La caution solidaire

Il s'agit du dispositif le plus utilisé en location pour garantir la solvabilité du locataire, en ajoutant un tiers comme garant, via un acte de caution solidaire. Ceci permet de faire intervenir immédiatement le garant cautionnaire, en cas de loyers impayés de la part du locataire. L'expert de la gestion locative Manda fait le point sur la caution solidaire.

Tout savoir sur la caution solidaire

1. Qu’est-ce qu’une caution solidaire ?

Efficace et sécurisante, la caution solidaire assure au propriétaire un recouvrement en cas de dette locative. Dès le premier impayé, le bailleur est en droit d’entamer une procédure de recouvrement contre la caution.

2. Caution solidaire : définition

La loi parle d’un « tiers » qui s’acquittera des dettes locatives à la place du locataire s’il devenait défaillant. Comme indiqué dans le bail, l’habitant des lieux est tenu de préserver le logement, d’honorer son loyer et les charges qui lui sont attribuées. S’il ne répond pas à ses obligations, ces obligations seront la responsabilité de la caution solidaire.  En signant ce document, ce dernier devient légalement co-responsable du moindre retard de paiement. L’acte de caution solidaire peut être à durée déterminée ou indéterminée, couvrir un plafond illimité ou non.  Il permet au propriétaire de demander le remboursement de la dette dès le premier défaut de loyer caractérisé (=J+31 après le premier retard de paiement).

3. Lois se rapportant au cautionnement solidaire

Deux points légaux se rapportent plus particulièrement à la caution solidaire :

 
• La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : l’article 7 parle de la caution solidaire dans son ensemble, tandis que l’article 8-1 donne des précisions sur la co-responsabilité des colocataire
• Les limites et la rédaction de l’acte de cautionnement solidaire sont quant à eux régis par les articles 2011, 2013 et 2015 du Code Civil.

4. Les mentions légales dans un acte de caution solidaire

Pour être valide, le document doit comporter plusieurs informations, parmi lesquelles :

• Le prix du loyer en lettres et chiffres. Ce dernier est révisable chaque année, et s’ajuste aux barèmes fixés par l’Insee
• Une éventuelle clause expliquant que le garant renonce ou non aux  « bénéfices de division » (répartir la dette entre les garants) et « de discussion » (ne payer que si le locataire n’est pas solvable)
•  La durée du contrat de cautionnement : en l’absence de date précise, la résiliation pourra être faite unilatéralement. 
• L’article L-341-3 du Code de la Consommation précise que la mention suivante doit être reportée dans le document :

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“En renonçant au bénéfice de discussion défini à l’article 2298 du Code Civil et en m’obligeant solidairement avec Monsieur/Madame Untel […], je m’engage à rembourser le créancier sans pouvoir exiger qu’il poursuive préalablement Monsieur/Madame.”.

Qui peut se porter caution solidaire pour un logement ?

La réponse est simple : Toute personne de l'entourage du locataire, qui souhaite se porter garant par un acte de caution solidaire. Il faudra que sa propre solvabilité vienne être suffisante pour garantir le loyer bien évidemment.

1. Personne physique

Les parents, frères, sœurs, amis sont les personnes les plus susceptibles d’apporter de telles garanties.  Si une personne mariée sous le régime de séparation des biens signe un acte de cautionnement solidaire, son époux/épouse n’en sera pas responsable. Les biens meublés et son patrimoine immobilier ne sont pas solvables, à moins qu’il n’en fasse une demande expresse. Seuls ceux du garant seraient visés en cas d’accumulation de frais.

2. Demander à un organisme d’État ou à un organisme privé de se porter caution morale

De nombreuses options permettent de trouver un garant solidaire :

• Banques,
• Dispositif Visale,
• Organismes de cautionnement privés comme Garantme ou Youse,
• Société à condition qu’elle ne soit pas exclusivement composée de membres d’une même famille.

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Les points de vérification pour ajouter caution solidaire au bail

1. La caution est solvable

Ses revenus sont au minimum 2,7 fois supérieurs au montant du loyer et sa situation professionnelle est pérenne.

2. Elle propose de solides justificatifs

La loi ne permet plus au bailleur de demander n’importe quels documents. Il existe désormais une liste exhaustive:

Personnes physique

•  Pièce d’identité en cours de validité, qu’elle soit étrangère ou française,
•  Justificatif de domicile,
•  Bulletins de salaires et justificatif de travail (attestation de travail ou contrat de travail),
• Avis d'imposition.

Caution morale

• Extrait de K-Bis,
• Attestation INSEE portant le numéro d’identification,
• Extrait D1 du registre du commerce édité dans les trois derniers mois (si le garant travaille dans les métiers de l’artisanat),
• Bilans.

En somme, tout ce qu’il faut pour rassurer quant à ses capacités financières… Mais pas plus.

3. Couples et colocations : le cas du cautionnement multiple

Plusieurs cautions solidaires peuvent être associées à un même bail.  À moins qu’une clause dans l’acte de cautionnement ne le spécifie (bénéfice de division), la dette ne sera pas divisée entre les signataires. Au contraire, chacun s’acquittera de la dette en totalité, puis récupérera son montant lui-même auprès du locataire.  La loi Alur a apporté quelques modifications : les colocataires sont désormais coresponsables des impayés de loyers pendant 6 mois après leur départ, sauf si un nouveau locataire venait remplacer le locataire sortant.

Récupérer ses loyers impayés avec une caution solidaire

Quelle que soit la situation, le propriétaire peut entamer les démarches officielles lorsque le dû atteint l’équivalent d’un mois de loyer charges comprises.

Trois étapes pour faire intervenir la caution solidaire

• Le plus souvent, un simple courrier assorti d’un appel téléphonique au locataire suffit.
• À défaut de réaction, envoyez un commandement de payer avec A/R au locataire. La caution solidaire devra recevoir ce même document dans les 15 jours suivants. Deux hypothèses :

1.   La caution solidaire est toujours solvable, elle s’acquitte de la dette
2.   Sa situation a changé, elle refuse de payer

•   Il faut alors entamer une mise en recouvrement officielle, par voie d’huissier

Durée d’engagement : comment se rétracter d’une caution solidaire ?

La caution peut faire une demande de résiliation, notifiée au bailleur par courrier avec A/R. Ce dernier est libre d’accepter ou de refuser.

Caution solidaire, les évolutions jusqu'en 2020

Quelques réformes simplifient la rédaction des actes de cautionnement solidaire.

1. Caution solidaire : signature manuscrite ou électronique ?

Comme évoqué dans l’article 107 de la Loi 2018-1021, les signatures électroniques sont désormais reconnues légalement.  Depuis la loi ELAN du 23 Novembre 2018, l'acte de caution n'a plus à être recopié de manière manuscrite et sa signature suffit.

b. Le détail des engagements est-il toujours obligatoire ?

L’article 47 de loi Elan contredit le Code de la Consommation, (article n°341-2) stipulant que les garants ne sont plus tenus de dresser par écrit (et à la main) le listing de leurs engagements. Aujourd’hui une simple signature manuscrite ou dématérialisée apposée en bas de l’acte de caution solidaire pré-rempli suffit.  Datée et signée par les trois parties, l’acte de cautionnement sera annexé au bail (commercial ou locatif) et photocopié en trois exemplaires : un pour le bailleur, un pour le locataire et l’autre pour le garant.  Pour plus de précisions, n’hésitez pas à consulter ce modèle officiel d’acte de caution.  Important à savoir: Si le terme « caution solidaire » n’est pas précisé, la caution est considérée comme simple.

Manda vous accompagne dans la sélection de la caution solidaire

Une caution solidaire est donc une garantie pour le propriétaire-bailleur, faut-il encore que celle-ci soit fiable. Grâce aux nouvelles technologies, Manda sélectionne les dossiers locatifs solides, ce qui comprend également une caution solidaire solvable. Vous souhaitez en savoir plus sur nos services de gestion locative à 4,9% TTC? Contactez-nous en remplissant le formulaire ci-dessous ! Nous vous contactons sous 48 heures.