Comment fonctionne la location de résidence secondaire ?

Pour rentabiliser leur investissement, pour faire en sorte que leur logement soit habité ou pour générer des revenus supplémentaires, de nombreux propriétaires décident de louer leur résidence secondaire. Quelles sont les règles à suivre ? Quelles sont les démarches à respecter ? Que peut-on et ne peut-on pas faire ? Manda propose de vous pencher sur la location de résidence secondaire.

Résidence secondaire et résidence principale : quelles différences ?

Au regard de la loi, notamment de l’administration fiscale, la résidence principale et la résidence secondaire font l’objet de définitions bien précises.  La résidence principale est celle dans laquelle le contribuable habite et vit et dans laquelle le centre des intérêts matériels et professionnels de cette personne se trouve. Par conséquent, il n’est pas possible de posséder deux résidences principales.  La résidence secondaire est généralement un logement de villégiature dans lequel un propriétaire ou un (ou plusieurs) locataire(s) réside(nt) pendant une courte période. Les logements meublés mis en location pour des séjours touristiques sont donc considérés comme des résidences secondaires.

Mettre une résidence secondaire en location : les règles à suivre

Tout propriétaire disposant d’une résidence secondaire peut la mettre en location :

 
• À l’année, auquel cas la location de la résidence secondaire suit les mêmes règles que celle d’un logement meublé classique ;
 
• Ponctuellement, à des clients de passage, pour leur usage exclusif et sur de courtes périodes.

Les logements permettant la location de résidence secondaire peuvent aussi bien être des maisons que des villas ou encore des studios meublés.  Lorsqu’une résidence secondaire est proposée en location saisonnière, il convient de respecter certaines règles:

 
• La location de résidence secondaire doit se faire pour l’usage exclusif du locataire, ce qui sous-entend que le propriétaire ne peut pas être présent dans le logement.
 
• Le locataire ne peut pas élire domicile dans le logement.
 
• La location de résidence secondaire doit se faire pour une courte période, à la journée, à la semaine ou au mois, sans dépasser 90 jours pour un même client.
 
• Un logement qualifié de « meublé », pour faire l’objet d’une location, doit contenir un minimum d’éléments (meubles, literie, réfrigérateur, etc.).
 
• La location de résidence secondaire ne peut se faire si elle est interdite par le règlement de copropriété.

Les démarches pour louer sa résidence secondaire en location saisonnière

Les démarches permettant la location saisonnière d’une résidence secondaire varient selon la commune dans laquelle elle se trouve. Trois cas de figure peuvent se présenter:

 
1. Une autorisation de changement d’usage puis une déclaration du logement en mairie, qui utilise un numéro de déclaration. C’est notamment le cas à Paris, Bordeaux, Cannes, Nice, Biarritz, Annecy, Aix-en-Provence, Strasbourg, Toulouse, Tours et Lyon. À noter que le changement d’usage peut être soumis à la règle de compensation, imposant au propriétaire d’acheter une surface équivalente d’un local commercial qu’il devra transformer en local d’habitation.
 
2. Une déclaration du meublé en mairie, suivie d’une autorisation de changement d’usage. Cette procédure s’applique notamment aux résidences secondaires mises en location dans les villes de plus de 200 000 habitants, ou les communes des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. À noter néanmoins que rien n’empêche une commune de prendre la décision d’imposer cette procédure.
 
3. Une déclaration du meublé mis en location saisonnière sans nécessité d’obtenir une autorisation. Ce cas se présente pour toutes les autres communes.

D’une manière générale, pour mettre une résidence secondaire en location saisonnière, il convient de s’adresser à la mairie de la commune concernée afin d’obtenir le détail des démarches à effectuer.

Quelques démarches supplémentaires à ne pas oublier

 
• Pour mettre une résidence secondaire en location saisonnière, le propriétaire loueur doit également demander son inscription au répertoire Sirène de l’Insee (formalité gratuite). En retour, il obtiendra un numéro SIRET qu’il utilisera sur sa déclaration complémentaire de revenus.
 
• Selon la situation du propriétaire, le lieu et l’utilisation personnelle du bien mis en location, il est possible que le loueur soit amené à payer la cotisation foncière des entreprises. Pour vérifier ceci, il convient de s’adresser directement au service des impôts des entreprises du lieu de la résidence secondaire mise en location.

Est-il possible de louer une résidence secondaire sur des sites de location touristique en ligne ?

Depuis l’adoption de la loi ELAN (dite «loi logement 2018), publiée au journal officiel du 24 novembre 2018, la mise en location d’une résidence secondaire, notamment les résidences secondaires louées par le biais de plateformes de location en ligne (Abritel, Sejourning, HouseTrip…), fait l’objet de règles strictes, avec notamment des sanctions durcies envers les propriétaires qui ne respectent pas leurs obligations.  La possibilité de louer une résidence secondaire, diffère en fonction de la commune dans laquelle se trouve le logement, ainsi que la nature du bien immobilier.  De manière synthétique:

 
• Dans les villes de moins de 200 000 habitants, il est possible de louer une résidence secondaire via des plateformes de location en ligne ;
 
• Dans les villes de plus de 200 000 habitants :
•   Si la résidence secondaire a une destination commerciale, elle peut être louée sur des plateformes de location en ligne ;  
• Si la résidence secondaire à une destination d’habitation, elle ne peut pas être louée sur des plateformes de location en ligne

Lorsque la location saisonnière d’une résidence secondaire est possible sur des plateformes de location en ligne, le propriétaire loueur doit impérativement respecter la loi:

 
• Il doit déclarer son meublé de tourisme à la mairie, quelle que soit la commune dans laquelle se trouve le logement. Certaines communes fournissent aux propriétaires un numéro d’enregistrement pour chaque logement ayant fait l’objet d’une déclaration. Ce numéro doit impérativement être publié dans chaque annonce de location.
 
• Il doit se conformer au règlement de propriété qui peut interdire la présence d’un meublé de tourisme dans l’immeuble.
 
• À Paris, dans les départements des Hauts-de-Seine, en Seine-Saint-Denis et dans le Val-de-Marne, ainsi que dans les villes de plus de 200 000 habitants et les villes de 50 000 habitants en « zone tendue », le propriétaire loueur doit faire une demande d’autorisation de changement d’usage de sa résidence secondaire mise en location. Certaines villes, dont Paris, imposent également des règles de compensation.
 
• Les revenus encaissés par le loueur au titre de la location de sa résidence secondaire doivent être déclarés aux impôts, au titre du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Depuis le 1^er janvier 2019, les plateformes de location de courte durée déclarent automatiquement les revenus des propriétaires aux impôts.
 
• Si la location de la résidence secondaire génère un revenu supérieur à 23 000 € par an, le loueur est dans l’obligation, sauf dérogation, de s’affilier au régime social des indépendants (RSI) et doit ainsi s’acquitter des cotisations sociales.
 
• Si la commune impose le paiement de la taxe de séjour au locataire, comme cela est le cas dans 14 745 communes en France, le propriétaire loueur est tenu de la faire payer par son locataire puis de reverser les sommes à la commune.

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