Propriétaire bailleur : Tout savoir sur le diagnostic plomb pour la location

En tant que propriétaire bailleur, vous avez l’obligation de faire réaliser divers diagnostics pour louer ou vendre votre bien immobilier. Si vous possédez un logement ancien datant d’avant 1949, vous êtes directement concerné par le diagnostic plomb. Voici ce que vous devez savoir.

Qu’est-ce que le diagnostic plomb ?

Définition et objectifs

Le diagnostic plomb, aussi appelé constat de risque d’exposition au plomb (Crep), est une analyse qui permet de mettre en lumière la présence de plomb dans une habitation. Il se présente sous la forme d’un document officiel à intégrer dans votre dossier de diagnostics techniques (DDT).

Ce diagnostic doit impérativement être fourni à votre locataire avant la signature du bail de location, ou à votre futur acquéreur si vous souhaitez vendre votre bien.

L’objectif du diagnostic plomb est de garantir la sécurité et la santé des occupants contre différentes maladies liées à l’exposition au plomb dans les logements.

Les logements concernés par le diagnostic plomb

Le diagnostic plomb est obligatoire pour toutes les maisons et les appartements qui ont été construits avant l’année 1949. Il fait partie des obligations immobilières et concerne les bâtiments à usage d’habitation, mais pas les locaux commerciaux.

Il est essentiel de souligner que ce diagnostic porte aussi bien sur les revêtements intérieurs que sur ceux extérieurs du logement, y compris les annexes comme les buanderies, dès lors qu'elles sont destinées à un usage courant.

La durée de validité

Si le diagnostic ne révèle aucune présence de plomb dans le logement, il est alors valable à vie. En revanche, si du plomb est détecté dans l’habitation, le diagnostic est valable pendant un an.

Quel est le prix d’un diagnostic plomb ?

Le prix d’un diagnostic plomb peut varier en fonction du professionnel à qui vous faites appel, mais également en fonction de la superficie de votre logement. En effet, les petites surfaces sont plus rapides à analyser, le prix est donc moindre.

Il faudrait compter entre 90 et 120€ en moyenne pour un studio, entre 110 et 130€ pour un T2 et entre 180 et 220€ pour un T3. Pour les maisons plus vastes, les prix peuvent s’étendre jusqu’à 300€ environ.

Le coût peut également être influencé par la méthode utilisée pour l'analyse, comme l'appareil à fluorescence X qui nécessite une autorisation spécifique et un entretien régulier, ce qui peut aussi influer sur le tarif.

Qui réalise un diagnostic plomb ?

Comme tous les diagnostics obligatoires, le Cerp doit être réalisé par un professionnel certifié. L’annuaire des diagnostiqueurs vous permettra de trouver un professionnel proche de chez vous. Vous pouvez en effet adapter vos critères de recherche en fonction de votre département, ou encore de votre région.

Avant de faire votre choix définitif et de prendre un rendez-vous, il est conseillé de comparer plusieurs devis. Renseignez-vous également sur l’expérience, la réputation, les avis, les disponibilités et le prix. Tous ces éléments sont des points clés qui vous permettront d’avoir la certitude que l’analyse sera effectuée dans le cadre réglementaire.

Comment réaliser un diagnostic plomb ?

La prise de rendez-vous

La première étape du diagnostic plomb est de prendre contact avec un professionnel, grâce à l’annuaire que nous avons mentionné ci-dessus. Veillez à choisir un diagnostiqueur dont les disponibilités sont compatibles avec votre projet immobilier, notamment si vous avez des contraintes de temps imposées par votre vente ou votre mise en location.

L’évaluation préliminaire

En analysant les caractéristiques du bâtiment, le diagnostiqueur certifié se fait une première idée des risques potentiels liés au plomb. Il étudie notamment l’année de construction, les plans, les modifications apportées à l’édifice au fil des années, ou encore les différents revêtements.

La planification de l’intervention

Maintenant que le professionnel connaît la taille et les différentes caractéristiques du bâtiment, il peut planifier son intervention en délimitant les zones qui devront être analysées. Il prévoit les pièces qui vont être échantillonnées, les méthodes d’échantillonnages et le matériel nécessaire.

L’intervention

Le jour de l’intervention, le diagnostiqueur parcourt toutes les pièces qu’il a identifiées pendant la planification. Il récolte tous les échantillons nécessaires, dans le respect des normes en vigueur. Ces échantillons concernent notamment les peintures, les revêtements, les poussières et l’eau du robinet.

L’analyse en laboratoire

Une fois son intervention terminée, le professionnel envoie tous les échantillons dans un laboratoire spécialisé. Celui-ci s’occupe d’analyser tous les prélèvements afin de détecter l’éventuelle présence de plomb.

L’interprétation des résultats

Une fois que le diagnostiqueur reçoit les résultats du laboratoire, il les interprète afin de déterminer si la présence de plomb est suffisante pour représenter un risque sanitaire. Son interprétation se base sur les normes imposées par la réglementation en vigueur. Celle-ci fixe en effet des seuils au-dessus desquels les logements sont considérés comme dangereux.

Le rapport de diagnostic

Après avoir éclairci toutes les données, le diagnostiqueur rédige un rapport de diagnostic détaillé. Ce document répertorie l’ensemble des pièces et des éléments qui ont été analysés. Il liste les éléments sains et les éléments contaminés, en précisant le niveau de contamination et les sources. Le rapport contient également des recommandations pour la gestion des risques (types de travaux à entreprendre, nécessité urgente ou non de quitter les lieux…).

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Les éléments à contrôler lors d’un diagnostic plomb

La structure du bâtiment

Le diagnostiqueur commence par analyser la structure du bâtiment dans son ensemble, avant de s’intéresser à chaque élément de manière plus précise. Cette vue d’ensemble lui permet de se faire une première idée du niveau de risque que représente une habitation.

Les peintures

Le diagnostiqueur analyse l’intégralité des supports peints, aussi bien à l’intérieur qu’à l’extérieur du logement. Cela comprend les murs, les plafonds, les menuiseries, les garde-corps, les volets, ou encore les plinthes. Les pièces annexes telles que les buanderies ou les garages sont également contrôlées si elles font partie d’un bâtiment à usage d’habitation. Pour analyser les peintures, le professionnel relève des échantillons pour les envoyer à un laboratoire.

Les revêtements

Les constructions antérieures à 1949 utilisaient également le plomb pour les revêtements. Le diagnostiqueur relève donc des échantillons sur les crépis ou les bardages. Tout comme la peinture, ces échantillons seront analysés en laboratoires afin de s’assurer qu’ils ne contiennent pas de plomb et d'évaluer tout risque de dégradaion.

Les poussières

Le plomb contenu dans les peintures et les revêtements peuvent se détacher des parois et se répandre de façon volatile dans l’air. Il est donc possible de trouver des traces de plomb dans la poussière.

Le diagnostic peut aussi inclure l'analyse des poussières, car celles-ci sont un vecteur potentiel d’exposition, notamment si les peintures sont écaillées, libérant des particules de plomb dans l'environnement.

L’eau

L’eau n’est pas l’élément auquel on pense en premier lorsque l’on recherche des traces de plomb dans une habitation. Pourtant, il est possible d’en trouver des traces dans l’eau du robinet. C’est notamment le cas lorsque les tuyaux et les canalisations du logement contiennent du plomb. Le diagnostiqueur prélève directement l’eau pour la faire analyser.

Les risques et les sanctions en cas de non-respect du diagnostic plomb

Les risques sanitaires

Le plomb était souvent utilisé avant 1949 dans les peintures et les revêtements. De nos jours, on en trouve encore dans de nombreux bâtiments anciens. Le plomb présente cependant un risque majeur pour la santé des habitants de ces immeubles. Il peut en effet attaquer le système nerveux, les reins, le système digestif ou encore le sang. De nombreuses pathologies sont aujourd’hui attribuées à l’exposition au plomb. On peut par exemple citer l’intoxication au plomb (le saturnisme), l’hypertension artérielle, l’anémie, des problèmes neurologiques ou encore un retard de développement chez les enfants.

L’échec de votre projet immobilier

Lors de la signature de l’acte de vente, le notaire effectue une vérification de tous les diagnostics obligatoires. Si le diagnostic plomb ne figure pas dans le dossier, la vente ne pourra pas aboutir. En ne respectant pas la réglementation du diagnostic plomb, vous vous exposez donc à un risque direct : celui de ne pas pouvoir concrétiser votre projet immobilier. En outre, vous remettez en cause votre activité de bailleur, car ce document obligatoire concerne également les contrats de location.

Les sanctions en cas de non-respect du diagnostic plomb

Si votre bien immobilier entre dans les critères que nous avons présentés au début de cet article, vous devez impérativement présenter à votre locataire ou à votre acquéreur un DDT contenant le diagnostic plomb. Si vous ne fournissez pas ce document ou si vous transmettez des informations erronées (exemple : un faux compte rendu valide afin de ne pas entreprendre les travaux de mise aux normes), vous pouvez être condamné à plusieurs peines.

L’amende encourue peut tout d’abord s’élever à un maximum de 300 000€. Vous pouvez également être amené à payer des dommages et intérêts à votre acheteur ou à votre locataire. Enfin, la sanction peut aussi s’étendre à une peine de deux ans d’emprisonnement.

BON À SAVOIR : Les sanctions concernent également le professionnel que vous allez sélectionner pour réaliser le diagnostic plomb. Si vous faites appel à un diagnostiqueur non certifié, vous vous exposez à une amende de 1500€ (pouvant doubler en cas de récidive).

Quels sont les autres diagnostics obligatoires pour un propriétaire bailleur ?

Le dossier de diagnostics techniques (DDT) doit comporter 10 diagnostics obligatoires en plus de celui du plomb :

• ‍Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : sert à évaluer la consommation d’énergie et l’impact environnemental du logement.‍
• L’audit énergétique d’une passoire thermique : sert à identifier tous les points d’améliorations pour optimiser les performances énergétiques des logements les plus énergivores (classés G et F).‍
• L’État d’amiante : sert à détecter la présence d’amiante dans un logement et à évaluer le niveau de dangerosité qu’elle représente pour les habitants.‍
• Le diagnostic bruit : sert à mesurer les éventuelles nuisances sonores à proximité du logement.‍
• L’État d’installation intérieure gaz, ou diagnostic gaz : sert à analyser la conformité et la sécurité de l’installation de gaz d’un logement.
• L’État de l’installation intérieure d’électricité, ou diagnostic électrique : sert à analyser la conformité et la sécurité de l’installation électrique d’un logement.‍
• Le carnet d’information du logement (CIL) : sert à répertorier toutes les informations relatives aux logements neufs ou aux logements anciens ayant fait l’objet de travaux de rénovation énergétique depuis le premier janvier 2023.‍
• L’État des risques et pollutions : sert à informer sur les différents risques auxquels le logement est exposé (zone délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, risques technologiques, zones sismiques, zones à potentiel radon…).

→ Article diagnostic gaz

→ Article diagnostic électrique

Ce qu'il faut retenir :

Le diagnostic plomb est un diagnostic obligatoire pour les logements anciens datant d’avant 1949. Il impose des normes de sécurités strictes, visant à protéger les habitants contre les maladies très graves qui peuvent être causées par l’exposition à ce métal. Si vous êtes propriétaire d’un logement ancien concerné par ce diagnostic, nous vous conseillons vivement de contacter un professionnel certifié dans les meilleurs délais. Vous pourrez ainsi concrétiser rapidement votre projet immobilier de vente ou de location si votre logement est sain. Dans le cas contraire, vous obtiendrez le détail des travaux à effectuer pour mettre votre bien aux normes et poursuivre vos activités.

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FAQ

Quels sont les cas où un diagnostic plomb est obligatoire pour la location d’un bien immobilier?

Un diagnostic plomb, ou constat de risque d’exposition au plomb (CREP), est obligatoire pour la location d’un bien immobilier en France dans les cas suivants :

• Le logement doit avoir été construit avant le 1er janvier 1949.
• Le diagnostic doit être réalisé par un professionnel certifié et annexé au dossier de diagnostic technique (DDT) avant la signature du contrat de location.
• Si le diagnostic révèle un taux de plomb supérieur à 1 mg/cm², des travaux doivent être effectués pour éliminer ou réduire les risques .

Quelle est la validité d’un diagnostic plomb pour la location d’un logement?

La validité d’un diagnostic plomb pour la location d’un logement est de six ans. Ce diagnostic doit dater de moins de six ans au moment de la mise en location du logement. Il n'a pas besoin d'être mis à jour en cours de bail ni en cas de tacite reconduction .

Qui peut réaliser un diagnostic plomb et quels sont les critères de certification nécessaires?

Un diagnostic plomb doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié. Ce diagnostiqueur doit avoir une certification délivrée par un organisme accrédité et disposer d’une assurance responsabilité civile professionnelle. Il doit également être indépendant et impartial par rapport à toutes les parties concernées. Pour le diagnostic du risque d'intoxication par le plomb des peintures (DRIPP) et le contrôle après travaux, une certification avec mention est requise .

Quelles mesures de protection doivent être prises par les ouvriers et les occupants en cas de présence de plomb dans un logement?

En cas de présence de plomb dans un logement, plusieurs mesures de protection sont essentielles :

• Inspecter et identifier les sources de plomb : Faire inspecter la maison par un professionnel pour détecter la présence de plomb, notamment dans les peintures et les canalisations.
• Éviter les travaux DIY dangereux : Ne pas réaliser soi-même des travaux qui pourraient libérer des poussières de plomb, comme le grattage, le ponçage ou le décapage. Privilégier le recouvrement des surfaces dégradées par du papier peint ou du carrelage.
• Nettoyage régulier : Nettoyer fréquemment les sols, les rebords de fenêtres et autres surfaces avec une serpillère mouillée ou un balai à franges et un nettoyant universel.
• Protéger les occupants : Tenir les enfants et les femmes en âge d’avoir des enfants éloignés du logement pendant les travaux. Protéger les ouvriers en utilisant des équipements de protection et en évitant la dissémination des poussières de plomb.
• Nettoyage post-travaux : Effectuer un nettoyage attentif après les travaux pour éliminer toutes les poussières de plomb .

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