Pinel 2025 : un dispositif défiscalisant toujours intéressant ?

Le dispositif Pinel 2025, pilier essentiel de la défiscalisation dans l’immobilier neuf, bénéficie d’un prolongement inattendu. Bien qu’il devait initialement prendre fin au 31 décembre 2024, la commission des finances de l'Assemblée nationale a validé le 4 novembre une extension du délai pour signer les actes authentiques de vente, désormais fixée au 31 mars 2025. Cette prolongation accorde aux investisseurs une marge supplémentaire pour concrétiser leurs acquisitions, à condition d’avoir signé un contrat de réservation avant la fin de l’année 2024. Expert de la gestion locative Pinel, Manda vous informe des mises à jour de la loi Pinel en 2025 afin de savoir si elle constitue toujours une option intéressante en matière d'investissement locatif.

Une prolongation du Pinel en 2025

L'extension du dispositif Pinel jusqu’au 31 mars 2025 s’explique en grande partie par les alertes répétées des acteurs du secteur immobilier. Par ailleurs, la hausse des taux d’intérêt, combinée aux exigences des nouvelles normes environnementales, a considérablement freiné la construction résidentielle. 

Cependant, un récent rapport de la Cour des comptes publié en septembre 2024 critique l’échec du dispositif à accroître l’offre de logements accessibles dans les zones tendues. Ces observations ont conduit le gouvernement à écarter les suggestions d’une prolongation d’un an ou plus, optant finalement pour une extension limitée à trois mois. Ce délai vise à offrir un répit temporaire à un secteur affaibli par les conditions économiques actuelles.

Le fonctionnement de la loi Pinel 2025

La loi Pinel est une méthode de défiscalisation immobilière. Elle permet de profiter d'une réduction d'impôt en acquérant un logement neuf dans un ensemble immobilier résidentiel, à condition de prendre l'engagement de le louer durant 6, 9 ou 12 années. Toutefois, l'investisseur doit se conformer à plusieurs conditions concernant l'emplacement du logement, les revenus du locataire et le montant du loyer. Il est à noter que ce dispositif est limité à un bien de 300 000 euros et à un prix au mètre carré de 5 500 euros. La réduction d'impôt est plafonnée quant à elle à 6 000 euros par an.

Le dispositif Pinel tel que nous le connaissions jusqu’en 2022 a été modifié. Désormais, deux nouveaux dispositifs distincts ont été mis en place depuis 2023 : le Pinel classique et le Pinel +.

Les ajustements fiscaux

Bien que la loi Pinel traditionnelle reste en vigueur et continue à offrir des avantages fiscaux, les réductions d'impôt ont été réduites pour tous les biens immobiliers neufs ou construits en 2023, et ces réductions ont été à nouveau diminuées en 2024 :

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Il est toutefois possible de continuer à bénéficier pleinement des avantages fiscaux antérieurs grâce au Pinel Plus, à condition de respecter des critères additionnels en matière de performance énergétique du bien immobilier :

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Les conditions d'éligibilité du Pinel 2025

Le Pinel 2025 est accessible sous plusieurs conditions.

Opération immobilière concrétisée jusqu’au 31/03/2025

• Logement acheté neuf ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement).
• Logement construit par le bénéficiaire du dispositif de défiscalisation, avec une demande de permis de construire déposée au plus tard le 31/12/2024.
• Bien ayant subi d’importants travaux de rénovation donnant lieu à la livraison d’un bien neuf au point de vue de la TVA.
• Logement non décent ayant subi une réhabilitation totale afin de présenter des caractéristiques quasi identiques à celles d’un bien neuf.

Zone d’implantation

Le bien doit être implanté dans un quartier prioritaire : zones A bis, A et B1.

Durée de location

La durée de location n’a pas évolué, avec un engagement de 6, 9 ou 12 ans maximum.

Plafond de loyer

Il est obligatoire de respecter un plafond mensuel de loyer suivant chaque zone (réévalué chaque année)

Plafond de ressources des locataires

Enfin, un plafond de ressources des locataires doit également être respecté en fonction de la composition du foyer fiscal et de la zone d'implantation du bien (réévalué chaque année) : 

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Important : à partir de 2023, le Pinel exclut les maisons individuelles du dispositif. Seuls les biens situés dans un bâtiment résidentiel collectif sont éligibles.

⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Plafond de ressources Pinel en 2024, comment choisir son futur locataire pour une location en Pinel ?”

Les conditions spécifiques du Pinel +

Depuis 2023, le Pinel + vient compléter le dispositif Pinel classique. Pour pouvoir y prétendre et profiter d'avantages fiscaux plus intéressants, des normes en termes de confort et de performances énergétiques sont à respecter.

Les critères de confort

Afin de bénéficier pleinement de la prolongation de la loi Pinel en 2025 en conservant les taux de réduction d'impôt antérieurs, plus avantageux, il est impératif d’acquérir un bien répondant aux critères de confort suivants :

• Superficie d’au moins 28 m² (T1), 45 m² (T2), 63 m² (T3), 79 m² (T4) ou 96 m² (T5).
• Zone extérieure privative d'au moins 3 m² (T1 ou T2), 5 m² (T3), 7 m² (T4) ou 9 m² (T5).
• Pour les appartements de type T3, T4 et T5, il est requis qu'il y ait une fenêtre ou une porte-fenêtre sur au moins deux façades différentes.

Les critères de performances énergétiques

La loi Pinel accorde une grande importance au niveau de la performance énergétique et environnementale des nouvelles constructions immobilières. Les critères à respecter varient selon la date de dépôt du permis de construire et celle d'acquisition du logement : 

• Permis de construire avant le 01/01/2022 : la mesure transitoire pour le niveau de performance énergétique et environnemental E+C- doit être respectée.
• Permis de construire après le 01/01/2022 et logement acquis en 2023 : les nouvelles normes RE 2020 doivent être respectées.
• Permis de construire après le 01/01/2022 et logement acquis en 2024-2025 : les normes RE 2020 ainsi que la classe énergétique A doivent être respectées.

Le Pinel 2025 en Outre-mer

Le dispositif Pinel 2025 Outre-mer est similaire à celui appliqué en France métropolitaine. Cependant, pour le rendre encore plus attrayant, il offre une réduction d'impôt plus importante :

Les avantages de l'investissement Pinel en 2025

Dispositif de défiscalisation plébiscité par les contribuables depuis sa mise en œuvre, le Pinel 2025 offre toujours de nombreux atouts :

• Réduction d'impôt pouvant aller jusqu’à 21 % sur 12 ans en Pinel + (métropole).
• Construction ou consolidation d’un patrimoine immobilier de qualité en investissant dans un bien aux dernières normes et performant énergétiquement.
• Sécurisation de l'investissement, la demande locative étant souvent soutenue pour ce type de bien, à condition de faire attention au choix de l'emplacement.
• Accès plus facile au crédit bancaire, les opérations de défiscalisation en Pinel étant soutenues par les établissements financiers.

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Les inconvénients de l'investissement Pinel en 2025

Comme tout investissement locatif, le dispositif Pinel 2025 présente également quelques inconvénients : 

• Rentabilité en baisse : sauf à opter pour le Pinel +, la réduction d’impôt à compter de 2023 est moins avantageuse qu’elle ne l’était par le passé pour le contribuable.

• Limitations géographiques : seuls les biens situés dans les zones A bis, A et B1 peuvent être éligibles au Pinel, ce qui réduit les possibilités d'investissement et le choix au niveau de l'emplacement.
• Le prix du neuf étant élevé, il peut parfois être plus intéressant pour un investisseur de s'orienter vers un achat dans l’ancien en effectuant des travaux de rénovation afin de profiter d’autres dispositifs de défiscalisation du type déficit foncier ou Denormandie, tout en profitant d'un emplacement souvent de meilleure qualité.

Cas concret : analyse de rentabilité de la loi Pinel en 2025

Prenons l’exemple d’un appartement de type T1 de 30 m² avec un balcon de 6 m² (dépendance qui sera retenue pour 50 % de sa superficie), situé en zone A bis et acquis en décembre 2024 pour la somme de 135 000 €.

⇨ Découvrir notre outil d'estimation de loyer en zone Pinel.

Rentabilité de l'investissement

La réduction d’impôt totale est la suivante : 

Pinel classique

• Location pendant 6 ans (9 %) : 12 150 €
• Location pendant 9 ans (12,00 %) : 16 200 €
• Location pendant 12 ans (14,00 %) : 18 900 €

Pinel +

• Location pendant 6 ans (12,00 %) : 16 200 €
• Location pendant 9 ans (18,00 %) : 24 300 €
• Location pendant 12 ans (21,00 %) : 28 350 €

Détermination du loyer

La détermination du loyer Pinel 2025 nécessite l’application d'un coefficient dont la valeur est : 0,7 + (19 / surface utile). Celui-ci est plafonné à 1,20.

En zone A bis, le loyer maximal au m² est de 18,89 €. Le plafond applicable s'obtient donc en faisant le calcul suivant : 18,89 x (0,7 + 19/33) = 24,10 € / m². Cependant, le coefficient étant limité à 1,20, le plafond sera ici de 18,89 x 1,20 = 22,67 € / m².

Il suffit alors de multiplier cette valeur par la surface utile du logement pour obtenir le montant du loyer : 22,67 x 33 = 748,11 €.

Bon à savoir : le loyer en loi Pinel s’entend toujours hors charges.

Fiscalité des revenus

La loi Pinel 2025 est un régime fiscal s'appliquant uniquement à la location non meublée. Les loyers perçus dans ce cadre sont donc soumis à l'imposition dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes sont alors possibles : 

• Le micro-foncier, si les revenus annuels sont au maximum de 15 000 €. Vous profitez d'un abattement de 30 % sur les loyers encaissés. Par exemple, pour 7 200 € de loyers perçus, l'administration fiscale déduira automatiquement 2 160 € de la base imposable.
• Le réel, si les revenus sont supérieurs à 15 000 € ou sur option volontaire pour ce régime. L’avantage est ici de pouvoir déduire l'ensemble des charges supportées réellement, telles que les intérêts de prêt bancaire, la taxe foncière, les coûts d'entretien, les travaux de réparation, l’assurance… De plus, ces charges peuvent se déduire des revenus locatifs mais également du revenu total du foyer fiscal, dans la limite de 10 000 € par an (plafonnement des niches fiscales). En cas de déficit, il est possible de le reporter pendant 10 ans.

Bon à savoir : pour le Pinel 2025 Outre-mer, le plafonnement des niches fiscales est à 18 000 € par an.

Comment optimiser votre investissement Pinel en 2025 ?

Pour optimiser votre investissement Pinel en 2025, nous vous recommandons de suivre les règles suivantes : 

• Focalisez-vous avant tout sur la qualité de l'emplacement pour avoir la garantie que la demande locative est forte sur le secteur et afin de ne pas perdre de l’argent au moment de la revente du bien.
• Orientez-vous vers un logement éligible au disponible Pinel + pour bénéficier d'avantages fiscaux supérieurs.
• Préférez les logements plus petits (T1 ou T2) offrant une meilleure rentabilité, le dispositif Pinel 2025 étant plafonné à une acquisition de 300 000 €.

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Conclusion

Le Pinel 2025, prolongé de 3 mois jusqu’au 31 mars 2025, reste une solution intéressante pour défiscaliser ses revenus et se constituer un patrimoine immobilier. Afin d’obtenir une meilleure rentabilité, il convient de se tourner vers le Pinel +, certes plus contraignant en termes de critères à respecter.

Vous souhaitez obtenir plus d'informations sur le Pinel 2025 ? Les experts en gestion locative de Manda sont à votre disposition pour répondre à vos questions et étudier votre projet en fonction de votre situation personnelle.

FAQ

La loi Pinel est-elle encore en vigueur en 2025 ?

Initialement prévue pour prendre fin le 31/12/2024, la loi Pinel a été prolongée de 3 mois, jusqu’au 31/03/2025.

Quel est le principe de la loi Pinel ?

La loi Pinel représente une solution d'optimisation fiscale avantageuse offrant la possibilité de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant atteindre 21 % du coût total de l'achat d'un bien immobilier destiné à la location en Pinel +.

Où est-il possible d'investir en Pinel en 2025 ?

Le dispositif Pinel 2025 est limité aux zones A bis, A et B1. Par ailleurs, les maisons individuelles ne sont pas éligibles, il est donc impératif de porter son choix sur l'achat d'un appartement en copropriété pour pouvoir prétendre à une réduction d'impôt.

Quelle est la différence entre le Pinel et le Pinel + ?

Le Pinel classique présente des réductions d'impôt réduites depuis 2023. Pour conserver les taux antérieurs plus avantageux, il est nécessaire de se tourner vers le Pinel +, à condition de respecter des critères plus stricts en termes de confort et de performances énergétiques.

Comment se détermine un loyer en loi Pinel ?

Le montant du loyer s’obtient en multipliant ces trois montants : 

• Plafond du loyer par mètre carré (A bis, A ou B1)
• Surface utile du bien : superficie habitable + 50 % de la surface des dépendances
• Application d’un coefficient : 0,7 + (19 / surface utile)