Comprendre la société civile immobilière familiale

Vous souhaitez constituer un patrimoine immobilier mais vous disposez d’un budget limité ? Créer une société civile immobilière peut être la solution, car elle vous permet de vous associer à d’autres personnes pour augmenter votre capacité d’investissement. Dans cet article, nous vous présentons le principe de la SCI, ainsi que le fonctionnement précis de la société civile immobilière familiale.

Qu’est-ce qu’une SCI

Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet à au moins deux personnes de s’associer pour gérer un patrimoine immobilier. Chaque associé injecte un apport dans la société, et détient des parts sociales équivalentes.

Les différents types de SCI

Avant d’entrer dans les détails de la société civile immobilière familiale, passons en revue les différents types de SCI.

La SCI de gestion ou de location

Elle correspond à la forme de SCI la plus « classique ». Elle permet de s’associer afin d’acquérir des biens immobiliers à louer, et de les gérer à plusieurs. Il peut s’agir d’habitations (maisons individuelles, appartements en copropriété…), de locaux commerciaux, de location permanente ou saisonnière, de location meublée, ou encore de location nue.

L’objectif principal de cette SCI est de faire fructifier les revenus locatifs, afin de répartir les gains en fonction des parts de chaque associé. En revanche, elle ne peut pas être utilisée pour de l’achat-revente.

La SCI de construction-vente

Cette SCI se concentre sur l’achat et la revente de biens immobiliers. Elle est un peu particulière, car en tant que société civile, une SCI ne peut normalement pas mener d’activité commerciale telle que la vente. Cependant, la SCI de construction-revente échappe à cette règle. Elle permet d’acheter un terrain afin d’y construire un logement, si celui-ci est revendu immédiatement après la fin du chantier. La SCI est ensuite dissoute.

L’intérêt principal de ce type de société est de diviser le coût de l’investissement entre les associés. Elle permet également d’être imposé sur l’impôt sur le revenu, malgré la nature commerciale de l’activité.

La SCI d’attribution 

Moins répandue que les autres types de SCI, la SCI d’attribution a pour objectif d’acquérir des biens immobiliers ou de les faire construire, puis de répartir la propriété entre les associés. La société est ensuite dissoute.

La SCI de jouissance à temps partagé

Cette société civile immobilière est la plus rare. Elle permet aux associés de partager l’usage d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Chacun d’eux dispose d’un temps d’occupation en fonction de l’apport injecté dans la société. Il peut alors utiliser le logement comme une résidence secondaire ou une maison de vacances par exemple. En revanche, ce type de SCI ne peut pas avoir d’activité locative.

La SCI agricole

Cette SCI est assez particulière, car elle ne concerne pas directement des logements ou des locaux commerciaux. Elle permet à plusieurs agriculteurs de s’associer afin de développer et financer leurs exploitations, notamment en achetant du matériel et des moyens humains.

Qu’est-ce qu’une société civile immobilière familiale

La société civile immobilière familiale est assez répandue en France. Elle consiste à s’associer au sein d’une même famille pour acquérir des biens immobiliers. Les liens de parenté peuvent aller jusqu’au 4^e degré, c’est-à-dire jusqu’aux oncles, tantes, cousins germains, neveux, ou encore nièces. Ce type de SCI est notamment utilisé pour faciliter la succession lors d’un décès dans une famille. Les parts sociales sont alors réparties équitablement entre les enfants, ou les autres associés de la SCI. Cette forme juridique accorde également certains avantages fiscaux que nous allons voir dans la suite de cet article.

Concrètement, la société civile immobilière familiale sert les objectifs suivants :

-          Faciliter la transmission au sein d’un couple et la transmission dans le cadre d’une succession.

-          Mettre en place une indivision entre les différents héritiers.

-          Construire un patrimoine immobilier familial de qualité.

-          Gérer des projets immobiliers avec des membres d’une même famille.

Les avantages d’une société civile immobilière familiale

Gérer les biens de manière centralisée

La centralisation de la gestion du patrimoine immobilier est un avantage majeur de la SCI familiale. Elle permet d’avoir une vue d’ensemble sur le patrimoine immobilier et de ne pas s’éparpiller. En outre, la SCI familiale permet une certaine flexibilité dans le mode de gestion.

Si les associés le souhaitent, ils peuvent désigner plusieurs gérants, ce qui peut simplifier le processus décisionnel et assurer la gestion courante des biens. Les gérants sont généralement choisis en fonction de leurs compétences, et de la confiance que les autres associés de la famille ont en eux.

Il est également possible de désigner un gérant unique. Cela peut permettre d’éviter les risques de mésentente et de conflits liés à la gestion de la SCI familiale.  

Les membres d’une même famille peuvent également éviter la charge que représente la gestion d’une société civile immobilière, en nommant un gérant unique, extérieur à la société. Il peut s’agir d’une personne professionnelle, spécialisée dans ce type de gestion. La rédaction des statuts permet de fixer la durée de son mandat.

Les SCI familiales constituées entre les parents et les enfants font cependant exception. Dans ces cas-là, les parents sont désignés comme gérants.

Transmission aux héritiers

Abandonner le régime de l’indivision au profit de la SCI familiale est avantageux en cas de succession. Les parents peuvent choisir de donner des parts de façon successive à leurs enfants. Ils peuvent ainsi céder progressivement leurs parts sans imposition, en respectant une limite de 100 000€ par opération. S’ils ne dépassent jamais ce montant, ils peuvent céder l’intégralité de leurs parts à leurs enfants et s’exonérer totalement des droits de mutation qui s’appliquent normalement sur les transmissions.

Éviter les blocages de l’indivision

Quand un bien immobilier est détenu par plusieurs propriétaires, le régime de l’indivision s’applique. De ce fait, les décisions d’administration, comme la réalisation de travaux ou la mise en place d’un bail de location, nécessitent l’accord d’au moins deux tiers des associés (deux tiers des droits des indivis). D’autres décisions, comme un emprunt immobilier, l’achat ou la vente d’un immeuble, nécessitent l’accord unanime de tous les indivisaires. Si ces derniers sont en désaccord, cela peut entraîner des blocages.

La société civile immobilière familiale est alors très pratique pour éviter ces blocages. Dans la plupart des cas, les décisions sont privées par la majorité, mais pas forcément soumises à l’unanimité.

La SCI familiale permet également de protéger les associés d’une vente forcée, comme cela peut se produire dans le cadre de l’indivision, lorsque la vente immobilière est à l’initiative d’un indivisaire unique.

Optimiser le démembrement

La société civile immobilière familiale est très pratique pour démembrer une propriété. Elle offre en effet la possibilité de séparer l’usufruit et la nue-propriété. Les parents peuvent ainsi céder la nue-propriété à leurs enfants, tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire le droit de jouissance du bien. Le logement appartient donc aux enfants, mais les parents continuent à vivre à l’intérieur ou à en percevoir les revenus s’il est loué.

En obtenant la nue-propriété, les enfants obtiennent également les droits indispensables pour être associés de la SCI.

Les inconvénients d’une société civile immobilière familiale

La SCI familiale comporte de nombreux avantages, mais également certains inconvénients. Les principaux sont les suivants :

-          Il n’y a pas de limite dans la responsabilité des associés. Ils contribuent au passif social selon le montant de leurs parts sociales.

-          Les formalités de création peuvent être contraignantes, car il faut rédiger des statuts précis pour garantir le fonctionnement de la SCI.

-          Les associés ont diverses obligations comme celle de se rendre aux assemblées générales ordinaires après chaque exercice, afin de valider les comptes annuels. Ils se rendent également aux assemblées générales extraordinaires si nécessaire. De plus, la comptabilité est assez complexe.

La comptabilité et la fiscalité en société civile immobilière familiale

Les obligations comptables

La SCI familiale impose plusieurs obligations comptables, notamment :

-          La tenue d’une comptabilité en partie double : enregistrement chronologique de toutes les opérations financières (recettes, dépenses, investissements…).

-          Les livres comptables.

-          Le bilan à la fin de chaque exercice.

-          Le compte de résultat pour déterminer le résultat net.

-          L’assemblée générale annuelle : approbation des comptes, procès-verbal.

-          La conservation des documents comptables (pendant 10 ans), et l’archivage.

-          La comptabilité commerciale si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés.

La fiscalité

La SCI familiale est une société de personnes. De ce fait, elle est automatiquement soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Les associés se répartissent les bénéfices imposables, qui s’imposent sur leurs revenus propres. Ce n’est donc pas la société en elle-même qui paye l’impôt, mais bien les associés, selon le montant de leurs revenus respectifs.

Les associés de la SCI familiale peuvent toutefois choisir de dépendre de l’impôt sur les sociétés (IS). La taxe varie alors en fonction des bénéfices, avec un taux « classique » d’environ 25%.

Bon à savoir : si la SCI exerce une activité de location meublée, elle est soumise à l’IS par défaut et n’a donc pas besoin d’en faire la demande.

Conclusion

La société civile immobilière familiale est un outil précieux pour la gestion et la transmission du patrimoine immobilier au sein d’une même famille. Elle permet de centraliser la gestion des biens immobiliers et d’optimiser la fiscalité.

Sa création nécessite cependant une bonne rigueur comptable et fiscale. Il est donc fortement recommandé de faire appel à des professionnels spécialisés dans ce type de société, afin d’éviter les erreurs.

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