Où investir 100 000€ en gestion locative ?

Immobilier :  où investir avec un budget de 100 000€ ?

Vous cherchez à savoir où investir votre budget de 100 000€ ? Voici nos conseils pour placer judicieusement cet argent dans la valeur refuge la plus sécurisée : l’immobilier.

Où investir 100 000€ pour obtenir des revenus locatifs ?

Les petites surfaces

Les petites surfaces sont les typologies de biens idéales où investir 100 000€. Ce budget peut paraître limité, voire insuffisant, mais en fonction des secteurs, il peut largement permettre d’acquérir un bien immobilier. En effet, dans de nombreuses communes, les prix de l’immobilier sont suffisamment accessibles pour acheter un bien de type studio, T1 ou T2, à 100 000€ ou moins.

Investir dans un studio peut être une très bonne option pour débuter une activité locative, ou pour diversifier son patrimoine avec un budget de 100 000€. Ce type de bien est particulièrement accessible et offre une excellente rentabilité locative, car la demande est généralement très élevée.  Les petites surfaces permettent également de limiter les frais d’entretien et d’assurance, ce qui améliore d’autant plus le rendement locatif. Enfin, les studios ont tendance à se vendre facilement et à générer des plus-values immobilières intéressantes dans les secteurs dynamiques.

Les logements anciens

Les biens immobiliers anciens présentent des prix de vente plus accessibles que les logements neufs. De ce fait, investir dans l’ancien est plus facile, surtout quand on a un budget limité de 100 000€. De plus, la rentabilité d’un investissement locatif ancien est souvent meilleure. En effet, en plus de leur prix abordable, ces biens bénéficient souvent d’emplacements stratégiques, au cœur des centres-villes, des centres historiques, des centres des affaires et des lieux touristiques. La demande locative est donc particulièrement élevée, ce qui permet aux propriétaires bailleurs de louer plus facilement et de pérenniser leurs revenus.

Les places de parking, les garages et les boxes

Les biens immobiliers ne sont pas les seules options à considérer lorsque l’on se demande où investir 100 000€. Les petits espaces comme les boxes, les caves, les garages et les places de parking peuvent également offrir une rentabilité locative intéressante. Ce type d’acquisition présente de nombreux avantages, tels que :

• Le coût d’acquisition le plus bas de tous les biens résidentiels ou commerciaux,
• Des frais d’entretien minimes,
• Une demande locative accrue et constante, surtout dans les grandes villes,
• Un rendement locatif élevé,
• Une gestion locative simplifiée.,
• Moins de turnover locatif,
• Moins de risques d’impayés,
• Une grande facilité à revendre.

Les SCPI

Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un organisme qui permet aux investisseurs de réaliser des placements collectifs. L’entreprise se charge d’investir dans des parcs immobiliers gérés par des agences de gestion locative et patrimoniales, et gère l’argent de plusieurs investisseurs, qui achètent des parts afin de posséder une partie du patrimoine. Les logements achetés par la SCPI sont mis en location, et les revenus locatifs sont répartis entre les différents investisseurs, en fonction de leurs parts. Cette méthode d’investissement est particulièrement avantageuse pour les investisseurs qui disposent d’un budget limité, car en se regroupant à plusieurs, ils augmentent leur capital et peuvent acquérir des biens qui leur seraient inaccessibles autrement.

Depuis plusieurs années, voir un investisseur placer 100 000€ dans le capital d’une SCPI n’est pas quelque chose de rare. Plusieurs types de SCPI existent :

• La SCPI de rendement : basée sur le rendement,
• De plus-value : basée sur l’acquisition immobilière,
• Fiscale : basée sur les régimes fiscaux.

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Les villes idéales où investir 100 000€

Les caractéristiques des villes où investir 100 000€

Maintenant que nous savons quels sont les types de biens les plus avantageux pour un investissement locatif à 100 000€, voyons les secteurs à privilégier.

Un propriétaire bailleur qui souhaite maximiser son rendement locatif brut et net avec un budget de 100 000€ a tout intérêt à se tourner vers les communes qui présentent les caractéristiques suivantes :

Les villes moyennes

Les villes de taille moyenne accueillent généralement entre 20 000 et 100 000 habitants. C’est notamment le cas de Tourcoing, Roubaix, Nanterre, Avignon, Créteil, Colombes, Versailles, Poitiers, La Rochelle, Valence, Vénissieux, Chambéry, ou encore Saint-Malo. Les communes de cette taille représentent un bon compromis entre des prix de l’immobilier abordables et une demande locative élevée. Elles sont donc idéales pour maximiser le rendement locatif potentiel d’une acquisition à 100 000€.

Les villes étudiantes

Les villes très prisées par les étudiants sont des lieux de choix où investir 100 000€. En effet, ces communes génèrent une demande locative particulièrement élevée de la part des étudiants, qui se dirigent automatiquement vers les petites surfaces. Qu’il s’agisse de résidences étudiantes ou de copropriétés plus classiques, les étudiants se tournent en effet vers les studios, les T1 et les T2, car leurs besoins et leur budget sont adaptés à ce type de biens. Les vastes surfaces adaptées aux étudiants sont les colocations, mais elles ne représentent pas la majorité des logements demandés.

Les villes prisées par les locataires

Au-delà des villes étudiantes, celles qui accueillent une forte population de locataires sont à privilégier. De nombreuses communes sont en effet très demandées par les jeunes actifs célibataires ou en couple, qui se dirigent eux aussi vers des petites surfaces accessibles avec un budget de 100 000€.

En outre, les grandes villes où les places de stationnement et de stockage se font rares sont de très bonnes options. Elles font face à une très forte demande locative pour les garages, les places de parking, ou encore les boxes.

5 exemples de villes où investir 100 000€

Lille

Lille accueille une population particulièrement jeune. 35,8% des habitants ont entre 15 et 29 ans, et 70,1% des Lillois sont locataires.

Prix moyens de l’immobilier : 3464€/m².

Budget pour un studio de 20m² : 69 280€.

Coût total de l’acquisition avec 8% de frais de notaire : 74 822,40€.

Montpellier

Montpellier est l’une des villes préférées des étudiants. De plus, elle accueille une population de 66,8% de locataires, et 31,2% des habitants ont entre 15 et 29 ans.

Prix moyens de l’immobilier : 3680€/m².

Budget pour un studio de 20m² : 73 600€.

Coût total de l’acquisition avec 8% de frais de notaire : 79 488€.

Grenoble

Grenoble est une ville appréciée des étudiants et des jeunes actifs. Elle compte 30,2% d’habitants entre 15 et 29ans, et 60,9% de locataires.

Prix moyens de l’immobilier : 3214€/m².

Budget pour un studio de 20m² : 64 280€.

Coût total de l’acquisition avec 8% de frais de notaire : 69 422,40€.

Toulouse

Toulouse attire de nombreux étudiants et jeunes actifs. 32,1% des habitants ont entre 15 et 29 ans, et la population comporte 65,9% de locataires.

Prix moyens de l’immobilier : 3831€/m².

Budget pour un studio de 20m² : 76 620€.

Coût total de l’acquisition avec 8% de frais de notaire : 82 749,60€.

Strasbourg

Strasbourg est l’une des villes étudiantes préférées des Français. Elle accueille 70,2% de locataires et 28% des habitants ont entre 15 et 29 ans.

Prix moyens de l’immobilier : 3697€/m².

Budget pour un studio de 20m² : 73 940€.

Coût total de l’acquisition avec 8% de frais de notaire : 79 855,20€.

Où investir 100 000€ pour obtenir une réduction d’impôt ?

Investir 100 000€ dans l’immobilier peut vous permettre de générer des revenus locatifs, mais également d’obtenir des avantages fiscaux. En effet, plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière peuvent vous permettre d’optimiser votre fiscalité, grâce à un investissement locatif.

Loi Pinel

Vous vous demandez où investir 100 000€ pour défiscaliser grâce à la location en immobilier neuf ? Miser sur le dispositif Pinel peut être une bonne option en 2024.

Ce dispositif créé en 2014 prendra fin le 31 décembre 2024. Il reste donc moins d’un an pour profiter de ses avantages. Les conditions d’éligibilité sont les suivantes :

• Investir dans un logement neuf ou en VEFA,
• Investir dans l’une des zones Pinel (A, Abis, ou B1),
• Respecter des plafonds de loyers et de ressources locataires,‍
• Se limiter à deux investissements par an et 300 000€ d’investissement (et 5500€/m²).

L’avantage fiscal se calcule en pourcentage du prix du bien et de la durée de mise en location :

• 9% pour une location de 6 ans,
• 10,5% pour une location de 9 ans,
• 12% pour une location de 12 ans.

Cette année, il existe également une nouvelle branche du dispositif, appelée le Pinel + ou le Super Pinel. Il permet d’obtenir les avantages fiscaux initiaux (antérieurs à la réforme Pinel de 2021) de 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans. Pour y accéder, il faut investir dans un logement neuf qui respecte des critères stricts de performances énergétiques, de surface habitable et d’agencement.

Dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie est assez similaire à la loi Pinel, mais tourné vers l’immobilier ancien. Il impose les mêmes conditions et offre les mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel. En revanche, il cible les logements anciens qui ont besoin de travaux de rénovation, surtout les centres-villes faisant partie du plan « Action Cœur de Ville », et les communes ayant signé une convention de revitalisation du territoire. Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Denormandie, il faut réaliser des travaux de rénovation qui permettent d’augmenter la performance énergétique du bien d’au moins 30% et qui représentent 25% du coût total de l’opération.

Pour investir avec 100 000€, plusieurs options sont possibles :

• Investir dans un studio dans une ville moyenne où les prix sont particulièrement abordables,
• Utiliser les 100 000€ comme apport pour un emprunt immobilier ou uniquement pour les travaux,
• Utiliser les 100 000€ comme complément à d’autres prêts immobiliers.

Loi Malraux

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation immobilière dédié à l’immobilier ancien prestigieux. Il se concentre sur les bâtiments situés dans des secteurs sauvegardés, souvent dans les centres historiques. Pour y accéder, vous devez réaliser des travaux de rénovation, puis louer le bien à titre de résidence principale, en location nue, pendant au moins 9 ans.

La loi Marlaux permet de réaliser jusqu’à 400 000 € de travaux sur 4 ans. En fonction de la localisation du bien, ils peuvent être défiscalisables à hauteur de 22 ou 30%.

Un budget de 100 000€ sera généralement insuffisant pour réaliser ce type d’investissement et des travaux. Cependant, ce budget peut servir d’apport ou de complément à un prêt immobilier classique, en vue d’un investissement Malraux. Il peut également être dédié à la rénovation d’un logement déjà acquis.

Les dispositifs LMNP et LMP

Les statuts de loueur meublé non professionnel et de loueur meublé professionnel ne sont pas réellement des dispositifs de défiscalisation immobilière. Cependant, ils permettent d’optimiser la fiscalité sur les revenus locatifs, en fonction du régime fiscal choisi.

Les deux statuts sont liés à la location meublée. Le LMNP est accessible si les recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000€ ou à 50% du revenu global du foyer fiscal du bailleur. Si l’un de ces plafonds est dépassé, c’est le statut LMP qui s’applique.

Le LMNP peut s’avérer très avantageux dans les villes que nous avons citées précédemment, où investir dans de petites surfaces est préférable. En effet, les résidences étudiantes, les résidences d’affaires et les petites surfaces en général sont très prisées lorsqu’elles sont meublées. La demande locative composée d’étudiants et de jeunes actifs se tourne majoritairement vers la location meublée, car elle facilite grandement la mobilité. Pour les propriétaires bailleurs, les meublés sont également simples à gérer, surtout les biens en résidences de services, gérés par des professionnels de la gestion locative.

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Où investir 100 000€ pour habiter ou pour revendre ?

L’investissement locatif n’est pas la seule option pour investir 100 000€ dans l’immobilier. Vous pouvez également réaliser un projet de résidence principale, ou encore un achat-revente, pour générer une plus-value.

Les friches et vieilles granges situées dans les campagnes françaises peuvent être une bonne option pour une acquisition à moindre coût. Certaines se vendent en effet à quelques milliers d’euros seulement. Il est alors possible d’injecter le reste du budget dans des travaux de rénovation, afin d’en faire des logements habitables et modernes. Plusieurs options sont alors possibles : habiter le bien et obtenir une résidence principale sur mesure, ou bien le revendre pour réaliser une plus-value immobilière.

Enfin, la dernière option que nous vous présentons dans cet article est l’achat d’un terrain à bâtir, en vue de le revendre et de réaliser une plus-value. Pour réussir ce type de projet, il est important de se tourner vers des terrains situés dans des secteurs en plein essor, qui sont amenés à prendre de la valeur avec le temps.

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Conclusion

Les meilleurs biens et secteurs où investir 100 000 € dépendent de votre profil, de vos revenus, et de vos attentes. Les objectifs ne sont pas les mêmes selon les projets : générer des revenus locatifs, avoir une résidence principale, défiscaliser, construire un patrimoine, revendre…

Avant de vous lancer dans un investissement immobilier, nous vous conseillons de faire appel à nos experts en investissement et en gestion locative. Vous recevrez un accompagnement personnalisé afin de réussir votre projet en évitant les erreurs.