Maîtrisez le loyer de référence majoré : calcul, avantages, inconvénients et alternatives

Dispositif exceptionnel, le loyer de référence majoré est un plafond appliqué dans certaines zones afin de limiter le montant maximal de loyer pouvant être demandé par un propriétaire bailleur auprès de son locataire. Découvrez dans notre article complet tous les points à connaître sur le loyer de référence majoré afin de ne pas risquer de sanctions en cas de dépassement.

Introduction au loyer de référence majoré

L'encadrement du niveau des loyers a été fixé par la loi Elan du 23 novembre 2018 pour une période pilote de cinq ans, en remplacement de la loi Alur. Les propriétaires bailleurs ne sont ainsi pas libres de fixer eux-mêmes le montant des loyers pratiqués dans certaines zones concernées où le loyer de référence au mètre carré est fixé par arrêtés préfectoraux. Ce référentiel s'appuie sur des évaluations rigoureuses réalisées par des observatoires locaux, prenant en compte plusieurs critères liés au logement.

Les zones concernées par le loyer de référence majoré

Les zones tendues présentent un déséquilibre fort entre l’offre et la demande de logements, ce qui induit des montants de loyers élevés rendant l’accès à la location difficile pour de nombreux ménages.

En parallèles des zones tendues classiques, des règles spécifiques, telles que le loyer de référence majoré, s’appliquent dans certaines zones bien définies qui sont actuellement : 

• Paris : depuis le 01/07/2019
• Lille, Hellemmes et Lommes : depuis le mois de mars 2020
• Plaine commune : depuis le 01/06/2021
• Lyon et Villeurbanne : depuis le 01/11/2021
• Est Ensemble : depuis le 01/12/2021
• Montpellier : depuis le 01/07/2022
• Bordeaux : depuis le 15/07/2022

Les facteurs à prendre en compte

Afin d’établir un loyer de référence (ou loyer médian), 4 éléments sont étudiés : 

• Situation géographique du logement (centre-ville, proximité des grands axes routiers, transports en commun, écoles à proximité…)
• Type de location (les loyers des appartements meublés sont plus élevés que ceux des appartements vides)
• Type de logement (du studio au logement de 4 pièces ou plus)
• Année de livraison du bien (avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1971 et 1990, et après 1990)

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Méthode de calcul du loyer de référence majoré

L'augmentation du loyer de référence correspond à une hausse de 20 % du loyer médian. Le loyer demandé par le propriétaire ne peut dans tous les cas pas dépasser le loyer de référence majoré. 

Concrètement, un bien avec un loyer de référence de 800 euros ne peut pas avoir un loyer de référence majoré supérieur à 960 euros (800 x 1,20).

Bon à savoir : Il existe également un loyer de référence minoré, qui correspond au loyer médian diminué de 30 %. Cette réduction de loyer a pour objectif de freiner les hausses excessives lors du renouvellement d’un bail. 

Les avantages du loyer de référence majoré pour les propriétaires

Pour les propriétaires bailleurs mettant un bien en location dans certaines zones tendues, la possibilité d'appliquer un loyer de référence majoré présente plusieurs avantages.

Rentabilité

En premier lieu, le loyer de référence majoré représente un atout financier pour les bailleurs qui peuvent augmenter la rentabilité de leur location de 20 % par rapport au loyer de référence du bien concerné, gage d’un retour sur investissement plus rapide.

Stabilité et légalité

En respectant le loyer de référence majoré, les propriétaires ont la garantie de ne pas fixer un loyer excessif et de ne pas subir de sanctions de la part de l'administration fiscale. Les loyers sont donc plus stables, ce qui peut présenter un atout pour la planification financière des revenus locatifs des bailleurs.

Connaissance du marché locatif

Le loyer de référence majoré permet aux propriétaires de mieux connaître le marché locatif et de fixer un loyer en adéquation avec la réalité économique du secteur. Cela peut aussi les aider à trouver des locataires plus rapidement et à éviter des périodes de vacance locative prolongées.

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Les inconvénients du loyer de référence majoré

Même si le loyer de référence majoré présente plusieurs avantages pour les propriétaires bailleurs, ce dispositif peut aussi avoir quelques inconvénients à ne pas négliger.

Limitation de la rentabilité

En fixant un plafond à ne pas dépasser, le loyer de référence majoré limite la rentabilité d'un investissement locatif. Cela peut être particulièrement problématique dans les villes où les prix de l'immobilier sont élevés. Par ailleurs, si le loyer de référence majoré est inférieur au loyer que le propriétaire estime nécessaire pour couvrir les coûts liés à la location (comme les frais de gestion, l'assurance, les charges de copropriété ou encore le montant de l'emprunt bancaire), la rentabilité du placement s’en trouve également affectée.

Incertitude quant à l'évolution du loyer

Le loyer de référence majoré est révisé tous les ans, ce qui peut créer une certaine incertitude pour les propriétaires quant à l'évolution de leur loyer. Si le loyer de référence diminue, celui majoré suivra la même voie, obligeant le propriétaire à s’aligner pour rester en accord avec la législation applicable.

Les sanctions en cas de non-respect du loyer de référence majoré

Dans les zones où l'encadrement des loyers s’applique, un bailleur ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. S’il décide de le faire, il s’expose alors à une action en diminution de loyer pouvant être engagée par le locataire, ainsi qu’au remboursement des loyers trop perçus selon les modalités du décret n° 2019-437 du 13/05/2019.

Bon à savoir : Un locataire dispose d’un délai de 3 ans à partir de la signature du bail pour contester le montant du loyer.

L'impact du loyer de référence majoré sur le marché immobilier

Du point de vue des locataires, il peut être considéré comme positif car il permet de limiter les hausses de loyers excessives et rend les logements accessibles au plus grand nombre.

Cependant, du côté des propriétaires bailleurs, il peut être considéré comme une contrainte affectant la rentabilité de leurs placements. Cela peut donc dissuader certaines personnes d'investir dans l'immobilier et conduire à une offre de logements locatifs plus faible sur le marché.

En outre, il est possible que les bailleurs cherchent à compenser la perte potentielle de revenus en augmentant les loyers de leurs biens qui ne sont pas concernés par le dispositif de loyer de référence majoré. Cela pourrait alors entraîner une augmentation des loyers dans les zones où le dispositif ne s'applique pas, avec un impact négatif pour les locataires qui cherchent à se loger dans ces zones.

Les alternatives au loyer de référence majoré

Le loyer de référence est fixé chaque année par arrêté préfectoral, avec un loyer minoré de 30 % et un loyer majoré de 20 %. Il existe cependant une différence entre ce dernier cas et le complément de loyer pouvant être réclamé par un bailleur si le bien loué comporte des éléments liés à la localisation ou à des équipements spécifiques notables par rapport à des logements similaires dans le même quartier : 

• Vue dégagée sur un moment connu
• Présence d’une très grande terrasse ou d’un jardin privatif
• Équipements luxueux : sauna, jacuzzi…
• Très belle hauteur sous-plafond (supérieure à 3,30 mètres)
• Etc.

Le supplément de loyer vient en complément du loyer de base, pour les contrats de location conclus après le 01/07/2019. Ce montant doit figurer dans le bail, ainsi que les critères (localisation, confort…) permettant de le justifier.

À retenir : Véritable alternative au loyer de référence majoré, le complément de loyer est un dépassement autorisé à condition de pouvoir prouver que le bien loué présente des caractéristiques exceptionnelles en termes de localisation ou de confort. Il est important de préciser que des travaux de rénovation complète d’un logement, même parfaitement effectués, ne constituent pas des motifs valables à l’application d’un complément de loyer.

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Comment vérifier la conformité de son loyer ?

Le moyen le plus simple pour les locataires, mais aussi pour les propriétaires, de vérifier la conformité d’un loyer est de se rendre sur des sites officiels dans le cadre du dispositif d’encadrement des loyers.

Par exemple, la mairie de Paris permet d’évaluer en ligne le montant d’un loyer pour savoir si celui-ci est conforme à la législation en vigueur.

Il est également possible de consulter les arrêtés préfectoraux indiquant le loyer de référence au mètre carré dans la commune concernée et d'appliquer une hausse de 20 % pour obtenir le montant du loyer de référence majoré si celui-ci n’est pas déjà renseigné.

Exemple à Bordeaux (arrêté du 15/07/2022) : un appartement vide de 2 pièces, situé en zone 1 et construit avant 1946, possède un loyer de référence de 13,80 € / m², soit un loyer de référence majoré de 16,60 € / m². 

Si le bien loué a une superficie habitable de 42 m², le loyer maximal applicable est alors de 697,20 € (42 x 16,60).

Les obligations des professionnels de l'immobilier en matière d’affichage

En présence d’un bien loué dans une zone tendue avec un dispositif d’encadrement des loyers, les professionnels de l'immobilier sont tenus, depuis le 01/04/2022, d’afficher en vitrine et de mentionner dans leurs annonces les éléments suivants :

• Loyer de référence hors charges
• Loyer de référence majoré de 20 %
• Complément de loyer, le cas échéant

Conclusion

Le loyer de référence majoré est un dispositif réglementaire mis en place dans certaines zones où le marché immobilier locatif est tendu, afin de limiter les hausses excessives des loyers. Ce dispositif vise à protéger les locataires en fixant un loyer maximum auquel un propriétaire bailleur peut louer son bien. Ce plafond ne peut pas être dépassé, sauf dans des cas bien spécifiques ou un complément de loyer est justifiable. Spécialistes de la gestion en ligne, les experts de Manda se tiennent à votre disposition pour vous conseiller dans la fixation de votre loyer afin de respecter la loi tout en optimisant votre investissement.

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FAQ

Quels types de biens sont concernés par le loyer de référence majoré ?

Le loyer de référence majoré s'applique aux logements loués pour la première fois ou faisant l'objet d'un renouvellement de bail. Il concerne principalement les logements anciens, mais peut également s'appliquer à des logements neufs, qu’ils soient loués vides ou meublés.

Comment est fixé le loyer de référence majoré ? 

Le loyer de référence majoré s'appuie sur le loyer de référence, lui-même établi en fonction de quatre critères que sont la situation géographique du logement, le mode de location, le type de logement et l’année de construction du bâtiment.

Une fois le loyer de référence défini, il convient de l’augmenter de 20 % pour obtenir le montant du loyer majoré.

Dans quelles zones s'applique le loyer de référence majoré ?

Il s'applique de façon spécifique dans certaines zones dites "tendues", où la demande de logements est supérieure à l'offre. Actuellement il s’agit de Paris, Lille, Hellemmes et Lommes, Plaine commune, Lyon et Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier et Bordeaux.

Quelles sont les sanctions en cas de dépassement du loyer de référence majoré ?

Un propriétaire bailleur ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré dans les zones où l'encadrement des loyers est en vigueur. Dans le cas contraire, ce dernier s’expose à une action en diminution de loyer et au remboursement des loyers trop perçus (décret n° 2019-437 du 13/05/2019).

Quelles sont les alternatives au loyer de référence majoré ?

Dans certains cas, il est possible d’appliquer un complément de loyer à condition de pouvoir prouver que le bien loué présente des caractéristiques exceptionnelles en termes de localisation ou de confort (vue dégagée sur un moment connu, présence d’une très grande terrasse, équipements luxueux…). Ce supplément de loyer doit figurer dans le bail, ainsi que les critères permettant de le justifier.

Comment faire pour vérifier la conformité de son loyer ?

Pour contrôler la conformité d’un loyer dans une zone où l’encadrement des loyers s’applique, il est possible de se rendre sur les sites officiels des communes concernées ou de consulter les arrêtés préfectoraux fixant le montant des loyers de référence et des loyers majorés.