Obtenir un prêt immobilier sans apport : le guide complet pour les propriétaires bailleurs

Malgré les tensions sur le marché, il existe plusieurs moyens d’obtenir un prêt immobilier, même sans apport personnel. Voici ce que vous devez savoir pour maximiser vos chances de concrétiser votre investissement locatif.

Qu’est-ce qu’un apport personnel ?

Avant de se poser la question de savoir comment obtenir un prêt immobilier sans apport, il convient tout d’abord de préciser ce que l’on attend par la notion d'apport personnel.

Définition de l'apport personnel

Dans le cadre d’un prêt immobilier, l’apport personnel correspond à une somme d’argent que vous possédez vous-même. Ces fonds peuvent couvrir une partie du financement de votre bien immobilier, tandis que la somme empruntée à la banque couvre le reste.

Le rôle de l’apport personnel est double. Il permet tout d’abord de prouver à votre banque que vous avez une situation financière stable et que vous possédez des économies. Votre profil sera alors plus convaincant aux yeux de l’établissement prêteur. En outre, l’apport personnel permet de réduire la somme totale que vous allez emprunter. Cela minimise donc également le montant de vos mensualités tout au long de la période de remboursement du prêt.

L’apport est-il obligatoire pour obtenir un prêt ?

L’apport personnel est un bon moyen pour augmenter vos chances d’obtenir un prêt. Cependant, aucune loi ne l’impose. De ce fait, les établissements bancaires ont la possibilité d’accorder des crédits immobiliers à des investisseurs qui ne possèdent pas d’apport. D’autres critères sont en effet déterminants, comme les revenus de l’emprunteur, sa capacité d’endettement ou encore son historique de crédits.

⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Comment investir dans l’immobilier sans argent”

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Le prêt immobilier sans apport personnel : pour qui et comment ?

Obtenir un prêt immobilier sans apport personnel est possible, à condition de respecter certaines conditions.

Qui peut bénéficier d’un prêt immobilier sans apport personnel ?

N’importe quel investisseur peut faire une demande de prêt sans posséder d’apport personnel. Les critères de sélection des dossiers de demande de prêt varient d’une banque à l’autre. Chaque établissement applique ses propres méthodes.

Les banques se basent généralement sur votre situation financière et professionnelle. Si vous avez un emploi stable (CDI) et que vous disposez de revenus confortables, vous avez davantage de chances d’obtenir votre crédit. L’âge est également un critère important. La durée d’endettement pour un prêt immobilier est en effet de 20 à 25 ans de nos jours, et le coût des assurances emprunteur peut monter rapidement en fonction des tranches d'âge. De ce fait, être jeune est un atout supplémentaire pour votre dossier.

Enfin, certaines banques favorisent également les emprunteurs issus de certaines professions. Cela peut notamment être le cas pour les fonctionnaires, grâce au prêt Action Logement ou au prêt fonctionnaire.

Les cadres supérieurs peuvent eux aussi bénéficier de conditions spécifiques dans leur contrat de travail. Celles-ci peuvent leur permettre d’obtenir un prêt immobilier sans apport personnel plus facilement. Les professions libérales comme les avocats, les notaires ou encore les médecins sont elles aussi privilégiées par certaines banques. Enfin, les agriculteurs peuvent obtenir des prêts particuliers adaptés à leur activité, sans fournir d’apport.

⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Taux immobiliers en 2025 : prévisions et stratégies à adopter”

Comment emprunter sans apport ?

La procédure pour obtenir un prêt immobilier est similaire, que vous possédiez un apport ou non. Vous devez constituer un dossier de demande de prêt, en remplissant les formulaires fournis par les différents organismes bancaires. Vous fournissez alors toutes les pièces justificatives nécessaires, comme votre pièce d’identité, vos coordonnées, vos relevés de comptes ou encore vos justificatifs de revenus. Vous transmettez également toutes les informations relatives à votre investissement : projet immobilier locatif, prix et caractéristiques du bien, compromis de vente (si vous l’avez déjà signé)…

Un dossier de demande de prêt pour un investissement locatif se distingue cependant des autres types de dossiers, car il comporte un élément primordial : le plan d’affaires. Présenter de façon claire et précise les recettes locatives que vous apportera votre activité de bailleur est un excellent moyen de mettre votre dossier en valeur. Les banques pourront prendre en compte votre future rentabilité, qui, si elle est suffisamment importante, pourra compenser votre absence d’apport.

Bon à savoir : chaque banque dispose de ses propres critères d’évaluation pour les dossiers de demande de prêt. Nous vous conseillons donc d’envoyer une demande à plusieurs établissements, afin de maximiser vos chances d’obtenir une offre qui vous correspond.

Comment augmenter ses chances d’obtenir son prêt immobilier sans apport ?

Faire appel à un courtier est un bon moyen d’augmenter vos chances d’obtenir votre prêt immobilier sans apport personnel. Son expertise peut en effet vous permettre d’optimiser votre dossier.

Que vous décidiez d’engager un professionnel pour vous représenter ou bien de démarcher les banques vous-même, voici les éléments qui joueront en votre faveur.

Une bonne situation financière

Comme nous l’avons mentionné précédemment, plus vos revenus seront importants, plus votre dossier sera crédible aux yeux des banques. Une situation professionnelle stable, comme un CDI depuis plusieurs années, est également un avantage supplémentaire.

Un bon taux d’endettement

La comparaison entre vos revenus et la somme que vous souhaitez emprunter permet aux banques de calculer votre taux d’endettement. Pour que votre dossier soit accepté, ce taux ne doit pas dépasser les 35%. Plus votre taux d’endettement sera faible, plus vous aurez de chances d’obtenir votre prêt, même si vous ne possédez pas d’apport personnel.

Votre historique d’endettement

Si vous n’avez aucun autre crédit en cours au moment où vous demandez votre prêt immobilier, cela jouera en votre faveur. Votre capacité à rembourser sera meilleure aux yeux des banques.

Votre relation avec votre banque

Entretenir une bonne relation avec votre banque peut considérablement augmenter vos chances d’obtenir un prêt immobilier. Vous serez considéré comme un profil fiable si vous n’avez jamais de problème de découvert, aucun autre crédit et aucun litige avec votre banque.

Les solutions pour obtenir un prêt immobilier sans apport personnel

Entre prêts spécifiques et garanties prises lors de l'acquisition, certaines solutions sont à votre disposition pour vous aider à investir sans apport personnel.

Les prêts immobiliers accessibles sans apport

Il existe plusieurs prêts immobiliers accessibles sans apport pour vous permettre d'obtenir un financement en fonction de votre situation.

Prêt Accession sociale (PAS)

Le prêt accession sociale est un prêt réglementé par l’État, qui s’adresse aux ménages modestes. Il peut permettre de financer la totalité de votre acquisition, et ne demande donc pas d’apport personnel.

À l’origine, le PAS n’est pas destiné aux investisseurs locatifs, car il s’adresse surtout aux résidences principales. Cependant, vous pouvez louer temporairement votre logement, à condition de l’habiter lorsque vous prendrez votre retraite.

Prêt relais

Le prêt relais est un prêt temporaire qui peut vous permettre d’acquérir un nouveau logement pendant que le vôtre est en vente. Il s’agit d’une sorte de transition financière d’un logement à l’autre. Certaines banques peuvent accorder un prêt relais sans apport personnel, en se basant principalement sur la valeur du bien en vente.

Prêt à 110%

Le prêt à 110% est un prêt immobilier sans apport personnel qui permet de financer la totalité de l’acquisition, mais également les frais annexes. Avec ce type de crédit, vous empruntez en effet la somme relative au prix de vente du bien, mais également des fonds supplémentaires pour couvrir les frais de notaire, les frais de garantie ou encore les frais d’agence.

La garantie hypothécaire

La garantie hypothécaire consiste à placer le bien immobilier que vous souhaitez acheter comme garantie pour votre emprunt. L’organisme prêteur pourra alors saisir le logement si vous ne parvenez pas à rembourser le crédit. En fonction des critères des banques, la garantie hypothécaire peut vous permettre d’obtenir votre prêt immobilier sans apport personnel.

Résumé des principales solutions de financement immobilier sans apport personnel

⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Investissement locatif sans apport”

Les avantages et les inconvénients d’emprunter sans apport

Même si emprunter sans apport permet de profiter de plusieurs atouts, certains freins doivent être pris en compte.

Les avantages d’emprunter sans apport

Emprunter sans apport offre de nombreux avantages.

Devenir propriétaire bailleur plus rapidement

Obtenir un prêt immobilier sans apport vous permet d’accéder à la propriété plus rapidement. En effet, vous n’avez pas à construire une épargne en économisant pendant plusieurs mois ou plusieurs années avant de présenter votre dossier aux banques. Vous pouvez ainsi commencer votre activité de propriétaire bailleur le plus tôt possible.

Construire un patrimoine immobilier

L’investissement locatif vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier qui pourra potentiellement prendre de la valeur avec les années. C’est notamment le cas si vous investissez dans des biens neufs, respectant les dernières normes environnementales et possédant les matériaux les plus modernes. Le prêt immobilier sans apport est donc un excellent moyen d’augmenter vos revenus grâce aux revenus locatifs, de préparer votre retraite et de mettre en sécurité vos héritiers, même si vous ne possédez que de petites économies.

Maximiser le levier financier

En immobilier, le levier financier est le fait de pouvoir accroître sa capacité d’investissement grâce à l’emprunt bancaire. L’endettement permet en effet de construire un patrimoine immobilier et de dégager des revenus, sans disposer des fonds à titre personnel. Emprunter sans apport vous permet donc de maximiser ce levier.

Les inconvénients d’emprunter sans apport

Emprunter sans apport présente néanmoins quelques points négatifs à ne pas sous-estimer.

Emprunter une somme plus élevée

Emprunter sans apport signifie que la totalité de votre investissement sera financée par votre crédit. Vous aurez donc un taux d’endettement plus élevé que si vous aviez emprunté avec un apport. Ce taux d’endettement peut éventuellement vous freiner dans des projets futurs, car les banques seront moins enclines à vous accorder d’autres crédits.

Des taux d’intérêt plus élevés

Investir sans apport rend également votre dossier moins attrayant pour les banques. De ce fait, les conditions qu’elles vous proposeront pourront être moins avantageuses. Vous risquez notamment de vous voir proposer des taux d’intérêt plus hauts que si vous empruntiez avec un apport personnel.

Des mensualités plus importantes

Qui dit emprunt et taux d’intérêt plus élevés dit également mensualités plus hautes. Si votre endettement est important, les sommes que vous devrez rembourser chaque mois le seront tout autant. Pour assurer le remboursement sans perdre en qualité de vie, il est préférable de louer votre logement à un montant suffisamment élevé pour que le loyer puisse couvrir vos mensualités.

Moins de chance d’obtenir son prêt

Avant d’accorder ou de refuser un prêt, les banques étudient les dossiers et évaluent les risques potentiels. Elles cherchent à s’assurer que les emprunteurs à qui elles accordent des prêts n’auront aucun problème à les rembourser. Les établissements bancaires se basent donc sur votre profil et sur votre situation financière. L’absence d’apport personnel est alors un point négatif, car cela peut indiquer que vous n’avez pas de fonds de côté. Un même dossier aura alors moins de poids sans apport personnel.

Conclusion

Emprunter sans apport permet d’accéder plus facilement à la propriété et de démarrer rapidement votre activité de bailleur. Cependant, un dossier sans apport personnel sera toujours moins bien accueilli par les banques. En effet, celles-ci recherchent la sécurité financière, il est indispensable de préparer un dossier solide, afin de mettre toutes les chances de votre côté. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier, qui pourra vous aider à construire le dossier le plus crédible possible.

Exemple concret : un prêt immobilier sans apport réussi

Julien, 42 ans, cadre dans une entreprise de logistique, est déjà propriétaire de sa résidence principale depuis 7 ans. Il perçoit un revenu net mensuel de 3 800 €, auquel s’ajoutent 700 € issus d’un premier investissement locatif à Lyon.

Son projet

Julien souhaite acheter un T2 de 160 000 € à Clermont-Ferrand, dans un quartier en développement, pour le mettre en location nue. Le bien est déjà loué, avec un bail en cours à 710 €/mois. Il n’a pas d’épargne disponible à injecter, mais dispose d’une gestion financière irréprochable et d’un endettement maîtrisé.

Montage financier

• Prix d’achat : 160 000 €
• Frais de notaire et frais bancaires : 13 000 €
• Travaux de rafraîchissement : 7 000 €

Le montant total à financer est donc de 180 000 €.

L’accord bancaire

Grâce à un prévisionnel locatif bien ficelé, à la stabilité professionnelle de Julien et à son expérience en tant que bailleur, sa banque a accepté de financer la totalité du projet à 110%, avec un prêt amortissable sur 20 ans à un taux fixe de 3,35 %, sans exigence d’apport.

Résultat : les loyers couvrent 70 % de la mensualité de crédit (environ 1030 €/mois), ce qui limite l’effort d’épargne personnel de Julien. À long terme, ce bien lui permet de se constituer un nouveau patrimoine immobilier tout en conservant sa capacité de financement.

⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Investissement locatif : comment calculer son taux d'endettement pour un crédit immobilier ?”

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Conclusion

Emprunter sans apport permet d’accéder plus facilement à la propriété et de démarrer rapidement votre activité de bailleur. Cependant, un dossier sans apport personnel sera toujours moins bien accueilli par les banques. En effet, celles-ci recherchant la sécurité financière, il est indispensable de préparer un dossier solide, afin de mettre toutes les chances de votre côté. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier comme Manda qui pourra vous aider à construire le dossier le plus crédible possible.

FAQ sur l’obtention d’un prêt immobilier sans apport

Est-il possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport ?

Oui, mais cela reste conditionné à la solidité de votre dossier. Les banques acceptent parfois de financer 110 % du projet (achat + frais annexes) si vous avez des revenus stables, un taux d’endettement maîtrisé et un projet locatif viable.

Quels types de biens sont les plus facilement finançables sans apport ?

Les biens avec un bon potentiel locatif, situés dans des zones tendues ou dynamiques, sont mieux perçus par les banques. Les logements répondant à des normes énergétiques correctes ou situés dans des villes étudiantes présentent un profil rassurant.

Quels éléments renforcent un dossier sans apport ?

Un bon profil emprunteur inclut des revenus réguliers et suffisants, une capacité d’épargne (même sans apport immédiat), une gestion de compte irréprochable (pas de découverts).

Que se passe-t-il si ma demande de prêt sans apport est refusée ?

Vous pouvez revoir votre plan de financement en intégrant un petit apport personnel, tenter une nouvelle demande auprès d’autres banques ou via un courtier, mais aussi recalibrer votre projet pour le rendre plus réaliste (type de bien, localisation, montant…).

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