Baisse de loyer pour travaux non réalisés : dans quels cas et comment l’obtenir ?

À savoir !

Oui, un locataire peut obtenir une baisse de loyer pour travaux non réalisés, mais uniquement dans certaines situations prévues par la loi.

Concrètement :

• Si les travaux durent plus de 21 jours, une réduction proportionnelle s’impose (art. 1724 C. civ.).
• Si le logement est non décent (sécurité, salubrité, DPE G…), le locataire peut exiger une mise en conformité et saisir le juge en cas de refus.
• Si une pièce devient inutilisable (moisissures, humidité…), la baisse est possible.

Introduction

Un propriétaire bailleur a l’obligation de réaliser un certain nombre de travaux dans son logement, pour apporter un niveau de confort suffisant à son locataire. Si certains travaux sont nécessaires, mais que le propriétaire refuse de les réaliser, un litige peut éclater. Il est alors important pour le locataire de connaître ses droits. Dans cet article, Manda vous détaille les différents travaux qui incombent au propriétaire. Vous verrez ensuite la procédure à suivre pour demander une baisse de loyer pour travaux non réalisés.

Mise à jour le : 28/08/2025.

Dans quels cas peut-on demander une baisse de loyer pour travaux non réalisés ?

Plusieurs situations ouvrent droit à un locataire de réclamer une baisse de loyer pour travaux non réalisés (Source : Service Public, mise à jour le 28/05/2025).

Travaux urgents pendant le bail (+ de 21 jours)

Lorsqu’un propriétaire entreprend des travaux nécessaires dans le logement (sécurité, entretien, conformité), et que ceux-ci durent plus de 21 jours, le locataire a droit à une réduction du loyer.

Exemple : pour un loyer de 800 €, si une pièce sur 4 est inutilisable pendant 2 mois, la réduction sera de 200 € par mois (¼ du logement indisponible).

Pièce inaccessible ou usage rendu impossible

Si un trouble de jouissance sérieux empêche d’utiliser une partie du logement (salle de bain condamnée, cuisine inutilisable…), une réduction proportionnelle s’applique.

Logement non décent

Depuis 2025, un logement classé DPE G est considéré comme non décent. Le bailleur doit effectuer les travaux nécessaires avant toute mise en location. En cas de non-conformité, le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) ou le juge pour obtenir une baisse, voire la suspension du loyer.

Moisissures / Humidité

Les moisissures liées à des infiltrations ou à un défaut structurel (non imputables au locataire) permettent de réclamer une réduction de loyer. Attention cependant, le locataire doit apporter des preuves : rapport d’expert, photos, relevés hygrométriques.

Ce qui ne permet pas d’obtenir une baisse de loyer

• Petits désordres esthétiques sans impact sur l’usage.
• Retards mineurs dans la réalisation de travaux.
• Problèmes créés par un manque d’entretien du locataire (aération insuffisante, encombrement).

⇨ Pour aller plus loin : “Liste des travaux à la charge du locataire (et du propriétaire)”

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Les obligations du propriétaire concernant les travaux

Quatre grands domaines nécessitent une action rapide du propriétaire pour effectuer des travaux dans un logement loué.

Les travaux de mise en conformité

Les travaux de mise en conformité sont à réaliser avant la mise en location du bien, afin qu’il respecte les critères de décence imposés par la loi.

Ces travaux peuvent notamment inclure :

• L’isolation et l’étanchéité (isolation thermique, réparation des fuites et des infiltrations…).
• La mise aux normes des installations électriques et de gaz (réparation des prises électriques, remplacement du tableau électrique…).
• La mise aux normes du système de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire et des canalisations (assurer le bon fonctionnement et la sécurité des équipements).
• Le traitement des nuisibles (rats, insectes, puces de lits…).

Les travaux de sécurité

Un logement décent doit respecter diverses normes de sécurité. Pour assurer la santé et la sécurité du locataire, plusieurs types de travaux peuvent être nécessaires, tels que :

• Les travaux liés à la prévention des risques (protéger le logement des risques d’inondations, de tremblements de terre…).
• La réparation de la structure pour éviter les effondrements (murs, plafonds, escaliers…).
• Les réparations des installations défectueuses (serrures, portes, interphones, détecteur de fumée, VMC…).
• Les réparations liées aux accès (fenêtres, barrières des balcons…).

Les réparations importantes

Les réparations importantes à la charge du propriétaire sont celles qui sont liées à la structure du logement et au gros œuvre. Il peut s’agir de réparer des fissures dans les murs, des radiateurs cassés ou encore régler des problèmes de plomberie majeurs.

Les travaux peuvent également concerner des aménagements pour les personnes à mobilité réduite. On peut notamment citer l’installation de rampes d’accès, de portes plus larges, des améliorations de l’accessibilité dans la salle de bains ou dans la cuisine, des systèmes d’alarme adaptés, des poignées de soutien ou encore des sièges de douche.

Les travaux d’entretien

Les travaux d’entretien à la charge du propriétaire sont ceux qui concernent l’état de salubrité et de sécurité en vigueur. Il s’agit notamment des réparations dans les parties communes des copropriétés (escaliers, ascenseurs, jardins, halls…). Il peut également s’agir de remplacer les équipements usés par l’usure naturelle (et non usés par une mauvaise utilisation).

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⇨ Pour aller plus loin : “Comment un propriétaire peut-il engager des travaux pendant une location ?”

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Comment demander une baisse de loyer pour travaux non réalisés ?

La première étape consiste à adresser une demande écrite au propriétaire, en lui détaillant la situation et le besoin de travaux. Cette demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, au propriétaire ou à l’agence de gestion locative. Elle doit être appuyée par des preuves visuelles des problèmes que présente le logement.

Si le locataire n’obtient pas de réponse de la part du propriétaire, il peut envoyer une mise en demeure. Celle-ci donne généralement un mois au propriétaire pour effectuer les travaux qui sont mentionnés.

Après ce délai, le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation. Un conciliateur de justice intervient alors à titre gratuit. Son objectif est d’engager les négociations entre les deux parties afin de trouver un accord sans passer par un tribunal. Il s’agit de la dernière étape pour un arrangement à l’amiable.

Si le médiateur ne parvient pas à obtenir la réalisation des travaux par le propriétaire, une action en justice est la dernière solution. Le locataire peut alors saisir le tribunal judiciaire. Le juge décidera ensuite d’imposer au propriétaire la réalisation des travaux, ou bien de lui imposer la baisse du montant du loyer. En fonction des cas, le propriétaire peut être contraint à faire les deux : réaliser les travaux de remise en état et baisser le loyer pour le préjudice subi par le locataire.

⇨ Pour aller plus loin : “Travaux et rénovation : quels sont les droits du locataire ?”

Modèle 1 : travaux en cours > 21 jours

“Madame/Monsieur,
Conformément à l’article 1724 du Code civil, les travaux entrepris dans le logement que j’occupe au [adresse] durent depuis plus de 21 jours et rendent une partie du logement inutilisable. Je vous demande donc une réduction proportionnelle de mon loyer, calculée selon la méthode légale ci-jointe.”

Modèle 2 : logement non décent / travaux non réalisés

“Madame/Monsieur,
Le logement loué présente un défaut de décence [décrire]. Je vous mets en demeure de réaliser les travaux sous 2 mois. À défaut, je saisirai la Commission Départementale de Conciliation ou le juge compétent pour obtenir une réduction de loyer et, le cas échéant, des dommages-intérêts.”

Pièces à joindre :

• Photos, constats, devis.
• Diagnostic (DPE, rapport humidité).
• Attestations (voisins, expert).

Baisse de loyer pour travaux non réalisés : méthode de calcul

Étapes :

• Identifier la partie du logement devenue inutilisable.
• Calculer la proportion sur la surface totale ou le nombre de pièces.
• Appliquer la réduction sur la durée effective du trouble.

Exemple :

• Loyer mensuel : 900 €
• 1 pièce sur 3 inutilisable (soit 33 %)
• Durée : 3 mois
• Réduction : 900 x 33 % × 3 = 900 € de baisse totale.

Les éléments à présenter au tribunal afin d’obtenir une baisse de loyer pour travaux non réalisés

S’il doit porter l’affaire devant un juge, un locataire doit se munir de plusieurs éléments indispensables :

• Les lettres de relance et de mise en demeure : elles prouvent que le locataire a envoyé plusieurs demandes au propriétaire afin qu’il réalise les travaux.
• Le détail des travaux à réaliser et les conséquences du refus du propriétaire (sur le confort, la santé et la sécurité du locataire, ainsi que sur ses finances).
• Des preuves visuelles, comme des photos et des vidéos, peuvent appuyer les propos du locataire en montrant les dégâts présents dans le logement.
• Des témoignages peuvent aussi constituer une preuve de la négligence du propriétaire.

Pour prendre sa décision, le juge peut demander à un expert d’inspecter le logement. Celui-ci pourra alors faire un rapport sur les conséquences des travaux non réalisés. Si ces derniers entraînent une forte diminution de la valeur du logement, le juge pourra ordonner une baisse de loyer en conséquence. Le juge peut également ordonner au propriétaire de réaliser les travaux, afin que le logement soit enfin mis aux normes.

Les conséquences pour le locataire de travaux non réalisés

Si le propriétaire ne réalise pas certains travaux nécessaires dans le logement, cela peut avoir plusieurs conséquences sur le locataire. Celles-ci varient en fonction de la nature des travaux et de la gravité de la situation. En fonction des cas, le locataire peut voir ses conditions de vie se dégrader, perdre un certain niveau de confort, voire ses factures augmenter ou même être exposé à des dangers (santé et sécurité). Voici quelques exemples de travaux non réalisés et leurs conséquences potentielles.

Humidité, chauffage, isolation

Des problèmes d’humidité, un chauffage qui fonctionne mal, un ballon d’eau chaude endommagé ou encore une isolation insuffisante : ces problèmes peuvent considérablement détériorer le niveau de confort du locataire au quotidien. L’humidité, l’isolation et le manque de chauffage peuvent en effet créer un environnement propice au développement des moisissures et mettre en danger la santé du locataire. Ce sont aussi des éléments qui peuvent faire chuter la température à l’intérieur du logement en raison de mauvaises performances énergétiques.

⇨ Pour aller plus loin : “Combien de temps un locataire peut-il rester sans eau chaude ? Droits et obligations en matière d’eau chaude dans une location”

Une installation de gaz ou d’électricité défectueuse

Un dysfonctionnement de ce genre d’installation, qu’il s’agisse de gaz ou d’électricité, peut s’avérer particulièrement dangereux pour la sécurité du locataire et du logement. En effet, des défauts majeurs peuvent notamment entraîner une intoxication au monoxyde de carbone, des risques d’électrocution, ou encore un incendie.  

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Ce qu’il faut retenir sur la baisse de loyer pour travaux non réalisés

En 2025, la réduction de loyer pour travaux non réalisés est strictement encadrée par la loi. Si les travaux dépassent 21 jours, si le logement est non décent ou rendu partiellement inutilisable, le locataire peut exiger une baisse, voire une suspension du loyer.

La meilleure solution pour régler le problème à l’amiable est de convaincre le propriétaire de réaliser les travaux. Pour cela, la communication et la conciliation sont les clés. Si aucune solution à l’amiable ne fonctionne, une action en justice est alors nécessaire. Pour mettre toutes ses chances de son côté, le locataire a tout intérêt à se faire accompagner par un avocat spécialisé dans l’immobilier.

Faire appel à une agence de gestion locative est un bon moyen de régler les litiges sans passer par les tribunaux. En effet, les gestionnaires locatifs s’occupent d’entretenir la communication entre le propriétaire et le locataire, et de gérer les travaux si nécessaire.

Pour profiter d’une gestion locative moderne et rentable, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert Manda !

FAQ que la baisse de loyer pour travaux non réalisés

Un locataire peut-il demander une baisse de loyer pour travaux non réalisés ?

Oui, si les travaux durent plus de 21 jours ou si le logement n’est pas décent.

Dans quels cas précis ?

Travaux longs, pièce inutilisable, humidité/moisissures.

Quelle différence entre baisse de loyer pour travaux non réalisés et dédommagement ?

La baisse compense la perte d’usage ; le dédommagement couvre les préjudices subis.

Que faire si le propriétaire refuse de faire les travaux ?

Envoyer une mise en demeure, saisir la CDC, puis le juge en dernier recours.

Moisissures : ai-je droit à une réduction de loyer ?

Oui, si elles sont dues à un défaut structurel non imputable au locataire.

DPE G en 2025 : conséquences sur le loyer ?

Un logement classé G est non décent : le bailleur doit le rénover avant de louer.

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