Logement insalubre par le locataire : vos recours et vos droits !

Moisissures, déchets, installations défectueuses… quels sont les recours du bailleur face à un logement rendu insalubre par le locataire ? Manda met à votre disposition ce guide complet vous permettant de comprendre les enjeux, les obligations de chaque partie et les démarches à entreprendre.

Qu’est-ce qu’un logement rendu insalubre par le locataire ?

Avant de rentrer dans les détails, prenons le temps de définir tout d’abord la notion de logement insalubre.

Distinction entre dégradation, mauvais entretien et insalubrité

Tous les logements dégradés ne sont pas insalubres. La nuance est importante.

• Dégradation : détérioration ponctuelle causée par un usage abusif ou inapproprié. Par exemple, un mur troué ou un parquet abîmé par des chaises à roulettes.
• Mauvais entretien : absence d’entretien courant par le locataire. Cela inclut la saleté accumulée, les joints noirs de moisissures, les vitres non nettoyées ou encore l’amas de poussière dans les bouches d’aération.
• Insalubrité : état dangereux pour la santé ou la sécurité des occupants. Cela va plus loin. On parle ici de présence de moisissures étendues, de déchets organiques accumulés, d’invasion de nuisibles (cafards, rats), d’installations sanitaires engorgées, voire de pièces inhabitables à cause du manque d’aération ou d’humidité excessive.

Un logement rendu insalubre par le locataire n’est donc pas un logement simplement sale ou mal rangé : c’est un lieu qui, par l’usage qu’en fait l’occupant, n’est plus vivable ni sain.

Bon à savoir : L’insalubrité doit présenter un risque réel pour la santé. Une expertise peut être nécessaire pour établir cette réalité de manière formelle.

Normes légales d’insalubrité

Le Code de la santé publique, dans ses articles L.1331-22 et suivants, définit l’insalubrité comme une atteinte à la santé des occupants. La reconnaissance officielle d’un logement rendu insalubre par le locataire repose souvent sur une expertise de l’Agence Régionale de Santé (ARS).

Les critères d’insalubrité sont nombreux :

• Absence de chauffage ou de ventilation ;
• Présence d’humidité excessive ou de moisissures toxiques ;
• Infiltrations d’eau non traitées ;  
• Invasion d’animaux nuisibles ;
• Accumulation de déchets putrescibles.

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Qui est responsable ? Locataire ou propriétaire ?

Les situations de logement insalubre suscitent souvent des tensions entre bailleur et occupant. Pourtant, la loi répartit clairement les responsabilités.

Obligations d’entretien du locataire

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que le locataire doit :

• Prendre à sa charge l’entretien courant du logement ;
• Effectuer les menues réparations (entretien des sols, robinets, joints, nettoyage des grilles d’aération...) ;
• Utiliser paisiblement les locaux loués.

Le non-respect de ces obligations peut entraîner la responsabilité du locataire. Cela vaut notamment lorsqu’il laisse se développer des moisissures ou des nuisibles à cause d’un défaut d’aération ou d’un amoncellement d’ordures.

Obligation du propriétaire de livrer un logement décent

De son côté, l’article 6 de la même loi impose au propriétaire bailleur de fournir un logement décent, c’est-à-dire :

• Exempt de tout risque pour la sécurité physique ou la santé ;
• Avec des équipements en bon état de fonctionnement ;
• Ne présentant aucun défaut susceptible de rendre le logement impropre à l’habitation.

Mais attention, si le bien est livré dans un état correct, et qu’au fil du temps il devient insalubre à cause du locataire, c’est ce dernier qui engage sa responsabilité.

Responsabilités en cas d’insalubrité causée par le locataire

Lorsqu’un logement est rendu insalubre par le locataire, plusieurs éléments sont à examiner :

• L’état des lieux d’entrée prouvant que le logement était sain au départ ;
• Des constats visuels (photos, vidéos, témoignages) montrant que l’usage du locataire est à l’origine de la dégradation ;
• L’absence d’entretien régulier peut être retenue contre lui.

Dans ce cas, le bailleur peut demander la remise en état aux frais de l’occupant, des dommages et intérêts ou même la résiliation du bail pour manquement grave.

À retenir : le locataire reste responsable s’il est démontré que ses négligences ont directement causé l’insalubrité.

Qui paie les travaux de remise en état ?

Une fois l’insalubrité constatée, la question du financement des réparations se pose inévitablement. 

Locataire – Dégradations à sa charge

Si les dégradations sont dues à l’usage du locataire, alors :

• Le dépôt de garantie peut être utilisé pour couvrir les frais de remise en état ;
• En cas de dommages dépassant ce montant, le bailleur peut réclamer un complément voire poursuivre en justice ;
• L’état des lieux de sortie permet de comparer avec l’état d’origine pour démontrer les responsabilités.

Dans le cas d’un logement rendu insalubre par le locataire, les frais peuvent inclure un nettoyage professionnel, une désinfection voire une remise aux normes si le bien a été gravement détérioré.

⇨ Pour aller plus loin : “Comment gérer le dépôt de garantie pour une location : le guide pratique”

Propriétaire – Mise en conformité en cas d’insalubrité structurelle ou de vétusté

Si l’insalubrité provient de l’ancienneté du logement ou de sa conception (mauvaise isolation, toiture défectueuse, humidité structurelle), alors les travaux relèvent du propriétaire. Il doit alors :

• Faire les réparations nécessaires pour rendre le logement décent ;
• Assumer les frais, sauf à prouver que le locataire est fautif ;
• Éventuellement être contraint par la préfecture si un arrêté est pris.

Le propriétaire n’est pas responsable de l’insalubrité causée par un comportement inadapté du locataire. Mais il doit intervenir dès lors que des vices de construction ou de la vétusté sont en cause.

⇨ Pour aller plus loin : “Gérer la moisissure en location : stratégies, droits et solutions pour les locataires”

Démarches pratiques pour le propriétaire

Dès les premiers signes d’un logement rendu insalubre par le locataire, le bailleur doit agir rapidement et méthodiquement.

Constater et documenter l’insalubrité

La première étape est de documenter la situation. Un constat visuel ne suffit pas toujours. Il faut :

• Prendre des photos datées, idéalement avec géolocalisation ;
• Rédiger une description détaillée des désordres constatés ;
• Faire intervenir un huissier de justice pour dresser un constat officiel. Coût estimé : entre 150 et 300 € ;
• Conserver tous les échanges avec le locataire (SMS, mails, lettres).

Cela permet de constituer un dossier solide si vous devez aller en justice ou faire intervenir votre assurance.

À retenir : sans preuve claire, il est difficile de prouver qu’un logement a été rendu insalubre par le locataire.

Mettre en demeure le locataire

Une fois les preuves réunies, le propriétaire doit mettre en demeure le locataire de remettre le logement en état dans un délai raisonnable (généralement 1 mois). Cette lettre, envoyée en recommandé avec accusé de réception, doit détailler les manquements constatés, rappeler les obligations prévues par le bail et par la loi, mais aussi fixer un délai précis de mise en conformité

Modèle possible :

« Monsieur/Madame,

Conformément à l’article 7d de la loi du 6 juillet 1989, vous êtes tenu d’entretenir le logement que vous occupez. Or, j’ai constaté [décrire précisément les faits].

Je vous mets donc en demeure de procéder aux travaux de remise en état sous 30 jours à partir de la réception de ce courrier.

Dans le cas contraire, je me verrai contraint d’engager les procédures nécessaires.

Veuillez agréer… »

Recours à la commission de conciliation ou au tribunal judiciaire

Si le locataire ne réagit pas à la mise en demeure, le propriétaire peut :

• Saisir la commission départementale de conciliation, qui peut organiser un échange à l’amiable ;
• À défaut de solution, engager une procédure judiciaire devant le tribunal judiciaire pour :
  
  • Exiger la résiliation du bail
  • Obtenir des dommages et intérêts
  • Faire exécuter les travaux aux frais du locataire

Demander la résiliation du bail ou une indemnisation

Le propriétaire peut demander la résiliation du bail pour manquement grave, surtout si le logement est dangereux pour la santé. Une expertise judiciaire peut être ordonnée pour déterminer l’origine de l’insalubrité. Ses conclusions pèseront lourdement dans la décision du juge.

Bon à savoir : si le logement a été rendu insalubre par le locataire, les juges prononcent fréquemment la résiliation du bail, surtout lorsque la santé des voisins est aussi impactée.

Logement rendu insalubre par le locataire : prévention et bonnes pratiques

Pour éviter les situations conflictuelles, la prévention reste la meilleure arme contre un logement rendu insalubre par le locataire.

Réaliser un état des lieux documenté à l’entrée

Un état des lieux d’entrée précis et détaillé doit mentionner les moindres détails (moisissures, traces, équipements vétustes), être accompagné de photos datées et être signé par les deux parties.

Ce document servira de base de comparaison à la sortie.

Inspections régulières

Rien n’empêche le propriétaire de proposer une visite annuelle pour s’assurer que tout va bien. Cela permet de :

• Maintenir un lien avec le locataire ;
• Détecter les signes précoces d’un logement mal entretenu ;
• Prévenir les conflits en cas de problème.

Assurance loyers impayés et dégradations

Certaines assurances couvrent les loyers impayés, les dégradations importantes et parfois même les situations d’insalubrité. Pour en bénéficier, le bailleur doit souvent avoir effectué un dossier de location sérieux, réalisé un état des lieux complet et agir rapidement en cas de problème.

⇨ Pour aller plus loin : “Assurance propriétaire bailleur : protéger son investissement locatif”

Cas pratiques et témoignages

Découvrez quelques exemples concrets pour mieux comprendre comment les situations de logement rendu insalubre par le locataire peuvent se résoudre.

Cas n°1 : Déchets et moisissure – expertise et retenue du dépôt de garantie

Un propriétaire constate une accumulation d’ordures ménagères, des moisissures dans la salle de bains et des WC bouchés lors de la visite de sortie. Le locataire ne reconnaît pas sa faute.

Le bailleur fait alors intervenir un huissier, puis une entreprise de nettoyage spécialisée. Le dépôt de garantie est intégralement retenu. Un jugement du tribunal valide la responsabilité du locataire.

Cas n°2 : Abandon et nuisibles – intervention de l’ARS

Un locataire quitte son logement sans prévenir. Trois mois plus tard, les voisins signalent une odeur nauséabonde et la présence de rats.

L’ARS intervient, déclare le logement insalubre. Le propriétaire doit avancer les frais de désinsectisation. Il engage ensuite une action judiciaire contre l’ancien locataire pour se faire rembourser.

Ce qu'il faut retenir sur un logement rendu insalubre par le locataire

Un logement rendu insalubre par le locataire n’est pas un simple désordre : c’est une atteinte à la salubrité du bien. Le locataire a des obligations précises d’entretien, tandis que le propriétaire doit s’assurer de livrer un logement décent. En cas de conflit, la preuve écrite et photographique est capitale. Si l'insalubrité est avérée et causée par l’occupant, le propriétaire peut faire valoir ses droits jusqu’à la résiliation du bail. 

La prévention reste la meilleure stratégie : état des lieux, assurance, bail bien rédigé et échanges réguliers. N’hésitez pas à contacter l’équipe de Manda, spécialiste de la gestion locative innovante, pour toute question particulière.

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FAQ sur un logement rendu insalubre par le locataire

Qu’est-ce qu’un logement rendu insalubre par un locataire ?

C’est un logement qui est devenu dangereux pour la santé ou la sécurité des occupants à cause du comportement ou du manque d’entretien du locataire. Cela inclut les moisissures, déchets, engorgement des sanitaires ou la prolifération de nuisibles.

Qui paie si un locataire rend le logement insalubre ?

En règle générale, le locataire paie les frais si l’insalubrité résulte de sa négligence. Le propriétaire peut retenir le dépôt de garantie ou engager une action en justice pour obtenir des dommages et intérêts.

Puis-je retenir davantage que le dépôt de garantie ?

Oui, si les frais de remise en état dépassent le montant du dépôt de garantie, vous pouvez engager une procédure judiciaire pour réclamer le solde au locataire. Un constat d’huissier renforcera votre dossier.

Dois-je reloger le locataire en cas d’arrêté d’insalubrité ?

Oui, même si le logement a été rendu insalubre par le locataire, l’arrêté peut vous obliger à proposer un relogement temporaire ou définitif, surtout si l’ARS le décide. Vous pourrez ensuite vous retourner contre le locataire.

Quels recours si le locataire s’oppose aux travaux ?

Si le locataire refuse les travaux, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire, demander la résiliation du bail et obtenir l’autorisation judiciaire pour entrer dans le logement et effectuer les réparations.

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