Comment investir dans l’immobilier locatif neuf ?

Vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif neuf et, comme toute première fois, vous vous posez beaucoup de questions. Étape par étape, Manda expert en gestion locative vous accompagne dans votre projet pour que votre investissement dans l’immobilier locatif neuf soit une réussite et le début d’une belle aventure en tant que propriétaire bailleur.

Investir dans l’immobilier locatif neuf : prenez votre temps !

La pierre fait partie des placements les plus sécurisés actuellement. À ce titre, l’immobilier résidentiel locatif vous permet de constituer un solide patrimoine pour assurer votre avenir ainsi que celui de vos enfants et petits-enfants. Votre bien immobilier prendra de la valeur au fur et à mesure que les années passeront, vos loyers vous permettront de boucler vos fins de mois ou tout simplement, de rembourser votre prêt immobilier. À terme, vous profiterez de votre investissement, soit pour en jouir personnellement, soit pour sa rentabilité attractive qui vous permettra de maximiser vos revenus.  Investir dans l’immobilier locatif neuf ne peut pas faire l’objet d’une décision hâtive. Ainsi, comme pour tous les événements et les aspects importants de la vie, le temps est votre allié principal. En outre, il convient de vous informer sur les tenants et les aboutissants d’un investissement locatif neuf. Prenez le temps d’étudier le type de logement que vous souhaitez acheter, l’état du marché locatif dans la zone que vous considérez, la sélection du locataire et le type de location que vous envisagez (vide, meublé), le loyer, le crédit, l’imposition, les taxes et, bien évidemment, la gestion locative.

Définissez vos objectifs

La première étape, dans le cadre d’un investissement dans l’immobilier locatif neuf, consiste à définir vos objectifs. Pourquoi souhaitez-vous réaliser cet investissement ? Vos objectifs concernent-ils le court terme ? S’agit-il, au contraire, d’assurer votre avenir ainsi que celui de vos enfants ? En fonction de vos objectifs, le type de logement qui vous conviendra sera certainement très différent. En effet, si vous souhaitez par exemple investir dans un bien immobilier neuf pour le mettre en location sans envisager d’y habiter plus tard, votre acquisition ne tiendra pas compte de vos préférences personnelles. En revanche, si votre appartement ou maison est destiné à devenir votre habitation principale à terme, durant vos vieux jours par exemple, il vous faudra prendre en compte certaines considérations aussi bien pratiques qu’émotionnelles.  Lorsque vous définissez vos objectifs avant d’investir dans l’immobilier locatif neuf, considérez votre statut patrimonial. Si vous êtes marié ou en couple, si vous avez des enfants, il faudra impérativement vous intéresser aux aspects juridiques de votre investissement, en matière de partage comme en matière de transmission du patrimoine et de succession.

Définissez l’emplacement de votre futur bien immobilier locatif

Quels que soient vos objectifs, l’une des règles auxquelles vous ne devrez pas déroger est celle de l’emplacement. Investir dans l’immobilier locatif neuf, c’est s’engager sur la durée. Pour vous assurer de trouver des locataires, le bien immobilier doit être situé dans un quartier agréable, à proximité de commerces et de transports en commun. Dans les grandes villes, la proximité de parcs et d’espaces verts est un véritable avantage, notamment.  Que vous souhaitiez habiter dans le bien immobilier que vous envisagez d’acheter ou non, il est important de vous mettre à la place des locataires. Selon la taille du bien, votre investissement locatif neuf intéressera des personnes seules, des couples ou encore des familles. Les impératifs, pour chaque cas de figure, sont différents. Pour les uns, il s’agira d’avoir accès rapidement aux transports en commun et aux commerces, alors que pour les autres, la présence d’écoles sera privilégiée.  Par ailleurs, même si vous envisagez d’investir dans l’immobilier neuf pour une longue, voire une très longue durée, il convient de toujours penser à la revente. Les aléas de la vie ne pouvant être prévus, il est important que vous puissiez revendre votre bien immobilier lorsque vous en aurez envie ou besoin. En outre, vérifiez que le marché locatif dans la zone qui vous intéresse est un marché porteur. Cet indicateur est très important, car il forme une garantie de rentabilité pour votre investissement dans l’immobilier locatif neuf.

Définissez le type de logement à envisager

Une fois que vous avez défini l’emplacement et étudié le marché locatif dans la zone qui vous intéresse, la question à se poser concerne le type de logement. Un studio ? Un F2 ? Une maison individuelle ? Encore une fois, le type de logement influera directement sur le type de locataire que vous attirerez. Si, par exemple, vous investissez dans une ville universitaire comme Paris, Lyon, Strasbourg, Marseille, Toulouse… et que vous ciblez principalement les étudiants, un studio sera tout à fait suffisant. En revanche, dans une commune moins animée, si vous envisagez d’attirer des familles, il faudra considérer un appartement plus grand, voire une maison individuelle. À l’image d’un professionnel du marketing, il vous faudra définir votre (vos) locataire(s) idéal(aux) et réfléchir quant à ses (leurs) priorités afin d’envisager le type d’investissement locatif neuf le plus adapté.

Comment allez-vous financer votre investissement locatif neuf ?

Bien évidemment, la question du budget et du financement de votre investissement immobilier locatif neuf doit se poser en amont. Selon vos moyens, votre volonté vos capacités d’apport, votre effort d’épargne et vos besoins, les solutions envisageables seront différentes. Pour vous aider à faire le point, Manda vous propose un outil performant de rentabilité locative.  Pour financer votre investissement locatif neuf, vous passerez très certainement, comme la quasi-totalité des propriétaires bailleurs, par un emprunt immobilier. L’optimisation du financement de votre immobilier locatif neuf est très importante, au même titre que la possibilité de minimiser vos impôts. Il faudra donc compter sur votre banque, sur un organisme financier de votre choix ou sur un courtier pour trouver le crédit immobilier le plus adapté à votre situation. Vous vous verrez proposer un prêt amortissable classique ou, si vous touchez d’autres revenus fonciers, un prêt in fine dont le remboursement du capital est dû à terme. Par ailleurs, à côté de votre emprunt, il faudra également songer aux assurances crédit, qui vous couvriront en cas de décès ou perte totale et irréversible d’autonomie ou encore en cas de perte d’emploi.

Comment allez-vous louer votre bien immobilier neuf ?

La prochaine étape consiste à définir la manière dont vous souhaitez louer votre bien immobilier neuf. Vide ou meublé ? Chaque option présente des avantages et des inconvénients. Il convient également de considérer la fiscalité liée à la location vide et à la location meublée, la deuxième étant parfois plus intéressante pour les propriétaires bailleurs sur le plan fiscal. À noter également qu’il existe des mécanismes permettant de faire baisser le montant d’impôts à payer: Cosse Ancien, Pinel, LMNP…  En cas de location vide, le bail signé avec le locataire court sur une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction. Vous percevez, de la part de votre locataire, un dépôt de garantie représentant un mois de loyer sans les charges. Lorsqu’il souhaite quitter votre appartement ou maison donnée en location vide, votre locataire doit respecter un préavis qui va de un à trois mois selon les zones géographiques et selon les cas. Dans le cadre de la location vide, l’imposition se fait sur la base montant perçu : en dessous de 15000 € par an, vous êtes imposable au titre du régime micro foncier. Au-delà, vous êtes soumis au régime réel. Cliquez ici pour en savoir plus sur le régime microfoncier et le régime réel. La location vide peut donner lieu à un déficit foncier qui, à terme, diminue le montant des impôts à payer.  En cas de location meublée, vous signez, avec votre locataire, un bail d’un an, voire moins long pour certains types de locataires, comme les étudiants par exemple. Le dépôt de garantie peut monter jusqu’à 2 mois, sans les charges. Le bien immobilier doit être meublé selon une liste prédéfinie. Votre location meublée donne lieu à des loyers imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez ainsi le choix entre le régime forfaitaire ou le régime réel. Le second vous permet de déduire charges et amortissements de vos recettes locatives, diminuant ainsi votre impôt.

Définissez le juste loyer et le bon locataire

Si votre loyer peut être fixé librement, il conviendra d’avoir étudié les prix du marché en amont. Pour trouver rapidement un locataire, votre loyer doit être attractif, dans une fourchette acceptable par rapport aux autres biens similaires en location.  Le choix de votre locataire, quant à lui, fait partie des étapes cruciales de la réussite de votre investissement locatif neuf. Vous avez la possibilité de trouver un locataire vous-même et d’en vérifier la solvabilité avant de signer le contrat de bail. Vous pouvez également vous fier à une agence qui s’occupera de trouver un locataire en votre nom et de gérer votre bien immobilier au mieux. Nous vous invitons à découvrir notre offre de gestion locative à 4,9 % TTC, ainsi que les nombreux avantages de confier, à Manda, la gestion de votre bien immobilier locatif neuf.