Encadrement des loyers au Pays Basque : guide complet 2026

L’encadrement des loyers au Pays Basque est entré en vigueur le 25 novembre 2024 dans 24 communes de la région. Cette mesure suscite autant d’espoirs que d’interrogations, tant chez les propriétaires que chez les locataires. Vous êtes concerné par une location ou un projet immobilier dans le Pays Basque ? Vous vous demandez si votre loyer respecte les plafonds légaux ? Notre guide complet vous permet de comprendre, point par point, le fonctionnement de ce dispositif, ses règles précises, les exceptions, les recours possibles, mais aussi ses effets sur le marché locatif basque.

Qu’est-ce que l'encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers est une réponse aux tensions du marché locatif dans certaines zones urbaines. Il vise à réguler les pratiques tarifaires tout en protégeant les locataires.

Définition et objectifs

L’encadrement des loyers au Pays Basque consiste à fixer une limite au loyer demandé lors d'une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail. Cette limite est calculée à partir de loyers de référence, établis pour chaque type de logement dans une zone géographique donnée. L’objectif ? Éviter les hausses abusives et préserver l'accès au logement pour les résidents locaux, souvent mis en difficulté par l'attractivité touristique et la pression foncière.

Ce dispositif poursuit plusieurs finalités :

• Freiner la spéculation locative, notamment dans les zones très prisées comme Biarritz ou Saint-Jean-de-Luz.
• Garantir un loyer raisonnable, en rapport avec les ressources moyennes locales.
• Rééquilibrer le rapport de force entre bailleurs et locataires, souvent inégal dans les zones tendues.

Bon à savoir : l'encadrement ne concerne que le loyer hors charges. Les charges locatives restent librement fixées.

Le cadre légal

L’encadrement des loyers au Pays Basque s’inscrit dans le prolongement de la loi ELAN, promulguée en 2018. Cette loi permet, à titre expérimental, d’instaurer une régulation des loyers dans les zones dites “tendues” où la demande dépasse largement l’offre.

La Communauté d’Agglomération Pays Basque a obtenu l’autorisation d’appliquer ce dispositif depuis le 25 novembre 2024. Elle devient ainsi la 7e zone de France à tester ce mécanisme, aux côtés de Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux et Plaine Commune.

Quelles sont les communes concernées par l’encadrement des loyers au Pays Basque ?

Ce dispositif ne s’applique pas uniformément à l’ensemble du territoire basque. Seules certaines communes ont été jugées suffisamment tendues pour justifier l'encadrement. La liste a été définie à partir de critères économiques précis : hausse des loyers, taux de résidences secondaires ou encore rareté de l’offre.

Liste des communes concernées

Voici la liste des 24 communes où l’encadrement des loyers au Pays Basque est désormais applicable :

• Ahetze
• Anglet
• Arbonne
• Arcangues
• Ascain
• Bassussarry
• Bayonne
• Biarritz
• Bidart
• Biriatou
• Boucau
• Ciboure
• Guéthary
• Hendaye
• Jatxou
• Lahonce
• Larressore
• Mouguerre
• Saint-Jean-de-Luz
• Saint-Pierre-d’Irube
• Urcuit
• Urrugne
• Ustaritz
• Villefranque

Il s’agit des communes qui subissent le plus fortement la pression locative et où les loyers ont connu les hausses les plus marquées ces dernières années.

Durée de l'expérimentation

L’encadrement des loyers au Pays Basque s’applique pour deux ans, jusqu’au 25 novembre 2026. Cette durée permet aux pouvoirs publics d’évaluer :

• L’impact réel du dispositif sur le marché locatif.
• Les réactions des bailleurs et des locataires.
• L’évolution des loyers dans les secteurs concernés.

À retenir : à l’issue de cette période, il sera possible soit de prolonger, soit d’élargir, soit d’arrêter l’expérimentation.

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Quels sont les types de logements et de baux concernés ?

Avant de calculer un loyer de référence, il est important de savoir si le logement entre bien dans le champ du dispositif.

Les locations soumises à l'encadrement

L’encadrement des loyers au Pays Basque s’applique uniquement à certaines formes de location. Les logements concernés sont :

• Les locations vides ou meublées, à usage de résidence principale.
• Les colocations avec baux multiples.
• Les baux mobilité, conclus pour des durées courtes dans un cadre professionnel ou d’études.

L'objectif est de couvrir les locations classiques, en résidence permanente, qui concernent la majorité des locataires locaux.

Les exclusions

Tous les logements ne sont pas concernés. Voici les principales exclusions :

• Locations saisonnières (type Airbnb ou meublé touristique)
• Logements sociaux (gérés par un bailleur social)
• Logements conventionnés par l’Anah, avec loyer réglementé
• Logements de fonction, attribués par l’employeur
• Sous-locations, y compris dans le cadre d’un bail principal

Bon à savoir : si vous mettez votre bien en location courte durée, vous n’êtes pas concerné par l’encadrement… mais attention, d’autres règles s’appliquent !

Calcul des loyers de référence

Bien comprendre comment est calculé un loyer de référence est essentiel pour appliquer correctement l’encadrement des loyers au Pays Basque. Ces plafonds sont en effet le cœur du dispositif.

Méthodologie

Les loyers de référence sont déterminés par l’Observatoire Local des Loyers (OLL). Cet organisme s’appuie sur un échantillon représentatif d’annonces et de baux pour établir un loyer médian.

Les critères pris en compte sont :

• Zone géographique : commune, quartier ou secteur
• Type de bien : appartement ou maison
• Nombre de pièces : studio, T2, T3…
• Année de construction : ancien, récent ou neuf
• Type de location : vide ou meublé

Le loyer médian est ensuite modulé à la hausse ou à la baisse pour définir deux autres plafonds.

Plafonds applicables

Trois niveaux sont définis pour encadrer un loyer :

Exemple : si le loyer médian pour un T2 meublé à Anglet est de 700 €/mois, le plafond majoré sera de 840 €, et le loyer minoré de 490 €.

Complément de loyer

Un complément de loyer peut être ajouté au-delà du plafond majoré, à condition que le logement présente des caractéristiques exceptionnelles. Il peut s’agir :

• D’une vue exceptionnelle (océan, montagnes)
• D’une terrasse panoramique
• D’un mobilier haut de gamme
• De services particuliers (jacuzzi, parking sécurisé…)

Mais attention, ce complément est interdit pour les logements classés F ou G au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE).

À retenir : tout complément doit être justifié dans le bail et discutable par le locataire.

⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Encadrement des loyers : comment fonctionnent les calculs ?”

Quelles sont les obligations pour les propriétaires bailleurs en matière d’encadrement des loyers au Pays Basque ?

Avant de proposer un logement à la location dans l’une des 24 communes concernées, les bailleurs doivent se conformer à des règles strictes en lien avec l’encadrement des loyers au Pays Basque.

Les mentions à faire figurer dans le contrat de bail

Le contrat de location doit obligatoirement contenir plusieurs informations :

• Le loyer de référence applicable au logement.
• Le loyer de référence majoré, qui constitue le plafond à ne pas dépasser.
• Le loyer effectivement demandé, hors charges.
• Le cas échéant, le montant et la justification d’un complément de loyer.

Cette transparence permet au locataire de vérifier la conformité du loyer dès la signature du bail.

Bon à savoir : l'absence de ces mentions peut être sanctionnée par la justice en cas de litige.

Le respect des plafonds

Le propriétaire doit impérativement respecter le loyer de référence majoré, sauf s’il justifie un complément légitime (caractéristiques exceptionnelles). Dans tous les cas :

• Le loyer hors charges doit être conforme aux plafonds en vigueur.
• Le bailleur doit conserver les preuves justifiant les montants appliqués.
• Il doit également mettre à jour les loyers en cas de renouvellement, selon les données les plus récentes.

⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Tension locative : comment calculer un loyer en zone tendue ?”

Quelles sont les sanctions en cas de non-respect de l'encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers repose sur un arsenal juridique destiné à dissuader les abus.

Amendes

Les sanctions varient selon le profil du bailleur :

• Jusqu’à 5 000 € pour une personne physique.
• Jusqu’à 15 000 € pour une personne morale (ex : SCI, agence…).

Ces amendes peuvent être prononcées par le préfet, à la suite d’un signalement ou d’un contrôle.

Recours des locataires

Les locataires qui estiment que leur loyer dépasse le plafond légal peuvent engager plusieurs actions :

• Saisir la commission départementale de conciliation pour une tentative amiable.
• En cas d’échec, saisir le tribunal judiciaire, qui peut ordonner :
  
  • Le remboursement du trop-perçu.
  • La régularisation du bail.
  • L’application rétroactive du loyer encadré.

À retenir : les locataires disposent de 3 ans après la signature du bail pour contester un loyer excessif.

Les outils pour estimer le loyer de référence

Afin de simplifier l’application du dispositif, la Communauté d’Agglomération Pays Basque a mis en place un simulateur en ligne, accessible à tous. Cet outil permet d’obtenir rapidement une estimation personnalisée du loyer encadré. Pour l’utiliser, il suffit d’indiquer :

• L’adresse précise du logement
• Le type de location (vide ou meublée)
• Le nombre de pièces
• L’année de construction

Le simulateur renvoie alors :

• Le loyer de référence minoré
• Le loyer de référence médian
• Le loyer de référence majoré

Ce service est gratuit, sans création de compte, et constitue une base fiable pour établir un loyer conforme à la réglementation. Pour une colocation, vous devez indiquer le nombre total de colocataires et préciser s’il s’agit de baux multiples.

⇨ Manda met aussi à votre disposition un simulateur en ligne gratuit d’encadrement des loyers !

Impacts et perspectives de l’encadrement des loyers au Pays Basque

Un dispositif aussi structurant que l’encadrement des loyers au Pays Basque suscite forcément des débats, tant sur son efficacité que sur ses effets.

Les objectifs du dispositif

Les autorités locales souhaitent, avec ce dispositif :

• Favoriser l’accès au logement des habitants permanents.
• Limiter la pression immobilière causée par le tourisme et les résidences secondaires.
• Encourager les propriétaires à proposer des loyers raisonnables.

Dans les premières semaines de mise en place, certains acteurs notent déjà une modération tarifaire dans les annonces publiées.

Controverses et débats

Malgré ses ambitions, l'encadrement fait l'objet de critiques :

• Certains propriétaires dénoncent une atteinte à la liberté contractuelle.
• Des professionnels de l’immobilier craignent une réduction de l’offre locative.
• D'autres évoquent un report vers les locations saisonnières, non concernées par le dispositif.

À retenir : le bilan de l’expérimentation, en 2026, permettra de trancher sur une éventuelle généralisation ou suppression du dispositif.

Conclusion

L’encadrement des loyers au Pays Basque constitue une avancée pour lutter contre les loyers excessifs dans une région marquée par une forte tension immobilière. En instaurant des plafonds précis dans 24 communes, la Communauté d’Agglomération cherche à préserver le pouvoir d’achat des locataires, tout en encadrant la spéculation qui freine l’accès au logement des résidents permanents.

Le dispositif impose dans tous les cas aux propriétaires bailleurs une vigilance concernant le respect des plafonds, la transparence du bail et l’éventuelle justification d’un complément de loyer. Côté locataires, des recours existent pour faire valoir leurs droits en cas d’abus. Même s’il fait débat, l’encadrement des loyers au Pays Basque pourrait donc bien devenir un levier durable pour équilibrer un marché immobilier en surchauffe. Les deux années d’expérimentation permettront d’en mesurer les effets réels.

Pour obtenir plus d'informations sur l’encadrement des loyers au Pays Basque, les conseillers de Manda, votre spécialiste de la gestion locative innovante, sont à votre écoute !

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FAQ sur l’encadrement des loyers au Pays Basque

Quelles sont les communes du Pays Basque concernées par l'encadrement des loyers ?

24 communes, dont Biarritz, Bayonne, Hendaye, Anglet, Bidart, Saint-Jean-de-Luz… La liste complète figure dans cet article.

Quels types de baux sont soumis à l'encadrement des loyers ?

Les locations vides ou meublées à titre de résidence principale, les colocations avec baux multiples et les baux mobilité.

Comment est calculé le loyer de référence ?

À partir des données de l’Observatoire Local des Loyers, en fonction de la zone, du type de logement, du nombre de pièces, de l’année de construction et du type de location.

Puis-je appliquer un complément de loyer ?

Oui, uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (vue, terrasse, équipements haut de gamme). Mais cela est interdit pour les logements classés F ou G au DPE.

Quelles sont les sanctions en cas de non-respect de l'encadrement des loyers ?

Une amende jusqu’à 5 000 € pour les particuliers et 15 000 € pour les professionnels. Le locataire peut aussi saisir la justice.

Comment utiliser le simulateur de loyer de la Communauté d'Agglomération Pays Basque ?

Connectez-vous au site officiel, renseignez les caractéristiques du logement (adresse, type, nombre de pièces) et obtenez instantanément les plafonds applicables.

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