Encadrement des loyers : comment fonctionnent les calculs ?

En France, 28 agglomérations sont considérées comme des zones tendues, c’est-à-dire des zones géographiques dans lesquelles la demande dépasse l’offre immobilière. Dans ces zones, l’encadrement des loyers à la relocation a été instauré, limitant la marge de manœuvre des propriétaires lors du passage d’un locataire à l’autre. Ce dispositif, soumis à de rares exceptions, s’applique aux logements mis en location, qu’ils soient vides ou meublés, à partir du moment où ils sont destinés à être utilisés par des locataires en tant que résidence principale.

En outre, à partir du 1er juillet 2019, à Paris notamment, mais également dans les villes qui choisiront d’appliquer cette nouvelle réglementation, l’encadrement des loyers est renforcé par un système de plafonnement des loyers visant à limiter le prix de location au mètre carré à un seuil maximal.

Comment calculer l’encadrement des loyers à la relocation ? Sur quels critères se baser pour éviter de dépasser les seuils des plafonds à Paris et dans les communes qui auront choisi d’appliquer cette réglementation ? Manda vous explique ce que vous devez savoir pour rester dans les termes de la loi en vigueur.

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Comment fonctionne l’encadrement du loyer à la relocation en zone tendue ?

Au 1^er août 2012, le décret sur l’encadrement des loyers a vu le jour. Inscrit dans le programme du président François Hollande, ce décret était censé rendre plus facile l’accès au logement à travers 38 agglomérations françaises. Le décret en question date du 20 juillet 2012. Il instaure un blocage des loyers à la relocation, c’est-à-dire lors d’un changement de locataire ou un renouvellement de bail. Le propriétaire bailleur est ainsi tenu de respecter un plafonnement d’évolution de son loyer en fonction de la hausse de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE.

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Les zones concernées par l’encadrement des loyers

Comme précisé dans le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail, pris en application de l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les zones dans lesquelles s’exerce l’encadrement des loyers concernent : « propriétaires et locataires de logements nus et meublés situés dans les agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse. »

De manière très synthétique, si votre logement se situe en zone tendue, vous ne pouvez pas, en tant que propriétaire, augmenter le loyer lors du changement de locataire. Il existe néanmoins deux exceptions à cette règle :

• Lorsque le loyer a été sous-évalué
• Lorsque des travaux d’amélioration importants ont été effectués

Les exceptions à la règle d’encadrement des loyers

• Si le loyer a été sous-évalué, la hausse applicable aux loyers du nouveau locataire ne peut pas être supérieure à la moitié de la différence entre le prix d’un loyer déterminé par référence aux loyers constatés dans la zone dans laquelle se situe le bien pour des logements comparables et le dernier loyer payé par le locataire sortant.
  Par exemple, si le locataire sortant payait 1000 € de loyer et que la moyenne des références est de 1200 €, le loyer proposé au nouveau locataire ne pourra pas être supérieur à 1000 + ((1200 – 1000) / 2) = 1100€Il faut savoir également que, au-delà du calcul de l’encadrement des loyers en cas de sous-évaluation, le propriétaire doit être capable de justifier les références de loyer pour des biens immobiliers comparables situés dans la même zone. Un exercice parfois chronophage dont certains propriétaires préfèrent se passer, mettant ainsi une croix sur la possibilité d’augmenter leur loyer entre deux locataires. Les seuls propriétaires ayant intérêt à invoquer cette exception sont ceux dont les loyers étaient largement sous-évalués par rapport au prix du marché.

• Si le logement loué a fait l’objet de travaux d’amélioration, soit pendant le bail du locataire sortant, soit après le départ du locataire, et que le montant de ces travaux est égal à la moitié de la dernière année de loyer, l’augmentation de loyer annuel ne doit pas dépasser 15 % du coût réel de ces travaux. On prendra alors le coût TTC en considération pour les calculs.

• Dans le cas où les travaux d’amélioration ont été effectués depuis moins de six mois et leur montant équivaut au minimum à la dernière année de loyer payé par le locataire sortant, le propriétaire est libre de fixer le loyer pour son nouveau locataire. Cette exception encourage de nombreux propriétaires à réaliser des travaux d’amélioration d’importance.

Encadrement des loyers à Paris : le plafonnement des loyers doit être également pris en compte

À partir du 1er juillet 2019, à Paris et dans les autres villes qui auront fait le choix d’appliquer le plafonnement des loyers prévus par la loi Elan, un deuxième dispositif vient s’ajouter au calcul de l’encadrement des loyers à la relocation. À Paris et dans les villes concernées, il s’agit donc de procéder à un deuxième calcul afin de rester conforme à la réglementation en vigueur.

Pour calculer le loyer d’une location à Paris, il convient de se référer aux nouveaux plafonds publiés le 28 mai 2019. Tous les contrats de location signés à compter du 1er juillet 2019 seront ainsi soumis à des limites déterminées par les plafonds officiels. Cette mesure s’applique à compter du 1er juillet 2019 pour une période expérimentale de cinq ans, au titre de la loi Elan. Si Paris est la première commune dans laquelle s’appliquera cette réglementation, d’autres villes sont candidates à l’instauration du plafonnement des loyers.

Le plafonnement des loyers impose un montant maximal que les propriétaires ne pourront pas dépasser, calculé au mètre carré habitable pour les contrats de location signés à partir du 1er juillet 2019. Pour calculer le loyer de référence, plusieurs paramètres sont pris en compte, s’appuyant sur 4 critères :

• La zone géographique dans quelle zone est situé le logement loué
• La date de construction du logement, divisée en 4 tranches ; elle détermine l’âge du logement
• Le type de location (vide ou meublée)
• Le nombre de pièces

À Paris, un découpage géographique en 80 quartiers a été effectué et les plafonds de loyers sont proposés sur le site du gouvernement à l’adresse suivante : http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/

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Calcul du loyer de référence : les critères pris en compte

Parmi les critères utilisés pour calculer le loyer de référence, l’année de construction et le nombre de pièces du logement mis en location.

L’année de construction permet de déterminer la vétusté du bien. On considère ainsi 4 époques de construction différentes :

• Avant 1946
• Entre 1946 et 1970
• Entre 1971 et 1990
• Après 1990

Par exemple, le loyer de référence non majoré pour un 3 pièces dans le secteur du Père-Lachaise à Paris sera de 20,20€ au m² pour un logement datant d’avant 1946. Pour un logement d’après 1990, il faudra compter 22,70€ au m².

Le nombre de pièces, lui aussi, est important. Un appartement ne possédant qu’une seule pièce coutera plus cher au mètre carré qu’un appartement 3 pièces. Par exemple, pour un logement 1 pièce non meublé dans la zone de la Salpêtrière, construit après 1990, le prix au m² sera de 28.50€. Pour un 3 pièces répondant aux mêmes paramètres géographiques, il faudra compter 22,80€ au m².

Plafonnement des loyers : comment calculer le loyer maximal ?

Pour calculer le loyer maximal en cas de plafonnement des loyers, c’est très simple. Il suffit de prendre le loyer de référence et d’y ajouter 20% de sa valeur. Reprenons notre exemple précédent du non meublé de 3 pièces dans le secteur de la Salpêtrière. Son loyer de référence était de 22,80€ au m². Il suffira d’appliquer le calcul suivant :

• 22,8 x 0.2, soit un total de 4,56. En ajoutant ce nombre obtenu au loyer de référence, on obtient 27,4€ par m².

Pour cet exemple donc, le loyer maximal sera de 27,4€ par m².

Maintenant, si vous possédez un logement meublé, le prix de celui-ci sera légèrement majoré. En reprenant l’exemple précédent, on obtiendra donc avec un loyer de référence à 25,80€ par m² pour un logement meublé de 3 pièces. Son loyer maximal pourra alors grimper à 31€ par m².

Qu’est-ce que le complément de loyer exceptionnel ?

Certains propriétaires, bien que soumis à l’encadrement des loyers et au plafonnement, peuvent demander à bénéficier de l’ajout d’un complément de loyer exceptionnel. C’est exceptionnalité s’opère, il faut le savoir, au cas par cas. Un confort supplémentaire, comme le précise l’article 140 de la Loi Elan, permet un loyer exceptionnel justifié par la présence d’un élément que les autres appartements de même région géographique ne possèdent pas. Ces éléments peuvent être :

• Une terrasse
• Une vue sur les grands monuments de Paris
• Des meubles et équipements de standing
• Un parking
• La présence d’un sauna

D’autres éléments peuvent également être pris en compte comme par exemple une hauteur sous plafond de plus de 3,30 m ou la présence d’un home cinéma. Attention, en cas de première location du bien, il n’est pas possible d’apposer, au loyer proposé au locataire, un complément de loyer exceptionnel. Pour vous aider à définir un complément de loyer, Manda met en oeuvre son expérience et son expertise. Découvrez notre offre de gestion locative innovante en cliquant ici.

Quelles formalités administratives à respecter dans le cadre de l’encadrement des loyers à Paris ?

Dans le cadre de l’application de l’encadrement des loyers à Paris et dans les villes choisissant d’imposer le plafonnement des loyers à partir du 1er juillet 2019, le propriétaire devra se plier à plusieurs formalités.

À Paris, à partir du 1er juillet 2019, la réintroduction du plafonnement des loyers imposera aux propriétaires de se baser sur le loyer de référence. Il ne pourra pas être sujet à des compléments de loyers exceptionnels. En cas de changement de locataire, le loyer ne pourra pas non plus être revu. Le bailleur devra attendre une année pour envisager une augmentation de loyer, qui sera basée sur l’inflation des prix à la consommation. Sauf en cas de sous-évaluation, il faudra attendre 18 mois entre deux locataires pour pouvoir prétendre à une augmentation des loyers. Là encore le propriétaire ne pourra pas appliquer un tarif allant au-delà de 120% du prix du loyer par rapport à l’indice de référence des loyers (IRL).

Les sanctions pour non-respect des plafonds

En cas de non-respect des limites imposées par la loi Elan, le bailleur risque une amende administrative pouvant aller jusqu’à 5 000€ pour une personne physique et 15 000 pour une personne morale.

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Calcul du loyer de référence

Comme nous avons pu le voir précédemment, il est possible de majorer son loyer de référence au m² en respectant une limite de 20%. En outre, s’il est possible d’augmenter son loyer, il est tout aussi possible de le diminuer. Les propriétaires souhaitant être plus compétitifs sur le marché peuvent donc minorer leurs loyers jusqu’à 30% en dessous de la valeur du loyer de référence.

Ainsi pour notre appartement non meublé de 3 pièces dans le quartier de la Salpêtrière, le propriétaire souhaitant être compétitif pourra baisser le prix de son loyer à 16€ du m².

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