Tout savoir sur la fiscalité d’un investissement locatif en 2026 pour optimiser sa rentabilité

Gérer correctement un placement immobilier nécessite une bonne maîtrise des lois et des règles en vigueur. Comprendre la fiscalité d’un investissement locatif en 2026 est donc essentiel pour les propriétaires bailleurs afin d’adopter la bonne stratégie et réduire leurs impôts. Dans ce guide complet, Manda, votre expert de la gestion locative, vous donne toutes les informations à connaître sur la fiscalité immobilière pour maximiser la rentabilité de votre investissement locatif !

Pourquoi optimiser la fiscalité d’un investissement locatif quand on est propriétaire bailleur ?

L'optimisation de la fiscalité immobilière permet de réduire son imposition tout en investissant dans des biens immobiliers. Il s'agit d’un moyen efficace pour augmenter vos profits en bénéficiant des avantages fiscaux en vigueur. Les lois en matière de fiscalité immobilière sont en effet incitatives pour les investisseurs, tout en offrant un cadre afin de réguler le marché.

Il est donc important de bien comprendre les rouages et d’optimiser votre fiscalité immobilière pour faire accroître votre rentabilité locative.

Optimiser la fiscalité de votre investissement locatif vous permettra : 

• D’améliorer votre rentabilité financière
• De bénéficier de réductions d’impôt 
• D’améliorer vos prises de décision concernant votre ou vos biens en location
• De diminuer les taxes liées à la transmission de vos biens
• De réduire le coût lié à votre investissement locatif

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Quelles sont les questions à se poser pour optimiser sa fiscalité immobilière ?

Maintenant que vous connaissez l'importance d’optimiser votre fiscalité immobilière, Manda vous donne les clés pour vous poser les bonnes questions et choisir le statut fiscal le plus adapté à votre situation.

Le choix du type d'imposition

‍Si vous êtes un investisseur immobilier en nom propre ou gérant d’une société immobilière, vous serez soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés. En fonction de votre statut juridique et du chiffre d'affaires généré, vous aurez la possibilité de choisir votre régime fiscal ou non (certaines formes juridiques n'offrent pas la possibilité d'adopter un régime fiscal alternatif).

Voilà pourquoi il est essentiel d’accorder une attention particulière au choix du statut juridique au début de votre processus d’investissement locatif.

Imposition sur le revenu (IR)

‍L'imposition sur le revenu (IR) en immobilier concerne les revenus locatifs perçus par les propriétaires bailleurs. Les loyers sont considérés comme des revenus fonciers et sont soumis à l'impôt sur le revenu selon le barème progressif de l'IR. La forme juridique sous laquelle le bailleur exerce son activité de location peut influencer le taux d'imposition.

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Imposition sur les sociétés (IS)

‍L'imposition sur les sociétés (IS) en immobilier concerne les sociétés qui louent des biens immobiliers. Les loyers perçus sont considérés comme des revenus d’activité et sont soumis à l'impôt sur les sociétés. Le taux d'imposition dépend du bénéfice de l'entreprise. Les sociétés peuvent également être soumises à d'autres taxes, telles que la TVA et les cotisations sociales.

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⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Comprendre la fiscalité LMNP : tout ce que vous devez savoir !”

Le choix de la forme juridique

Lorsque vous envisagez d'acquérir un bien immobilier pour le louer, une étape importante consiste à déterminer la forme juridique sous laquelle vous souhaitez l’acheter. Cela peut passer par une acquisition en nom propre, en indivision, via une société civile immobilière (SCI), une société commerciale…

Chacune de ces options présente des avantages et des inconvénients en termes de fiscalité immobilière, de protection juridique et de gestion locative. Il est donc recommandé de consulter un conseiller en investissement immobilier pour vous aider à choisir la forme juridique qui convient le mieux à votre situation financière et fiscale.

‍Par ailleurs, pour choisir une forme juridique appropriée, il est nécessaire de savoir si vous souhaitez investir seul ou à plusieurs.

⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Quelle forme juridique choisir pour votre investissement locatif ?”

Investir dans un bien immobilier seul

Si vous voulez investir dans un bien immobilier seul, vous pouvez choisir les statuts juridiques suivants : 

• Investisseur en nom propre‍ : investir en nom propre signifie que vous êtes seul propriétaire, sans la nécessité de créer une société. Les conséquences fiscales et de transmission du patrimoine doivent alors être prises en compte. Lorsque vous achetez en nom propre, vous signez à titre personnel le contrat de vente et devenez propriétaire intégralement du bien.
• SASU (société par actions simplifiée unipersonnelle) : une SASU immobilière est une société à responsabilité limitée avec un seul actionnaire. Elle peut être utilisée pour acquérir et gérer des biens immobiliers. Son statut commercial permet à son gérant de se consacrer à des activités immobilières commerciales, telles que l'achat, la vente ou la location de biens. Cette forme juridique offre une véritable flexibilité pour exercer des activités immobilières avec la possibilité de générer des revenus importants.
• SARL unipersonnelle / EURL : l'EURL est un statut juridique envisageable lors d'un projet immobilier locatif par un investisseur individuel souhaitant bénéficier des avantages fiscaux du LMP ou du LMNP. L'EURL peut être soumise à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés, avec la même réglementation en matière de TVA que pour une SARL classique.

Investir dans un bien immobilier à plusieurs (au minimum 2)

‍Si vous choisissez d’investir dans l’immobilier à plusieurs, différents statuts sont possibles : 

• SCI (société civile immobilière) : une SCI est créée pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Elle peut être constituée par les membres d’une même famille, des amis ou des investisseurs souhaitant investir ensemble afin d'optimiser leur rentabilité locative. La SCI est une société à responsabilité limitée qui est considérée comme une personne morale distincte des associés qui la composent. Les associés sont responsables des dettes contractées par la SCI, mais seulement à hauteur de leur participation au capital.
• Indivision immobilière : l’indivision immobilière est un type de propriété dans lequel plusieurs personnes possèdent un bien immobilier en commun, sans avoir opté pour un statut particulier. Les propriétaires en indivision sont tenus solidairement responsables de tous les aspects du bien, qu’il s’agisse des finances, de l'entretien, du paiement des taxes et des impôts... Les propriétaires doivent également décider à l'unanimité comment les profits et les pertes sont partagés.

• SARL de famille : choisir le statut juridique de la SARL de famille pour un investissement immobilier présente plusieurs avantages. Tout d’abord, la responsabilité des associés membres de la même famille est limitée au montant de leurs apports. En outre, la société peut avoir d'autres activités en complément de l'investissement immobilier et peut opter pour l'impôt sur le revenu. Cependant, des formalités juridiques et administratives plus strictes sont requises et la gestion du patrimoine est plus complexe. Si un associé extérieur à la famille entre dans la société, la SARL de famille devient alors une SARL classique.
• SAS (société par actions simplifiée) : la SAS immobilière est une société commerciale spécialisée dans la gestion d'actifs immobiliers. Elle doit être constituée par deux personnes au minimum. Le but principal de la SAS immobilière est d'acheter et de gérer des biens immobiliers afin d'en tirer des revenus locatifs ou en les vendant à profit. En tant qu'actionnaire d’une SAS immobilière, vous êtes propriétaire de tout ou partie du capital de la société, mais vous n'êtes pas directement propriétaire des biens immobiliers. Cela peut être considéré comme une forme de détention indirecte. En résumé, la SAS immobilière peut offrir une solution pour les investisseurs immobiliers qui souhaitent gérer leurs actifs à travers une société commerciale.

⇨ Pour aller plus loin : “Tout savoir sur la fiscalité en SCPI”

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Le choix du régime fiscal

Après avoir déterminé la forme juridique la plus adaptée à votre investissement immobilier, mais également le type d’imposition, il convient maintenant de choisir le régime fiscal qui sera le plus favorable pour minimiser votre imposition. Il est essentiel de bien comprendre les différences entre les régimes fiscaux applicables en immobilier pour prendre les décisions d'investissement les plus avisées.

Le choix de votre régime fiscal va dépendre de plusieurs facteurs : 

• Est-ce une location meublée ou vide ? 
• Combien de revenus vais-je générer par an ? 
• Suis-je considéré comme un professionnel ou non ? 
• Quel statut juridique ai-je choisi ? 

Si vous louez un bien immobilier et percevez des loyers, vous devez déclarer ces revenus à l'administration fiscale car ils sont imposables. Il existe deux régimes d'imposition différents pour les revenus fonciers: le régime micro-foncier et le régime réel. Il est important de comprendre ces deux régimes pour déterminer celui qui convient le mieux à votre situation et pour éviter tout problème avec le fisc.

Quel régime fiscal choisir pour une location nue ?

Si votre location est non-meublée, vous avez le choix entre deux régimes :

• Le régime micro foncier : il est attribué par défaut à tous les propriétaires qui perçoivent des revenus bruts fonciers inférieurs à 15 000 euros par an et qui ne louent pas un bien soumis à un régime d’imposition particulier. Cependant, vous pouvez tout de même choisir le régime réel. Un forfait de charges est appliqué à hauteur de 30 % des revenus générés, soit une imposition sur 70 % de ces revenus.

• Le régime réel : il  s’applique automatiquement si le revenu brut foncier est supérieur à 15 000 euros et ne peut donc pas bénéficier du régime micro-foncier. Le forfait de charges de 30 % n’est pas appliqué. Si un propriétaire bailleur peut justifier plus de 30 % de charges, il est donc plus intéressant pour lui d’opter pour le régime réel, même si ses revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 euros par an.

Quel régime fiscal choisir pour une location meublée ?

Si votre location est meublée, il faut dans un premier temps définir si vous exercez de la location meublée non professionnelle (LMNP) ou de la location meublée professionnelle (LMP). Dans la grande majorité des cas, vous serez dans la catégorie LMNP.

En effet, le LMP s’applique seulement si les deux conditions suivantes sont réunies : 

• Loyers meublés supérieurs à 23 000 euros par an
• Loyers meublés supérieurs aux revenus du travail du foyer fiscal

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En location meublée non professionnelle (LMNP), vous pouvez choisir deux régimes fiscaux :

• Régime micro-BIC : système d'imposition qui s'applique aux propriétaires loueurs de meublés non professionnels. La location meublée est considérée comme une activité commerciale, ce qui n'est pas le cas de la location nue. Les revenus provenant de la location meublée sont donc des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) du point de vue fiscal. Ils ne peuvent être supérieurs à 77 700 euros par an en micro-BIC. Ce régime offre une certaine simplicité et un abattement forfaitaire attractif de 50 % si les charges locatives sont peu élevées.

⇨ Pour en savoir plus : “Régime Micro BIC : la clé pour une fiscalité avantageuse en location meublée !”

• Régime réel simplifié : il vous permet de déduire les charges réelles liées à votre bien locatif. Si les loyers encaissés sur l’année civile dépassent 77 700 €, le régime réel s’applique automatiquement. Si les loyers sont inférieurs à 77 700 €, vous pouvez opter pour le régime réel sur option (sinon le régime micro-BIC avec son abattement de 50 % s’applique par défaut).

Bon à savoir : si vos frais et charges sont conséquents, il peut être intéressant de passer directement au régime réel puisque cela vous permet d’obtenir des déductions fiscales intéressantes. Si vos frais et charges sont relativement faibles, le régime micro-BIC est probablement plus adapté.

⇨ Pour en savoir plus : “Passer du régime micro BIC au réel pour votre investissement locatif : une étape décisive pour optimiser votre fiscalité”

En location meublée professionnelle (LMP), vous pouvez choisir deux régimes fiscaux selon votre type d’imposition : 

• Impôts sur le revenu (IR) : régime micro-BIC ou régime réel (déclaration 2042 C-PRO)
• Impôts sur les sociétés (IS) : 
  
  • Société commerciale classique : formulaire 2065-SD
  • Micro-entreprise (si CA ne dépassant pas 188 700 € pour les meublés de tourisme classés ou 77 700 € pour les meublés non classés) : déclaration des revenus locatifs au titre du chiffre d’affaires réalisé chaque mois ou chaque trimestre.

Connaître les avantages fiscaux et les limites liés aux régimes d’imposition

L'imposition des revenus locatifs : tableau récapitulatif

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Fiscalité sur la plus-value immobilière à la revente

Il est essentiel que les propriétaires connaissent la fiscalité associée à la vente d’un bien immobilier. En effet, lorsque l'on revend un bien à un prix plus élevé que celui auquel on l’a acheté, une plus-value est réalisée. Celle-ci sert de base pour déterminer le montant de l'impôt à payer.

Différentes exonérations sur la plus-value existent. La plus importante est celle concernant la résidence principale du contribuable (totalement exonérée), mais d’autres permettent aux propriétaires bailleurs de réduire leur fiscalité grâce à des abattements liés à la durée de détention du bien :

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Les dispositifs de défiscalisation pour réduire ses impôts

Plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière sont disponibles afin de réduire l’imposition de ses revenus locatifs.

‍Dispositif de défiscalisation dans le neuf (Pinel)

‍Le gouvernement a décidé de prolonger le Pinel jusqu'au 31 mars 2026 afin de soutenir le développement du parc locatif neuf dans les zones tendues. Pour être éligible, le bien immobilier doit être neuf, situé dans les zones Pinel A bis, A ou B1, et respecter certains critères allant du montant d’investissement à ne pas dépasser en passant par les plafonds de loyers et de ressources des locataires. Le dispositif Pinel a été modifié par le gouvernement et les avantages fiscaux ont diminué à partir du 1er janvier 2023.

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Cependant le dispositif Pinel évolue vers le dispositif “Pinel +”. Ce Pinel Plus, également appelé "Super Pinel", est un nouveau dispositif de défiscalisation qui offre aux propriétaires des avantages fiscaux similaires à ceux de l’ancien Pinel classique. Cependant, il est réservé aux acheteurs de logements neufs qui respectent des critères supplémentaires en termes de performances énergétiques et de localisation.

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⇨ Pour en savoir plus : “Pinel 2026 : un dispositif défiscalisant toujours intéressant ?”

Dispositifs de défiscalisation dans l'ancien

‍Denormandie

Le dispositif Denormandie, mis en place en janvier 2019, offre aux propriétaires bailleurs la possibilité de bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 63 000 €. Le but est de revitaliser les centres-villes et les quartiers en difficulté.

Pour cela, les investisseurs doivent acheter un logement ancien et y effectuer des travaux d'amélioration, notamment en matière de performance énergétique, puis le louer pendant au minimum 6 ans.

Ce dispositif est similaire aux investissements “Duflot“ et “Pinel” qui s'appliquent dans le neuf, mais également au “Loc'Avantages” qui permet de payer moins d'impôt à condition de louer un bien à un loyer abordable.

Les travaux éligibles au Denormandie sont ceux ayant pour objectif la création de surfaces nouvelles, la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces, ainsi que les travaux d'économie d'énergie. Ce dispositif est valable jusqu'au 31 décembre 2027.

‍Malraux

La loi Malraux offre de nombreux avantages en matière de défiscalisation immobilière. Ce dispositif concerne l'acquisition d'un immeuble ancien situé dans une zone spécifique et nécessitant d’importants travaux de réhabilitation. Ceux-ci doivent être suivis par un ABF (architecte des bâtiments de France) et peuvent être déduits du revenu fiscal du propriétaire dans la limite de 100 000 € par an pendant 4 années consécutives : 

• Immeuble situé dans un quartier ancien dégradé ou un secteur sauvegardé : réduction d’impôt de 30 %.
• Immeuble situé en zone AMVAP (aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine) : réduction d’impôt de 22 %.

Pour valider le dispositif, les logements doivent être loués pendant 9 ans au minimum et constituer la résidence principale des locataires.

‍‍Monuments Historiques

La loi Monuments Historiques est un dispositif fiscal ouvrant droit à une réduction d'impôt pour la restauration de biens : 

• Classés Monuments Historiques
• Inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques

Les contribuables fortement imposés peuvent ainsi défiscaliser tout ou partie de leurs revenus, aucun plafond de déduction n’étant applicable. La loi n’impose pas de mise en location une fois les travaux achevés, seule l'obligation de conserver le bien pendant 15 ans doit être respectée.

‍Déficit foncier

Le déficit foncier permet de créer un déficit afin de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu lorsque les charges de votre investissement locatif sont supérieures à vos recettes. Le bien doit être loué nu, avec un régime d’imposition au réel.

⇨ Pour aller plus loin : “Maximisez vos profits : Le guide ultime pour calculer la rentabilité locatif de votre Investissement”

En résumé

Maîtriser la fiscalité d’un investissement locatif en 2026 est indispensable pour maximiser vos revenus et faire de votre projet une réussite financière à long terme. En tant que propriétaire bailleur, il est essentiel de vous tenir régulièrement informé des évolutions en la matière, notamment afin de profiter de dispositifs fiscaux incitatifs.

Chez Manda, votre spécialiste de la gestion locative innovante, nous mettons à votre disposition une série de guides pratiques régulièrement mis à jour concernant la fiscalité immobilière. Nos experts sont également à votre écoute pour vous accompagner, n'hésitez pas à les contacter !

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FAQ sur la fiscalité d’un investissement locatif en 2026

Pourquoi optimiser la fiscalité d’un investissement locatif ?

Optimiser sa fiscalité immobilière permet de réduire son imposition tout en investissant dans des biens immobiliers. Il s'agit d'un moyen efficace pour augmenter vos profits en bénéficiant des avantages fiscaux en vigueur. Les lois en matière de fiscalité immobilière sont en effet incitatives pour les investisseurs, tout en offrant un cadre afin de réguler le marché.

Comment optimiser sa fiscalité immobilière ?

Il existe de nombreuses façons d'optimiser la fiscalité d’un investissement locatif : 

• Choisir le bon statut juridique
• Choisir le bon régime fiscal
• Déduire vos dépenses
• Bénéficier des dispositifs de défiscalisation

Quels sont les avantages d'optimiser sa fiscalité immobilière ?

Les avantages d'optimiser la fiscalité d’un investissement locatif sont nombreux :

• Une réduction de votre impôt sur le revenu
• Une augmentation de votre rentabilité locative
• Une meilleure protection de votre patrimoine
• Une gestion plus simplifiée de votre investissement immobilier

Comment trouver un professionnel pour optimiser sa fiscalité immobilière ?

Il est recommandé de faire appel à un professionnel pour vous aider à optimiser votre fiscalité immobilière. Un conseiller en gestion de patrimoine, un avocat fiscaliste ou un expert en gestion locative comme Manda pourra vous aider à choisir le bon statut juridique, le bon régime fiscal et à déduire vos dépenses. Il pourra également vous informer des solutions de défiscalisation immobilière en vigueur et vous aider à sélectionner celui qui convient le mieux à votre situation.

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