Mandat de gestion locative : obligations du mandataire

En matière de gestion locative, le mandataire a un certain nombre d’obligations à respecter. De la recherche d’un locataire à la gestion des incidents locatifs (travaux à effectuer en urgence, dépannages, problèmes liés au locataire…) en passant par la collecte, la redistribution des loyers et la gestion des impayés, le mandataire a pour responsabilité de se plier aux obligations prises envers son mandant (le propriétaire). Mais alors, que dit la loi sur les obligations du mandataire dans le cadre d’un mandat de gestion locative ? Et que se passe-t-il en cas de faute du mandataire de gestion locative ? Manda vous dit tout.

Quelles sont les obligations du mandataire ?

L’activité du mandataire consiste à gérer un ou plusieurs biens locatifs appartenant à son client (le mandant). Les deux parties sont liées par un mandat de gestion locative qui élabore les termes et les conditions de l’accord, tout en posant les devoirs de chaque signataire. Le mandataire se doit de respecter plusieurs tâches pour mener à bien ce mandat de gestion locative.

Trouver un locataire

Le mandataire est chargé de rechercher un locataire fiable. Pour cela, il doit mettre en place une stratégie de diffusion efficace, publier des annonces attractives sur des plateformes spécialisées et organiser les visites du logement.

Vérifier la solvabilité du locataire

Avant toute signature de bail, le mandataire doit examiner attentivement la solvabilité des candidats. Cette étape inclut la collecte et l’analyse des documents justificatifs (bulletins de salaire, avis d’imposition, contrat de travail…). L'objectif est de minimiser le risque d’impayés en s’assurant que le locataire dispose des ressources financières suffisantes pour couvrir le loyer et les charges.

Mettre en place un contrat de bail

Une fois le locataire sélectionné, le mandataire doit rédiger et faire signer un contrat de bail conforme aux dispositions légales. Ce document doit mentionner les obligations des parties, la durée de la location, le montant du loyer et des charges, ainsi que toutes les clauses spécifiques. Il doit également annexer des documents obligatoires, tels que l’état des lieux d’entrée et les diagnostics immobiliers.

Percevoir les loyers de la part du locataire et les reverser au propriétaire

L’une des missions principales du mandataire est d’assurer la gestion financière de la location. Il encaisse les loyers et les charges chaque mois, les reverse au propriétaire et transmet des quittances au locataire si nécessaire. En cas de retard ou d’impayé, il doit mettre en place des relances et, si besoin, engager des procédures de recouvrement.

Agir en justice en cas de litige locatif

Lorsqu’un conflit survient entre le propriétaire et le locataire (loyers impayés, dégradations, troubles de voisinage...), le mandataire a la responsabilité de défendre les intérêts du bailleur. Il peut engager des démarches amiables pour trouver une solution ou, en dernier recours, initier une procédure judiciaire pour faire valoir les droits du propriétaire.

Tenir le propriétaire régulièrement informé

Le mandataire doit assurer un suivi rigoureux de la gestion locative et informer le propriétaire des événements importants liés à son bien (entrée et sortie des locataires, travaux nécessaires, impayés, procédures en cours…). Il peut également lui fournir des rapports de gestion périodiques détaillant les revenus locatifs et les éventuelles dépenses engagées.

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La jurisprudence concernant les obligations du mandataire

Certains faits ont déjà été reconnus par la jurisprudence concernant les obligations du mandataire dans le cadre d’un mandat de gestion locative :

• L’article n°11/02679 du 9 avril 2013 responsabilise l’agence de gestion en cas de non vérification de la solvabilité du locataire, non versement de la caution et absence de garantie de loyer impayé.
• L’article n°12/05134 du 17 septembre 2013 place le mandataire en situation de faute grave quand des incidents surviennent au début du bail et qu’il n’a pas la réactivité nécessaire pour résoudre ces problèmes.
• L’article 1992 du Code civil indique que le mandataire doit répondre du dol, des fautes ou des autres défaillances qui ont lieu lors du contrat de gestion locative.  

À retenir : le mandataire est tenu de respecter à la lettre le mandat de gestion locative signé avec son client. En cas de faute avérée, le client pourra demander à rompre le mandat en cours. En premier lieu, les négociations à l’amiable seront appliquées. Si le mandataire ne réagit pas rapidement ou ne souhaite pas de règlement à l’amiable, le mandant pourra, s’il le souhaite, mener l’affaire au tribunal.

Que se passe-t-il si le gestionnaire ne répond pas à ses obligations ?

En cas de faute du mandataire de gestion locative, celui-ci peut se retrouver poursuivi en justice. Les cas de fautes graves sont nombreux. En l’occurrence, le mandataire peut s’exposer à des poursuites dans les situations suivantes.

Non vérification de la solvabilité du locataire

Un gestionnaire doit s’assurer que le locataire dispose des ressources suffisantes pour payer son loyer. En cas de négligence, le bailleur risque de se retrouver avec un occupant incapable d’assumer ses obligations financières.

Absence d’encaissement de la caution du locataire

Le dépôt de garantie est une sécurité essentielle pour couvrir d’éventuelles dégradations ou des loyers impayés. Si le gestionnaire omet de l’encaisser, le bailleur pourrait être contraint de financer lui-même les réparations nécessaires en fin de bail.

Non mise en place d’une garantie de loyers impayés

Une garantie de loyers impayés permet de protéger le propriétaire contre le défaut de paiement du locataire. Si elle n’est pas souscrite alors que cela était prévu, le bailleur pourrait subir une perte financière importante en cas de défaillance du locataire.

Absence de demande de garanties locatives

Outre la solvabilité du locataire, le mandataire doit exiger des garanties supplémentaires, comme un garant ou une caution bancaire. S’il omet cette étape, le bailleur dispose de moins de recours en cas d’impayé, rendant la situation plus complexe à gérer.

Manque de réactivité face à un impayé

Lorsqu’un locataire ne règle pas son loyer, une réaction rapide est essentielle pour limiter les pertes et engager les démarches nécessaires (relances, mise en demeure, voire procédure judiciaire). Un gestionnaire peu réactif peut aggraver la situation et retarder le recouvrement des sommes dues.

Non-information du mandant lors d’un incident de paiement

Le propriétaire doit être informé de toute difficulté liée au paiement des loyers. Si le mandataire ne le tient pas au courant des incidents de paiement, le bailleur pourrait découvrir trop tard l’ampleur du problème et être pris au dépourvu pour réagir efficacement.

À retenir : un gestionnaire locatif a donc une responsabilité essentielle dans la sécurisation des revenus du propriétaire. En cas de manquement à ses obligations, il engage sa responsabilité et peut être tenu de réparer les préjudices causés au mandant.

Dans quels cas est-il possible de résilier un mandat de gestion locative ?

Comme pour tout contrat, les clauses figurant dans le mandat de gestion locative sont précises et se doivent d’être appliquées. Le propriétaire dispose de plusieurs actions à sa disposition en vue de résilier un mandat de gestion locative.  

Avoir recours à la loi Châtel

Le mandant peut, dans un premier cas, faire appel à la loi Châtel, notamment s’il n’a pas été averti de la date de reconduction du mandat. La loi Châtel impose en effet au gestionnaire immobilier de vous prévenir de votre faculté de résilier le contrat, entre 3 et 1 mois précédent le préavis. S’il ne le fait pas, vous serez libre de résilier votre mandat de gestion sans frais.  

Vendre le bien

Lorsqu’un propriétaire décide de vendre le bien immobilier donné en gestion, le mandat de gestion locative s’arrête. Pour éviter les potentiels frais liés à l’arrêt du mandat, le propriétaire peut décider de confier à son mandataire la vente du bien.

Invoquer une faute du mandataire de gestion locative

Le mandant peut stopper son mandat de gestion locative dans le cas où le mandataire n’aurait pas tenu ses obligations contractuelles. En cas de faute grave, le propriétaire peut engager une rupture de contrat de gestion locative. Si, après la lettre de mise en cause et la lettre de mise en demeure, la négociation n’aboutit pas à un règlement à l’amiable, le propriétaire est alors en droit de mener l’affaire devant la justice. Il devra alors apporter tous les éléments constituant les preuves du préjudice subi par cette mauvaise gestion. C’est au juge que reviendra la tâche d’octroyer au propriétaire une indemnisation basée sur la perte de possibilité de percevoir un loyer sur son bien.

Bon à savoir : résilier un mandat de gestion locative n’est pas forcément simple. Profitez des compétences et du savoir-faire d’une agence immobilière innovante comme Manda pour vous accompagner dans le changement de votre gestionnaire locatif.

Étude de cas : mandat de gestion locative et faute du mandataire

Prenons l’exemple d’un propriétaire ayant confié la gestion de son bien à une agence immobilière via un mandat de gestion locative. Le mandataire était chargé de sélectionner un locataire solvable, percevoir les loyers et gérer l’entretien courant du logement. Toutefois, en raison d’un manque de diligence, l’agence a loué le bien à un locataire dont la solvabilité était insuffisante. Rapidement, les impayés se sont accumulés, et le propriétaire a dû engager des procédures judiciaires coûteuses. 

⇨ Ce type de manquement engage la responsabilité contractuelle du mandataire, l’exposant à des sanctions et à une obligation de réparation envers le propriétaire lésé. Cette situation illustre l’importance de choisir un mandataire compétent et rigoureux pour éviter de tels désagréments.

Conclusion

Dans le cadre d’un mandat de gestion locative, les obligations du mandataire sont strictes, allant de la gestion administrative à la relation avec les locataires, en passant par l’entretien du bien et le suivi des loyers. Choisir un professionnel compétent et transparent est donc essentiel pour garantir la rentabilité et la pérennité de votre investissement immobilier.

Avant de signer un mandat de gestion locative, prenez le temps d’analyser les clauses du contrat et assurez-vous qu’il correspond à vos attentes. Pour toute question, les experts de Manda, votre spécialiste de la gestion locative innovante, sont à votre écoute !

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FAQ - Mandat de gestion locative : les obligations du mandataire

Quelles sont les obligations d’un mandataire en gestion locative ?

Le mandataire doit assurer la gestion quotidienne du bien pour le compte du propriétaire bailleur : recherche et sélection des locataires, rédaction du bail, perception des loyers et des charges, gestion des réparations et de l’entretien, gestion des éventuels impayés...

Quelles sont les responsabilités du mandataire en cas d’impayés ?

Le mandataire doit mettre en place des actions de relance dès le premier retard de paiement. Si le problème persiste, il peut engager une procédure de recouvrement, voire une action en justice pour expulsion si nécessaire. Dans certains cas, une assurance loyers impayés peut être activée, si elle a été souscrite.

Le mandataire peut-il réaliser des travaux sans l’accord du propriétaire ?

Cela dépend du type de travaux. Les réparations courantes et les interventions urgentes pour préserver la sécurité du bien ou des occupants peuvent être engagées sans autorisation préalable. En revanche, les travaux plus conséquents nécessitent généralement l’accord écrit du propriétaire.

Comment le propriétaire peut-il mettre fin au mandat de gestion locative ?

Le propriétaire peut résilier le mandat selon les conditions fixées dans le contrat. En général, une période de préavis est requise et la résiliation doit être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception. La vente du bien met également fin au mandat de gestion. Enfin, une faute grave du mandataire de gestion locative peut être invoquée.

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