Propriétaire bailleur : quelle est la différence entre un T1 et un T2 ?

Quel bien immobilier vous permettra de dégager le meilleur rendement locatif et de bâtir votre patrimoine ? Chaque type d’appartement présente ses avantages lors de sa mise en location. Dans cet article, nous vous présentons tout d’abord les différentes appellations des logements. Nous détaillons ensuite la différence entre T1 et T2 en termes de rentabilité, de cible et de gestion, afin de vous aider à faire le choix le plus avantageux pour activité de propriétaire bailleur.

L’appellation des appartements

Les appartements T et F

En France, les appartements sont classés en fonction du nombre de pièces qu’ils possèdent. Nous rencontrons souvent plusieurs appellations, définies par des lettres, comme les T1, T2, T3, T4+, ainsi que les F1, F2, F3, F4+. La lettre T définit le « type » d’appartement, tandis que la lettre F désigne sa « fonction ». Dans les faits, les lettres T et F se réfèrent aux mêmes types de logements.

Un T1 et un F1 signifient la même chose : un appartement qui dispose d’une pièce de vie principale, avec une cuisine séparée.

Un T2 et un F2 désignent un appartement doté de deux pièces distinctes, en plus de la salle de bain et de la cuisine séparées. Il s’agit souvent d’un salon et d’une chambre.

Vous l’aurez compris, à chaque pièce à vivre supplémentaire, le chiffre derrière la lettre T ou F augmente. Les appellations peuvent aller jusqu’au T6 ou F6, voire au-delà pour les biens immobiliers encore plus vastes.

Ces deux termes sont utilisés par tous les acteurs de l’immobilier, de manière interchangeable. Pour les particuliers, propriétaires, bailleurs ou locataires, ils peuvent parfois porter à confusion, mais en réalité, ils ne présentent pas de différence.

La différence entre studio, T1 et T1bis

La différence entre un T1 et un studio peut être floue, que vous soyez investisseur, propriétaire occupant de votre résidence principale, bailleur, ou bien locataire. Les deux désignent un appartement avec une pièce à vivre, cependant il existe une nuance importante entre les deux.

Comme nous l’avons vu précédemment, le T1 (ou F1), est un logement avec une seule pièce de vie, mais dont la cuisine est séparée. La différence réside ici. En effet, le studio est un appartement dont l’unique pièce à vivre inclut la cuisine, le salon, ainsi que la chambre. La cuisine est alors ouverte au lieu d’être séparée par une cloison.

Cependant, dans les deux cas, la salle de bain et les toilettes sont séparées.

Sur certaines annonces immobilières, on peut retrouver l’appellation T1bis, T2bis, T3bis, T4bis, et ainsi de suite. Cette précision signifie que l’appartement dispose d’un espace supplémentaire, généralement sous forme de mezzanine ou d’alcôve. Cet espace n’est pas totalement fermé, il ne peut donc pas être considéré comme une pièce de vie à part entière.

Les appartements multiplexes

Les duplex

Un duplex est un appartement disposant de deux étages, reliés par un escalier intérieur. Ce type de logement peut se situer au sein d’un immeuble en copropriété, ou encore être agencé comme une maison semi-indépendante. Certains duplex disposent d’une seule entrée, au premier ou au deuxième étage, tandis que d’autres peuvent inclure des accès indépendants à chaque étage.

Les avantages locatifs sont nombreux, tels que :

-          La sensation d’espace plus vaste pour les locataires

-          L’amélioration de la vie privée par rapport à un appartement de plain-pied

-          Une meilleure séparation des espaces de vie et des espaces dédiés au sommeil

Les triplex

Le triplex est un appartement qui s’étend sur trois niveaux, là encore reliés par des escaliers intérieurs. Tout comme le duplex, le triplex peut avoir une entrée commune, ou bien plusieurs accès indépendants. Le potentiel locatif de ce type d’appartement est d’autant plus grand, car il peut convenir à différents types de locataires. Il peut s’agir d’une colocation, de familles nombreuses, ou encore de plusieurs familles réunies.

La flexibilité de l’utilisation du triplex en fait également un logement de choix pour créer des espaces de vie privée ainsi que des espaces professionnels avec une grande facilité.

Les souplex

Le souplex est également un appartement qui s’étend sur plusieurs niveaux. Sa particularité est qu’au moins l’un d’entre eux se situe en sous-sol, ou en demi-sous-sol. L’étage situé sous le niveau du sol n’est pas considéré comme un sous-sol, mais comme un véritable espace aménagé avec une ou plusieurs pièces à vivre.

Ce type de logement est de plus en plus populaire en France, surtout dans les zones urbaines denses. En plus d’offrir plus d’espaces qu’un appartement de plain-pied, l’isolation phonique est généralement meilleure.

La différence entre T1 et T2 : quel est le meilleur choix pour investir ?

La différence de cible entre un T1 et un T2

La première différence principale entre un T1 et un T2 est la cible de locataire que vous pouvez toucher. En effet, bien que ces deux types de logements soient de petites surfaces, on constate des variations de la demande locative.

Les T1 attirent principalement les étudiants, surtout lorsqu’ils se situent dans des villes universitaires et à proximité des grandes écoles. Cibler des locataires étudiants lorsque vous investissez dans un T1 est donc la stratégie la plus évidente. Cependant, sachez que ce type d’appartement attire aussi bon nombre de jeunes actifs, surtout dans les centres-villes, ainsi que les touristes en location saisonnière.

Les T2 peuvent s’adresser à un panel de locataires plus large que celui des T1. En effet, la présence d’une pièce supplémentaire permet aux T2 de convenir aux étudiants et aux jeunes actifs, mais également aux couples et aux retraités. Les opportunités de location sont alors démultipliées.

La différence de localisation entre un T1 et un T2

En fonction de votre cible, les localisations à privilégier pour un T1 seront les suivantes.

Pour louer à des étudiants :

-          Une grande ou moyenne ville prisée par les étudiants

-          Un secteur à proximité des universités et/ou des transports en commun

Pour louer à des jeunes actifs :

-          Les centres des affaires

-          Les centres-villes

Pour louer à des touristes pour une courte durée :

-          Les centres historiques

-          Les stations balnéaires

-          La côte maritime ou la montagne

Comme nous l’avons vu précédemment, le T2 présente une plus grande flexibilité locative que le T1. Acheter un bien dans un secteur qui plaît à différents publics vous permet donc de maximiser votre taux d’occupation. Les localisations à privilégier sont celles qui sont proches des transports en commun, des services et des commerces. Ainsi, vous pourrez aussi bien cibler des étudiants que des couples, ou encore des retraités. Pour rappel, la proximité avec des pharmacies et des établissements de santé est un avantage majeur pour cibler les locataires âgés.

La différence de rentabilité entre un T1 et un T2

Même si les petites surfaces présentent des rentabilités assez élevées, il existe une certaine différence entre le T1 et le T2.

Dans la majorité des cas, plus la surface habitable est vaste, plus le prix d’achat au mètre carré diminue. De ce fait, le coût d’acquisition par mètre carré pour un T1 est généralement plus élevé que pour un T2. Cependant, le montant du loyer /m² peut lui aussi être supérieur, surtout en location meublée. On estime en effet que les logements meublés peuvent se louer jusqu’à 10% plus cher que les logements vides.

Les T1 font face à une demande locative particulièrement élevée, notamment grâce au 3 millions d’étudiants présents en France. À cela s’ajoutent les jeunes actifs et les touristes, ce qui permet de louer très facilement et de rentabiliser rapidement votre acquisition.

De plus, même si le prix/m² est plus élevé, les T1 sont les surfaces les plus petites sur le marché, avec les studios. De ce fait, le prix reste abordable, ce qui facilite l’accès à la propriété pour les budgets modestes.

Enfin, les locataires étudiants disposent généralement de garants fiables, le plus souvent : leurs parents. Ils peuvent également se tourner vers la Garantie Visale d’Action Logement. Cela représente une sécurité financière supplémentaire pour l’acquéreur.

Un investissement locatif dans un T2 nécessite un budget plus élevé, et donc un crédit immobilier plus important. En revanche, le prix d’achat par mètre carré est plus bas. Le volume et la flexibilité de la demande locative apportent des opportunités intéressantes pour maximiser votre rentabilité. En effet, le T2 permet de louer à des couples et des retraités, dont les baux de location sont généralement plus longs. Ce type de logement offre donc une meilleure stabilité financière, et un turnover moindre. Le risque de vacances locatives est alors réduit.

La différence de gestion entre un T1 et un T2

Comme nous l’avons vu précédemment, les T1 s’adressent majoritairement aux étudiants. Le bail de location de courte durée est donc courant, ce qui nécessite une gestion plus importante que pour un T2. En effet, un contrat de bail de quelques mois ou d’une année demande de réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie plus fréquemment, ainsi que toutes les autres démarches administratives relatives à la gestion d’un bien lorsqu’un locataire s’en va pour laisser sa place à un autre.

Le T2 représente alors un avantage, car les frais de gestion sont en moyenne moins élevés, grâce au turnover moins fréquent.

Dans les deux cas, confier votre bien à une agence de gestion locative vous apporte un avantage majeur : celui de déléguer toutes les tâches légales et administratives à des professionnels de l’immobilier. Vous gagnez ainsi en tranquillité d’esprit tout en sécurisant vos revenus locatifs.

Que conclure sur la différence entre T1 et T2 ?

 Les T1 et les T2 sont des logements particulièrement prisés sur le marché immobilier locatif. Le type de logement qui sera le plus avantageux pour vous dépendra de nombreux facteurs. On peut notamment citer :

-          Le type de bien (logement neuf ou logement ancien)

-          Votre budget

-          Votre capacité d’emprunt

-           Le contrat de location (location vide ou meublée)

-          La localisation (zones tendues avec encadrement des loyers par exemple)

-          Le montant des loyers perçus

-          Les coûts de gestions

-          Les assurances (PNO, loyers impayés, dégradations…)

-          Votre cible de locataires

-          Les dispositifs de défiscalisation que vous choisissez (Dispositif Pinel, dispositif LMNP…)

-          Les charges déductibles

-          La durée de la location et la capacité de revente

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter notre article sur les avantages fiscaux du LMNP, ou encore sur la loi Pinel 2024.

Notre équipe d’experts de la gestion locative se tient à votre disposition pour toute demande de renseignement.

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