L’impact du quartier sur l’estimation du loyer à Strasbourg : Analyse de 5 quartiers populaires

Le marché locatif est particulièrement dynamique à Strasbourg. Son architecture, son bassin d’emploi et son pôle universitaire attirent une demande locative massive. La ville compte près de 70% de locataires, dont de nombreux jeunes de moins de 30 ans. Strasbourg regorge d’opportunités pour les propriétaires bailleurs. Estimer correctement votre loyer reste cependant un élément indispensable pour réussir à louer rapidement. Dans cet article, nous détaillons l’impact qu’a le quartier sur l’estimation du loyer de votre logement à Strasbourg.

Pourquoi le quartier est-il déterminant pour l’estimation du loyer à Strasbourg ?

Des écarts de prix entre les quartiers

De nombreux facteurs influencent l’attractivité d’un quartier. On pense notamment au cadre de vie, au nombre de commerces, aux espaces verts et aux parcs, aux écoles et aux universités, aux transports en commun, à la typologie des logements, aux infrastructures publiques, aux emplois, aux lieux de divertissement, ou encore au patrimoine historique.

De ce fait, tous les quartiers strasbourgeois ne sont pas prisés de la même façon par les locataires. Le volume de la demande locative diffère en fonction des secteurs. Le quartier impacte donc directement l’estimation de loyer de votre logement à Strasbourg.

Les zones les plus dynamiques se situent dans le centre-ville et aux alentours. C’est notamment le cas du centre historique, du quartier Petite France, de Contades Centre ou encore de l’Orangerie. Ces quartiers abritent les logements les plus onéreux, que ce soit au niveau des prix de vente ou des prix des loyers. A contrario, les quartiers périphériques tels que Cronenbourg, Montagne Verte, Stockfeld, ou encore HautePierre affichent généralement des prix plus abordables.

Selon le baromètre de LPI-SeLoger, les prix de l’immobilier à Strasbourg sont compris entre 2689 et 5150€/m². La moyenne est estimée à 3978€/m². En fonction des secteurs, ces prix peuvent cependant varier, car les logements les plus prisés du centre dépassent les 8000€/m². À l’inverse, les biens les plus abordables situés dans les quartiers les moins demandés peuvent se vendre à environ 2000€/m². Ces écarts importants s’observent aussi au niveau des loyers. Ils peuvent aussi bien descendre sous la barre des 10€/m² que grimper à plus de 26€/m².

NB : Ces fourchettes de prix sont assez similaires pour l’immobilier neuf et pour l’immobilier ancien.

Les différentes cibles de locataires et types de biens

Les différences de cadre de vie, d’infrastructures et de typologies des logements selon les quartiers entrainent une disparité de la demande locative. En effet, les profils des locataires ne sont pas les mêmes d’un quartier à l’autre.

Dans les quartiers du centre et les secteurs prisés par les étudiants, les logements les plus répandus sont par exemple les petites surfaces. On constate une offre conséquente de studios et de T2, car la majorité de la demande locative se compose d’étudiants et de jeunes actifs. A contrario, les secteurs plus résidentiels qui comportent plus d’appartements T3, T4, T5+, ainsi que des maisons individuelles, sont davantage recherchés par les couples et les familles.

Le quartier joue donc un rôle d’autant plus déterminant dans l’estimation du loyer, car cette estimation s’adapte à la cible de locataire et au type de bien. Un même studio ne se loue pas au même prix dans un quartier périphérique et dans un quartier situé à proximité immédiate des grandes écoles. 

Les quartiers populaires de Strasbourg

L’hypercentre

L’hypercentre est l’un des secteurs les plus prisés à Strasbourg. Situé entre Petite France et le Krutenau, il accueille le cœur historique de la ville, classé au patrimoine mondial de l’UNESCO.

Son attractivité génère une demande locative particulièrement élevée, aussi bien de la part des habitants que des touristes. De ce fait, il s’agit du quartier le plus onéreux de la ville. Il faudrait compter entre 4365 et 8731€/m² pour investir dans l’immobilier en centre-ville. La moyenne est évaluée à 5820€/m².

La majorité de la demande locative se compose d’étudiants et de jeunes actifs, car la moyenne d’âge se situe autour de 27 ans. De ce fait, les logements les plus demandés sont les T2, suivis des T1 et des T3. Le montant des loyers peut varier de 11 à 26€/m² en fonction des biens immobiliers et des rues. La moyenne se situe aux alentours des 16 €/m².

Le Neudorf

Le quartier Le Neudorf se situe au sud-ouest du centre-ville. Il dispose de nombreux atouts, comme ses espaces verts, ses commerces, ses marchés, et son offre de logements assez spacieux. Très apprécié des couples, des familles et des retraités, le quartier Neudorf permet également d’investir à proximité du centre-ville pour un budget moins important. Les prix varient en effet entre 3152 et 6304€/m², avec une moyenne de 4203€/m². Les loyers peuvent s’étendre de 10 à 22€/m² en fonction des logements, avec une moyenne de 14€/m².

Le Krutenau

Selon le dernier baromètre de SeLoger.com, il faudrait compter entre 3894 et 7787€/m² pour acheter un bien dans le quartier du Krutenau. Cependant, les petites surfaces permettent de réduire le montant de l’investissement, tout en générant une forte demande locative. La rentabilité potentielle est donc plus élevée. En effet, le Krutenau est le quartier préféré des étudiants strasbourgeois. Il se situe à proximité immédiate du centre-ville, ainsi que de la majorité des grandes écoles et universités de la ville. Les étudiants ont en effet un accès rapide à plusieurs antennes de l’université de Strasbourg, au Palais Universitaire, à l’Université Robert Schuman, à la faculté de droit ou encore à l’université Louis Pasteur.

Un investissement locatif dans de petites surfaces se révèlera donc particulièrement rentable pour les bailleurs, car la demande locative se concentre surtout autour des studios et des T2. Les loyers moyens peuvent s’étendre de 10 à 25 €/m², avec une moyenne de 15€.

La Robertsau

Le quartier La Robertsau s’étend sur une large surface au nord-est de Strasbourg. Il est prisé pour ses logements familiaux, son cadre de vie calme et paisible, ainsi que la réserve nationale du massif forestier de la Robertsau et de la Wantzenau. Ce secteur aux allures de village est très bien desservi par les transports en commun, et permet aux locataires de s’installer dans un écrin de verdure.

Les prix de l’immobilier sont plus accessibles que dans l’hypercentre. Il faudrait compter environ 4470€/m² pour acquérir un logement. Les prix peuvent varier de 3352 à 6704€/m² en fonction des logements et des rues. La cible de locataire à privilégier est familiale, car les biens les plus demandés sont les T3, T4 et T5.

L’Orangerie

L’Orangerie est un quartier des affaires situé à l’est du centre-ville de Strasbourg. Il est notamment connu pour abriter plusieurs institutions telles que le Parlement Européen et le Conseil de l’Europe. Il est très apprécié des diplomates, mais également des travailleurs grâce à son bassin d’emplois. En outre, le quartier de l’Orangerie offre un cadre de vie agréable à ses habitants, grâce à ses rues huppées, son architecture Art Nouveau, ainsi que le parc de l’Orangerie.

Les logements les plus demandés sont les T5, suivis des T4 et des T3. La cible de locataire principale est donc familiale.

L’attractivité de ce secteur fait grimper les prix de l’immobilier, qui s’étendent de 4148 à 8296€/m², avec une moyenne de 5531€/m². Les prix des loyers sont également assez élevés, puisque certains biens peuvent se louer jusqu’à 28€/m². La moyenne est quant à elle estimée à 16€/m². 

Comment analyser un quartier pour une estimation de loyer à Strasbourg ?

Les caractéristiques du bien immobilier

La nature du bien et ses caractéristiques sont les premiers éléments à analyser lorsque l’on souhaite réaliser une estimation de loyer à Strasbourg en fonction du quartier. En effet, selon les secteurs, certains types de logements sont plus recherchés que d’autres, ce qui influence le prix des loyers.

Dans les zones très prisées par les jeunes cadres et les étudiants, les studios et les T2 se louent plus cher que dans des zones calmes principalement recherchées par des familles.

Pour réussir son estimation de loyer à Strasbourg, il est donc essentiel d’identifier les caractéristiques qui sont le plus recherchées dans le quartier. Les points à analyser sont notamment :

• La surface habitable en mètre-carré
• Le nombre de pièces
• L’état général du logement
• La performance énergétique
• La présence d’espaces extérieurs
• L’attractivité de l’environnement

La demande locative

En tant que propriétaire bailleur, votre rendement locatif dépend du volume de la demande. Plus vous louerez rapidement et de manière constante, plus vous maximiserez vos revenus locatifs. La demande locative est donc un élément important qui influence l’estimation du loyer. Si vous vous situez dans un secteur où les locataires sont particulièrement nombreux à rechercher votre type de bien, vous avez l’opportunité de le louer à un bon prix. En revanche, si votre bien se situe dans un secteur où les locataires sont plus rares, le montant de votre loyer pourra diminuer.

BON À SAVOIR : L’attractivité et la demande locative ne sont pas les seuls éléments qui influencent le montant de votre loyer. Certains dispositifs appliquent par exemple des plafonds de loyers. C’est notamment le cas des conventions de l’Anah, des HLM ou encore des locations en loi Pinel par exemple.

Comment réaliser une estimation de loyer selon le quartier à Strasbourg ?

L’analyse du bien

Déterminer la valeur locative d’un bien commence par une analyse complète de toutes ces caractéristiques. La liste complète de tous les points forts et points faibles de l’habitation est la première étape pour fixer un prix.

Il est notamment nécessaire d’analyser :

• L’ancienneté et l’état du logement : L’année de construction, les matériaux de construction, l’état des murs, de la toiture, des sols, la nécessité ou non de faire des travaux…
• La typologie du bien : Un appartement en copropriété ou une maison individuelle
• La superficie du bien : La surface habitable en m², le nombre et la taille des pièces, la hauteur sous plafond…
• Les espaces annexes : La présence d’un jardin, d’un balcon, d’un grenier, d’une cave, d’un garage, d’une place de stationnement…
• La performance énergétique : la note du DPE, l’isolation, le montant des factures…
• Les équipements : le système de chauffage, le système de production d’eau chaude sanitaire, les installations électriques, les appareils électroménagers…

L’étude comparative

L’étude comparative consiste à comparer le bien à d’autres logements qui présentent les mêmes caractéristiques. Pour être pertinente, cette étude doit concerner des habitations présentes dans le même secteur. C’est pour cela que le quartier est essentiel pour réaliser une estimation de loyer correcte à Strasbourg. En effet, comme nous l’avons vu précédemment, deux logements identiques peuvent se louer à des prix très différents en fonction des zones.

BON À SAVOIR : si votre logement dispose de caractéristiques exceptionnelles pour son quartier, l’estimation de loyer peut intégrer un complément de loyer. Ces caractéristiques peuvent par exemple être une vue sur un monument historique, ou encore la présence d’un élément haut de gamme comme un sauna ou une piscine. Pour être considérés comme exceptionnels, ces éléments doivent être rares dans le secteur géographique du bien. Par exemple : si le logement est l’un des seuls du secteur à disposer d’un balcon de plus de 9m², cela peut donner droit à un complément de loyer.

L’estimation du loyer selon le quartier de  Strasbourg par un professionnel

Pour obtenir l’estimation de loyer la mieux adaptée à votre quartier, nous vous conseillons de solliciter les services d’un professionnel. En effet, une agence ou un agent indépendant spécialisé sur le marché immobilier local aura des connaissances bien plus poussées. Les professionnels disposent également de logiciels spécialisés et de bases de données complètes afin de réaliser l’estimation de loyer la plus pertinente possible.

Contacter un expert de l’immobilier vous permettra donc de louer votre bien au meilleur prix en fonction de votre quartier à Strasbourg.

Conclusion

Comme dans toutes les grandes villes et agglomérations françaises, l’attractivité de Strasbourg varie d’un quartier à l’autre. Prendre en compte la localisation de votre bien est donc indispensable pour obtenir l’estimation de loyer la plus qualitative. Une agence de gestion locative à strasbourg en physique ou en ligne peut vous apporter de nombreux avantages. Vous pouvez notamment recevoir des conseils sur la mise en location de votre logement, obtenir une estimation professionnelle du loyer et de la rentabilité locative, avoir des garanties contre les loyers impayés et les litiges, ou encore déléguer la rédaction du contrat de bail, la signature du bail et les états des lieux.

Les experts en gestion locative à strasbourg Manda sont à votre disposition pour répondre à vos questions et vous accompagner dans la gestion locative de votre bien à Strasbourg. N’hésitez pas à nous contacter.