Choisir le bon moment pour investir dans l’immobilier ?

Vous avez un projet d’investissement mais vous cherchez le bon moment pour le concrétiser ? Voici les éléments à prendre en compte et à analyser pour savoir quand investir dans l’immobilier.

Les facteurs économiques pour investir dans l’immobilier

Le marché immobilier

Pour savoir quand investir dans l’immobilier, le premier facteur à étudier de près est l’évolution du marché. Celui-ci fonctionne par cycles, qui incluent des phases croissantes où les prix augmentent, des phases de stabilisation, et des phases décroissantes, où les prix baissent. Avant de vous lancer dans votre recherche de logements, vous devez donc identifier dans quelle phase se situe le marché immobilier actuel. Ainsi, vous pourrez trouver le bon moment, durant lequel les prix sont plus accessibles, et l’offre de biens assez vaste.

Renseignez-vous sur le nombre de transactions effectuées dans votre secteur, le taux de vacance, l’historique des prix de ces dernières années, ainsi que les conditions économiques du secteur qui vous intéresse. Ces données vous permettront de dresser une analyse plus complète. N’hésitez pas non plus à demander une nouvelle estimation du bien immobilier qui vous intéresse pour vérifier si le prix est en accord avec le marché actuel.

Les taux d’intérêt

Lorsque vous souhaitez acheter une maison ou un appartement, vous devez impérativement surveiller l’évolution des taux d’intérêt. Il s’agit en effet d’un facteur déterminant pour la réussite ou l’échec de votre futur projet. Les taux d’intérêt influencent l’obtention de votre prêt immobilier. Globalement, plus les taux sont élevés, plus l’emprunt sera difficile, car le TAEG pourra plus facilement dépasser le taux d’usure en vigueur. En clair, cela veut dire que de hauts taux d’intérêt font grimper le coût total de votre crédit, au risque de dépasser le maximum autorisé par les banques. Quand cette situation se produit, les banques refusent les dossiers de demande de prêt.

En cette fin d’année 2024 par exemple, les taux d’intérêt ont tendance à baisser progressivement. Cette courbe descendante représente une opportunité pour les investisseurs immobiliers, car elle peut rendre les crédits bancaires plus accessibles. Nous pouvons donc vous recommander de concrétiser votre projet immobilier pendant que les taux sont en baisse.

Quand investir dans l’immobilier en fonction des saisons ?

Investir dans l’immobilier en été et au printemps

Les avantages

La saisonnalité joue un rôle important sur le marché immobilier. Elle influence le volume de l’offre, ainsi que celui de la demande. On entend souvent parler des avantages d’investir dans l’immobilier en été ou au printemps, car ces périodes ensoleillées présentent plusieurs avantages.

L’offre est généralement plus abondante, car de nombreux propriétaires attendent la fin de l’hiver pour mettre leur logement en vente. Les beaux jours offrent également un cadre idéal pour les visites immobilières, ce qui permet de présenter les biens sous leurs meilleurs aspects. L’été est aussi une période privilégiée pour les déménagements, car pour beaucoup de familles, il s’agit des vacances scolaires.

Les inconvénients

Ces saisons offrent donc des avantages, mais n’oublions pas les quelques inconvénients. Le dynamisme du marché entraîne inévitablement une concurrence plus élevée. De ce fait, les acheteurs potentiels sont plus nombreux à s’intéresser à chaque logement. Il est donc plus difficile de tirer son épingle du jeu. La forte demande peut également entrainer des prix plus élevés.

Investir dans l’immobilier en hiver et en automne

Investir en automne et en hiver présente des avantages et des inconvénients opposés à ceux que nous avons cités précédemment au sujet de l’été et du printemps.

Les avantages

L’offre est généralement moins importante, car les propriétaires souhaitant vendre pendant la saison basse sont moins nombreux. Le nombre d’acquéreurs potentiels diminue également, ce qui réduit la concurrence. Vous avez donc plus de temps et moins de pression pour visiter des logements et trouver la perle rare. De plus, l’offre et la demande réduites entraînent des prix moyens plus abordables, ce qui représente un avantage financier non négligeable.

Les inconvénients

L’offre plus limitée peut aussi représenter un point faible, car cela diminue vos chances de trouver un appartement ou une maison qui correspond à tous vos critères. De plus, les conditions météorologiques sont moins favorables, ce qui n’offre pas le meilleur environnement pour les visites, surtout pour les espaces extérieurs.

Les facteurs personnels

La situation personnelle et professionnelle

Investir dans l’immobilier est une décision importante, à ne pas prendre à la légère. Elle découle bien souvent de l’obtention d’un prêt immobilier, elle-même influencée par votre situation personnelle et professionnelle. Pour qu’une banque vous accorde un financement, vous devez en effet présenter un dossier attrayant, qui prouve que vous êtes quelqu’un de stable, tant socialement que financièrement. Les banques ne prennent aucun risque, elles doivent donc s’assurer de votre solvabilité. Les critères suivants sont étudiés :

-          La situation familiale.

-          Les revenus : le montant de votre salaire, la stabilité de vos revenus, vos revenus complémentaires.

-          Le taux d’endettement et l’impact sur votre capacité d’emprunt.

-          Le montant de votre apport personnel et l’origine des fonds.

-          La situation professionnelle : type de contrat (CDD, CDI…), la durée, et l’ancienneté.

-          Les historiques bancaires : gestion des comptes, épargne.

-          Les historiques des crédits : les éventuels crédits en cours, l’absence de fichage bancaire.

-          La nature du projet immobilier : type de bien, état du bien…

-          Le montant du prêt demandé et la durée.

-          Le coût total de l’emprunt avec les frais annexes.

-          Les garanties et les assurances.

Le budget et les objectifs

Comme nous venons de le voir, votre situation financière est un critère déterminant pour la réussite de votre investissement immobilier. Votre budget détermine le genre de biens vers lesquels vous pouvez vous tourner. Il se compose de vos revenus et de vos dépenses, de votre capacité d’emprunt, ainsi que de votre apport personnel. Lors de votre calcul, n’oubliez pas les frais annexes, tels que les frais de notaire, les frais de dossier et d’assurances, les frais de déménagement, ainsi que la taxe foncière et les charges de copropriété (si vous investissez dans un immeuble et non une maison individuelle).

Vos objectifs orientent eux aussi votre investissement. Vous devez les déterminer clairement, afin de savoir quand investir dans l’immobilier. Si vous souhaitez acheter une résidence principale, vous avez un objectif de stabilité. La localisation et les prix du marché local sont donc des critères à surveiller de près. Si vous avez pour objectif de devenir propriétaire bailleur, la demande locative dans certains secteurs est alors l’un des critères principaux à analyser. La saisonnalité des locations joue aussi un rôle crucial pour déterminer quand investir et quand louer.

Le contexte politique et réglementaire

Certains dispositifs de défiscalisation immobilière accordent aux bailleurs des avantages fiscaux. Leur disponibilité et leur date de fin peuvent influencer le timing de votre investissement.

Les dispositifs fiscaux

La loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière dédié à l’investissement locatif neuf, disponible jusqu’à la fin de l’année 2024. Si vous souhaitez profiter des avantages fiscaux de ce dispositif, le bon moment pour investir est donc cette année.

La loi Pinel permet de défiscaliser une partie de vos impôts en louant votre bien neuf pendant 6, 9 ou 12 ans, à hauteur de 9% du prix du bien, 12% ou 14%.

Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie offre les mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel, mais est dédié à l’immobilier ancien qui nécessite des travaux de rénovation. Il est disponible jusqu’à la fin de l’année 2027.

Les statuts LMNP et LMP

Les statuts de loueur meublé non professionnel et loueur meublé professionnel permettent d’optimiser la fiscalité sur vos revenus locatifs, grâce à la location meublée.

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La loi Malraux

La loi Malraux est dédiée à la location vide de logements anciens prestigieux, situés dans des secteurs sauvegardés. Elle permet de défiscaliser une partie de vos impôts grâce à la réalisation de vos travaux de rénovation.

La politique de logement

La politique de logement influence les investisseurs immobiliers à bien des égards. Voici quelques exemples :

La RE2020

La réglementation environnementale 2020 fait suite à la réglementation thermique de 2012. Elle applique des règles strictes pour les performances énergétiques des logements neufs. Ses objectifs sont notamment la réduction de l’empreinte carbone du parc immobilier, l’augmentation du confort thermique des habitants, et l’amélioration de la qualité et de la durabilité des logements neufs, grâce à des matériaux et équipements plus écoresponsables. La RE2020 influence les constructions en cours en 2024, et donc les projets des investisseurs et le timing de leur projet.

La réforme des DPE

La réforme du diagnostic de performance énergétique impacte significativement le marché de l’immobilier ancien. Elle interdit notamment la mise en location des passoires thermiques (notées G, F, puis E), avec une mise en application progressive de 2024 à 2034. De nombreux propriétaires mettent donc en vente leurs logements trop énergivores, car ils se retrouvent dans l’incapacité de les louer. Pour les acquéreurs, cela peut influencer la question de « quand investir dans l’immobilier », surtout s’ils souhaitent acheter un logement ancien à bas prix afin de le rénover. Dans ce cas, cette fin d’année 2024 peut être une période propice.

L’encadrement des loyers

L’encadrement de loyers intervient dans les zones tendues, où la demande de logement dépasse l’offre, au risque de faire flamber les prix des loyers. Cet encadrement limite donc les montants que les propriétaires peuvent appliquer, afin de favoriser l’accès aux logements pour les locataires. En tant qu’investisseur locatif, cette réglementation peut influencer le timing de votre projet, car vous pouvez être amené à sélectionner un secteur en fonction. Si vous souhaitez par exemple échapper aux plafonds des loyers, vous devez vous orienter vers des zones non concernées, où l’offre est potentiellement moins élevée. Cela peut notamment rallonger le délai de votre achat, le temps que vous dénichiez la perle rare.

Les subventions et les incitations gouvernementales

La démocratisation du prêt à taux zéro (PTZ)

Certains dispositifs et subventions de l’État peuvent vous pousser à vous lancer dans un projet immobilier. C’est notamment le cas du prêt à taux zéro, qui a élargi son champ d’application en 2024. Il est prolongé jusqu’en 2027, et est maintenant accessible à près de 29 millions de foyers supplémentaires. Si vous faites partie de ces profils, c’est peut-être le bon moment pour investir dans l’immobilier à l’aide de ce prêt complémentaire.

MaPrimeRénov’

Le dispositif MaPrimeRénov’ fait partie intégrante de la politique énergétique de l’État. En 2024, elle offre des subventions à certains propriétaires pour les aider à financer des travaux de rénovation énergétique. Cette aide peut influencer votre stratégie d’acquisition, car elle vous permet de vous tourner vers des logements qui ont besoin de rénovation, en réduisant les coûts.  

Conclusion

Pour savoir quand investir dans l’immobilier, vous devez donc étudier de nombreux paramètres, au niveau de votre situation personnelle, des évolutions du marché, des réglementations, des saisons, et du contexte réglementaire et politique. Il n’existe pas un « bon moment » qui peut correspondre à tous les investisseurs, car chaque projet possède ses propres spécificités. Pour trouver le moment idéal en fonction de vos objectifs et de vos attentes, n’hésitez pas à vous faire accompagner par nos experts immobiliers. 

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