.  Le bail sera bien entendu indispensable pour valider le montage du dossier.

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Recouvrement d’une dette locative 

Le type de caution, simple ou solidaire, détermine les démarches administratives à suivre.

 
• L’établissement bancaire s’est porté caution simple pour le logement

Dans un premier temps, le bailleur se retourne contre son locataire. Pour demander à la caution le recouvrement des impayés, il attendra la clôture (et l’absence de résultat) de cette première procédure judiciaire.

 
• L’établissement bancaire s’est porté caution solidaire pour le logement

Grâce à cette « garantie bancaire à première demande », le propriétaire pourra réclamer son dû dès le premier mois de retard.  Pour respecter son engagement, la banque n’aura qu’à prélever les fonds placés sur le compte bloqué.  Note: Dans les faits, cette démarche équivaut à une hypothèque de l’ensemble du patrimoine. Seule différence : le recours à un notaire n’est pas obligatoire.

Est-il possible de cumuler une GLI et une caution bancaire ? Les réformes de 2019

Deux cas de figure autorisent le bailleur à cumuler une garantie loyers impayés, GLI, et caution bancaire : le candidat à la location doit être étudiant ou apprenti. Grâce à ce nouvel outil, le locataire peut, en moins d’une semaine, trouver un garant simple ou solidaire.

a. Quelle est la durée d’engagement d’une caution bancaire ?

Prévue pour des baux provisoires, la plupart des garanties logement sont effectives pendant trois ans, soit 84 mois maximum. Les départs anticipés n’occasionnent pas de frais supplémentaires pour le locataire. La caution lui sera reversée une fois les commissions et factures payées.

b. Les mentions légales obligatoires sur un acte de cautionnement bancaire

Les habituelles mentions de l’article L 341-2 seront reportées dans le document, ainsi que le montant du loyer hors charges, inscrit en toutes lettres et en chiffres. L’omission d’un seul de ces points annule sa valeur légale.  Enfin, vérifiez que le document contient la mention imposée par l’article 331-1 du Code de la Consommation : « En me portant caution de Monsieur/Madame X […], je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si Monsieur X n’y satisfait pas lui-même.».  En conclusion, la caution bancaire est une garantie fiable et gratuite pour le propriétaire et permet de donner un accès au logement à des personnes plus isolées ou qui tout simplement n’ont pas de proche qui résident en France.

Manda accompagne les propriétaires-bailleurs

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