Tout savoir sur l’impact de la loi Alur sur la copropriété

La loi Alur (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) a désormais 10 ans. Depuis 2014, elle vise à simplifier la gestion de la copropriété, grâce à plusieurs mesures importantes. Voici ce que vous devez savoir sur cette loi et ses évolutions au fil des années.

Qu’est-ce que la loi Alur ?

La loi Alur est entrée en vigueur en 2014. Elle a pour objectif de réformer les secteurs immobiliers et urbains, en simplifiant la gestion des copropriétés. Pour cela, elle se base sur quatre piliers principaux, qui sont la simplification des démarches, l’amélioration des bâtiments, la transparence de la communication et la protection des droits (pour les copropriétaires et les acquéreurs).

Les principaux changements apportés par la loi Alur dans la gestion des copropriétés

Le fonds de travaux obligatoire

Le fonds de travaux est une réserve financière, construite grâce aux cotisations annuelles des copropriétaires. Il est obligatoire depuis 2017 pour tous les immeubles d’habitation (totale ou partielle), qui comportent au moins 10 lots et qui sont achevés depuis au moins 5 ans.

Cette somme est destinée à financer des travaux au sein de la copropriété, tels que :

• La mise en place du PPT (Projet de plan pluriannuel de travaux), et du DTG (diagnostic technique global),
• Les travaux prévus dans le PPT,
• Les travaux d’urgence validés par le syndic de copropriété

Il peut notamment s’agir de la réfection de la toiture, du ravalement de façade, du remplacement de la chaudière collective ou des ascenseurs, de travaux de mise aux normes de sécurité, ou encore de rénovation des parties communes.

BON À SAVOIR : Certains travaux non prévus dans le PPT peuvent aussi être financés s’ils concernent la sécurité et la santé des occupants, ou encore une rénovation énergétique.

La comptabilité séparée

La loi Alur veille à protéger les droits financiers des copropriétaires. Pour cela, elle impose la création d’un compte bancaire séparé, au nom du syndicat des copropriétaires. Ainsi, même si un syndic gère plusieurs copropriétés, il peut clairement distinguer les fonds propres de chacune d’entre elles. Cela permet d’assurer une gestion financière plus transparente, d’améliorer la sécurité des fonds et de simplifier la gestion comptable.

La gouvernance des copropriétés

Le vote par correspondance

Depuis la loi Alur, les copropriétaires ont la possibilité de voter par correspondance lors de l’assemblée générale. Cela permet d’augmenter la participation des copropriétaires aux décisions de la copropriété. En effet, ce vote permet de participer à distance. De ce fait, les copropriétaires soumis à des contraintes géographiques peuvent tout de même participer aux votes.

Les charges de copropriété

La loi Alur modifie la répartition des charges de copropriété. Les copropriétaires paient désormais des charges en fonction de l’utilité réelle que les équipements leur apportent. Cela permet une répartition plus équitable et un calcul plus objectif. Par exemple, un copropriétaire habitant au rez-de-chaussée n’a pas à payer de charges pour l’ascenseur. De cette manière, les copropriétaires ne paient pas pour des services qu’ils n’utilisent pas.

Le contrat de syndic

La loi Alur apporte plusieurs modifications aux contrats des syndics de copropriété. Tout d’abord, elle améliore la transparence sur les différentes missions et la rémunération de ces derniers. Les rémunérations fixes et les rémunérations de prestations spécifiques sont notamment séparées.

De plus, elle limite la durée du contrat de syndic à une durée maximale de trois ans. Cela permet aux membres du conseil syndical des copropriétaires de revoir régulièrement les termes du contrat et de décider ou non de changer de syndic. Enfin, la loi Alur renforce les responsabilités des syndics. Parmi elles, on retrouve l’obligation de rédiger un compte rendu annuel de gestion, accessible à tous les copropriétaires. Ce compte rendu a pour objectif de détailler toutes les dépenses et recettes de l’immeuble, afin d’apporter une totale transparence sur la gestion financière. La loi Alur fixe également des sanctions pour les syndics qui ne respectent pas leurs obligations. Elle inclut notamment la possibilité de révoquer leur mandat avant la date butoir.  

Les documents obligatoires

L’immatriculation de la copropriété

La loi Alur instaure une obligation d’immatriculer chaque copropriété sur le registre des copropriétés. Il s’agit d’un registre national qui répertorie tous les immeubles d’habitation. Véritable carte d’identité, cette immatriculation permet de centraliser toutes les informations importantes et d’assurer un suivi transparent et efficace.

Diagnostic technique global

La loi Alur fait évoluer le diagnostic technique global (DTG). Il s’agit d’une étude de la copropriété, qui a pour objectif de prévoir les futurs travaux pour les 10 prochaines années, ainsi que leur coût. Il contient également un échéancier de ces travaux, qui est détaillé dans le carnet d’entretien. De plus, il inclut un diagnostic de performance énergétique (DPE), ou bien un audit énergétique. Enfin, il liste toutes les améliorations possibles quant à la gestion technique de la copropriété.

La fiche synthétique

Depuis le premier janvier 2017, la loi Alur impose la rédaction d’une fiche synthétique. Il s’agit d’un document officiel qui fait office de carte d’identité pour la copropriété. Elle contient toutes les données financières et techniques, ainsi que le carnet d’entretien. Le syndic est chargé de la maintenir à jour tous les ans, et tous les copropriétaires peuvent la consulter.

La fiche synthétique est devenue obligatoire sur une période de trois ans, en fonction de la taille des copropriétés. En 2017, elle concernait les immeubles de 200 lots ou plus. En 2018, cette obligation s’étend aux immeubles entre 50 et 200 lots. Enfin, depuis 2019, elle concerne également les immeubles de moins de 50 lots.

Les mesures facultatives de la loi Alur en copropriété

Plusieurs mesures sont mentionnées dans la loi Alur, sans pour autant être obligatoires. Elles peuvent être adoptées par une copropriété si le syndic et le syndicat des copropriétaires sont d’accord.

La comptabilité simplifiée

Comme nous l’avons vu précédemment, le syndic à l’obligation de créer un compte bancaire séparé pour la copropriété. En revanche, ce compte reste facultatif pour les copropriétés de moins de 15 lots. Ces petites copropriétés peuvent également choisir d’opter pour une comptabilité simplifiée, afin d’alléger leur gestion financière.

La gestion du pouvoir dans la copropriété

Lors d’une assemblée générale, les copropriétaires et les syndics peuvent choisir différentes options quant à la gestion du pouvoir au sein de la copropriété.

Le médiateur de copropriété peut notamment être appelé pour gérer des conflits et améliorer la communication. Il s’agit alors d’un professionnel neutre et indépendant. Il peut intervenir pour gérer des litiges concernant la gestion de travaux, des problèmes de nuisances, des comportements en désaccord avec le règlement de copropriété, ou encore des conflits au sujet de la répartition des charges de copropriété par exemple.

Le mandat du syndic peut être réduit. Comme nous l’avons vu précédemment, la loi Alur impose une durée de mandat de 3 ans maximum pour le syndic. Cependant, il est possible de définir une durée personnalisée, tant qu’elle est inférieure à 3 ans. Ainsi, les copropriétaires peuvent voter lors d’une assemblée générale, afin d’établir un contrat de syndic plus court.

Le conseil syndical peut s’occuper de certaines missions à la place des copropriétaires. Ces derniers peuvent en effet déléguer des prises de décision au conseil syndical s’ils en ressentent le besoin. Cette décision se prend encore une fois lors d’une assemblée générale.

Les charges et les travaux

La loi Alur prend en compte l’utilité réelle des services afin de répartir les charges de copropriété de façon équitable. Cependant, certains changements au niveau des lots peuvent entrainer des modifications au niveau de l’utilisation de ces services, pour certains copropriétaires. De ce fait, ces derniers ont la possibilité de voter en assemblée générale pour revoir la répartition des charges.

En outre, les copropriétaires peuvent décider de ne pas réaliser certains travaux au sein de la copropriété. Sous certaines conditions, ils peuvent notamment se passer de ravalement de façade pendant une durée de 10 ans.

Les changements apportés par la loi Élan

La loi Élan (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) a apporté plusieurs modifications à la loi Alur à partir de l’année 2018. Voici les principales.

Les changements marquants de la loi Élan

Les modifications en assemblée générale

La loi Élan modifie tout d’abord le délai obligatoire pour envoyer les convocations aux copropriétaires pour les assemblées générales. Ce délai était fixé à 15 jours par la loi Alur, et rehaussé à 21 jours par la loi Élan.

La loi Élan permet également aux copropriétaires de voter de manière électronique, afin de faciliter encore davantage le vote à distance.  Cette possibilité doit cependant être inscrite dans le règlement de copropriété.

Le choix du syndic est également simplifié par la loi Élan, qui permet aux copropriétaires de sélectionner le représentant qu’ils souhaitent, sans contraintes de compétences spécifiques. En outre, depuis la loi Élan, le contrat de syndic de trois ans est renouvelable une seule fois, contre trois fois auparavant.

Les documents obligatoires

La loi Élan impose une liste minimale de documents numériques, disponibles pour tous les copropriétaires via l’extranet. Depuis 2015, la loi Alur avait mis en place l’extranet, sans apporter des précisions sur les documents. Depuis 2018, c’est chose faite.

En outre, la loi Élan réduit le champ d’application du Diagnostic Technique Global. Il est désormais obligatoire pour toutes les copropriétés à partir de 50 lots.

Les sanctions

La loi Élan renforce les sanctions encourues par les copropriétaires qui manquent à leurs obligations et qui ne respectent pas le règlement de copropriété. Ils s’exposent notamment à des pénalités financières ou à des mesures conservatoires en cas de non-paiement de leurs charges de copropriété.

Conclusion

La loi Alur a donc un impact considérable sur la gestion en copropriété. Elle permet de faciliter grandement les démarches administratives et la communication entre tous les acteurs. La loi Élan vient quant à elle compléter les textes, afin d’apporter des améliorations adaptables avec le temps. Aujourd’hui, les points communs entre ces deux lois sont nombreux. Nous pouvons dire qu’elles sont complémentaires.

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