Changement de propriétaire : quels sont les droits du locataire ?

La vente d’un logement en location peut inquiéter le locataire à plusieurs niveaux. Pourra-t-il conserver son logement et ses droits après le changement de propriétaire ? Devra-t-il quitter son logement ? Des clauses vont-elles changer ? Dans cet article, nous répondons à toutes ces questions.

Les raisons d’un changement de propriétaire

Le changement de propriétaire en cas de vente immobilière

Un propriétaire bailleur a le droit de vendre son bien à n’importe quel moment, même si celui-ci est en cours de location. Le type de location (location vide ou location meublée), ou la durée du bail en cours n’influence pas ce droit : la vente est possible dans tous les cas.

Le locataire est cependant protégé, car la vente n’implique pas l’interruption du bail de location. La loi prévoit en effet la continuité du bail jusqu’à sa date d’échéance, même en cas de changement de propriétaire. Les locataires n’ont donc pas à s’inquiéter de perdre leur logement précipitamment à la suite d’un transfert de propriété.

Le changement de propriétaire à la suite d’un décès

Le changement de propriétaire peut aussi survenir après le décès du propriétaire actuel. Selon l’article 1742 du Code civil, un décès n'entraîne pas la résiliation prématurée du bail de location. Le locataire peut ainsi conserver son logement, car la propriété est transférée aux héritiers du défunt.

Les héritiers récupèrent ainsi tous les droits et les obligations concernant le bien. Ce sont eux qui se chargent de faire respecter le contrat en cours jusqu’à la date d’échéance.

Si le défunt n’a pas d’héritier, l’État devient le nouveau propriétaire du bien et reprend le contrat de location en cours.

Les droits du locataire après le changement de propriétaire

Le droit de préemption du locataire en cas de changement de propriétaire

Si le logement est une maison individuelle, le locataire ne dispose pas du droit de préemption sur l’achat du bien. Cela signifie qu’il n’est pas prioritaire sur d’autres acheteurs potentiels s’il souhaite se porter acquéreur.

En revanche, si le logement est un appartement faisant partie d’un immeuble et que le propriétaire met en vente cet immeuble, c’est différent. Le locataire dispose alors d’un droit de préemption en cas de location vide. Il est alors prioritaire sur les autres acheteurs. Il dispose généralement d’une période de 2 mois correspondant au préavis pour informer le propriétaire de son souhait d’acquérir le bien. Si le locataire envisage d’investir à l’aide d’un prêt immobilier, le délai de préemption peut être porté à 4 mois.

Le droit à la jouissance paisible du bien jusqu’à la fin du bail

Comme nous l’avons vu au début de cet article, la vente d’un bien immobilier loué n’implique pas la résiliation du bail de location. Le locataire conserve en effet le droit de jouir paisiblement de son bien, jusqu’à la date d’échéance prévue par le bail.

Le nouveau propriétaire reprend le contrat de location en cours, et s’engage à respecter les conditions qui ont été établies avec l’ancien propriétaire. Cela inclut le montant du loyer et des charges, ainsi que toutes les responsabilités qui incombent au bailleur (les éventuels travaux, le respect de la vie privée du locataire…). Le transfert de propriété d’un bailleur à l’autre n’est pas une raison suffisante pour mettre fin à un bail de location en cours.

Le droit de conserver son garant

Le garant est une personne physique ou morale qui s’engage à payer le loyer et les charges à la place du locataire si celui-ci rencontre des difficultés financières en cours de bail. Il s’agit d’une sécurité financière qui permet d’assurer les revenus locatifs du propriétaire en cas de problème de solvabilité du côté du locataire. L’identité et les obligations du garant sont inscrites dans le contrat de bail initial, qui a été signé par le locataire et l’ancien propriétaire. De ce fait, le garant fait partie des termes du contrat, et ne subit donc aucun changement à la suite du changement de propriétaire. Le locataire dispose donc du droit de conserver sa garantie.

Pour effectuer un changement de garant après un changement de propriétaire, le contrat de bail doit inclure une clause précise à ce sujet.

Le droit de récupérer son dépôt de garantie

Restituer le dépôt de garantie au locataire après l’état des lieux de sortie fait partie des obligations du propriétaire. Dans le cas d’un transfert de propriété en cours de bail, c’est au nouveau propriétaire de restituer ce dépôt. Pour cela, il doit s’appuyer sur l’état des lieux d’entrée qui avait été réalisé par l’ancien propriétaire, afin de s’assurer de la conformité du bien.

BON À SAVOIR : confier le bien à une agence de gestion locative permet de simplifier les démarches pour le propriétaire. Le gestionnaire se charge en effet de l’état des lieux de sortie.

Le droit à l’information

Être informé du changement de propriétaire est non seulement un droit du locataire, mais aussi une obligation du nouveau propriétaire. Ce dernier doit en effet contacter le locataire pour l’informer du rachat du logement. Il doit également lui transmettre ses coordonnées complètes afin que le locataire puisse communiquer facilement avec lui. Enfin, le nouveau propriétaire doit transmettre ses coordonnées bancaires, pour assurer le paiement du loyer.

Si le logement est géré par une agence de gestion locative, le gestionnaire s’occupe d’informer le locataire, ainsi que d’assurer la transition.

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Le nouveau propriétaire peut-il vendre le bien à son tour ?

Le nouveau propriétaire peut lui aussi décider de vendre le logement en cours de bail. Dans ce cas, plusieurs cas de figure peuvent exister. Le premier est de vendre le logement à un nouveau bailleur, qui lui aussi reprendra les termes des contrats de location jusqu’à leur terme. Toutes les informations que nous avons citées ci-dessus restent alors valides.

Le second cas de figure est celui du congé pour vente immobilière. Cela signifie que le propriétaire met fin au contrat de bail de son locataire, dans le but de vendre le logement. En règle générale, le bail de location se renouvelle de manière tacite à la fin du contrat, sauf si l’une des deux parties souhaite y mettre un terme. Dans le cas d’un congé pour vente, c’est le propriétaire qui choisit de ne pas renouveler le bail de location, afin de mettre le logement en vente sans locataire à l’intérieur.

Le locataire reste cependant protégé, car le propriétaire ne peut pas résilier le contrat avant sa date d’échéance. Le locataire conserve donc son logement jusqu’à la date de fin du bail. Après cette date, le propriétaire récupère le logement.

Pour en savoir plus sur la durée des différents préavis à respecter en fonction des contrats, n’hésitez pas à consulter nos articles sur le renouvellement de bail et sur le non-renouvellement de bail. 

Le nouveau propriétaire peut-il récupérer le logement ?

Pour récupérer le logement à la fin d’un contrat de location, le nouveau propriétaire doit invoquer un motif valable. Voici les différentes options qui s’offrent à lui.

Le congé pour reprise

Le congé pour reprise signifie que le propriétaire récupère le logement afin d’y habiter, ou bien d’y loger un membre de sa famille. Il peut alors reprendre son bien après la date d’échéance du bail.

Pour cela, il est obligatoire d’adresser une lettre de préavis à son locataire, au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail. Cette lettre doit indiquer le motif de la reprise du logement, le nom et l’adresse du bénéficiaire (lui-même ou un proche), ainsi que le lien de parenté entre le propriétaire et le proche en question. Cette lettre doit également contenir la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisations du locataire. Ce courrier doit être remis par lettre recommandée avec accusé de réception, par un commissaire de justice, ou bien en main propre contre émargement ou récépissé.

BON À SAVOIR : Le propriétaire a des obligations spécifiques si le logement est occupé par des locataires protégés. 

Le congé pour motif légitime et sérieux

Le congé pour motif légitime et sérieux permet au propriétaire de ne pas renouveler le bail de location du locataire, si celui-ci ne respecte pas les obligations inscrites dans le contrat. L’attitude du locataire peut alors être un motif de litige, et donne le droit au propriétaire de mettre fin au bail le jour de la date d’échéance. Dans certains cas, le propriétaire peut même entamer une procédure d’expulsion afin de résilier le contrat en cours. Voici les exemples les plus communs qui constituent des motifs légitimes et sérieux pour un congé locataire.

• ‍Les loyers impayés : défaut de paiement de plusieurs mois consécutifs.
• Les dégradations : le locataire entraîne des dégâts dans le logement et n’assure pas l’entretien.
• Le trouble du voisinage : nuisances sonores ou accumulations de déchets…
• L’usage non réglementaire du bien : sous-location non autorisée, transformation du logement en local commercial…
• Le défaut d’assurance : le locataire a l’obligation légale de fournir son attestation d’assurance au propriétaire tous les ans.

Là encore, le propriétaire doit adresser une lettre de préavis au locataire, afin de l’informer du non-renouvellement du bail. Ce courrier doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail.

Conclusion

Le changement de propriétaire ne doit pas être une source de stress pour le locataire. La loi permet en effet à ce dernier de conserver son logement jusqu’à la fin de son bail, en conservant toutes les clauses initiales. La communication entre le nouveau propriétaire et le locataire est néanmoins indispensable pour assurer une transition paisible. Le nouveau propriétaire se doit donc d’informer le locataire le plus tôt possible, afin de le rassurer et d’éviter tout retard de paiement. Les relations locatives peuvent ainsi demeurer transparentes et respectueuses.

Si vous avez besoin d’informations supplémentaires sur la transition de propriété, n’hésitez pas à contacter un expert en gestion locative Manda.

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