Propriétaires bailleurs : combien de loyers impayés avant de pouvoir engager une procédure d'expulsion ?

Les loyers impayés représentent l’une des raisons les plus courantes de litiges entre les propriétaires et les locataires. Dans ce guide, nous verrons à partir de combien de loyers impayés le propriétaire peut engager une procédure d’expulsion. Nous détaillerons également la procédure à suivre pour expulser un locataire, ainsi que les alternatives envisageables.

Qu’est-ce que l’expulsion locative ?

L’expulsion locative est une situation dans laquelle un propriétaire bailleur engage une procédure judiciaire, afin de faire expulser son locataire. Il peut alors récupérer son bien, qu’il s’agisse d’un logement d’habitation ou encore d’un local commercial.

Combien de loyers impayés avant l’expulsion du locataire ?

Si le propriétaire ne parvient pas à obtenir un premier règlement de loyer malgré ses relances, la loi l’autorise à entamer une procédure d’expulsion dès le deuxième mois de loyers impayés. Il doit alors respecter certaines étapes suivantes.

Les étapes de l’expulsion du locataire pour loyers impayés

Le commandement de payer

Si le contrat de bail comporte une clause résolutoire, le propriétaire peut tout d’abord faire appel à un commissaire de justice. Celui-ci remettra au locataire un commandement de payer. Ce document doit détailler les identités de tous les locataires, le montant des dettes et les textes de loi correspondants. Le commissaire de justice peut même transmettre le commandement de payer à la caution du locataire.

À partir de ce moment-là, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser ses loyers impayés.  Quatre cas de figure peuvent alors se présenter.

• ‍La dette est réglée dans le délai imparti : le bail reprend donc normalement.‍
• Le locataire conteste le montant à payer : il doit alors saisir le tribunal d’instance pour faire opposition au commandement.‍
• Le locataire n’est pas en capacité de payer : il peut tenter une solution à l’amiable (proposer un échéancier au propriétaire, contacter un travailleur social, ou bien faire appel à un conciliateur de justice par exemple).‍
• Absence de réponse ou refus de paiement de la part du locataire : le propriétaire entame la deuxième phase de l’expulsion.

Certains contrats de bail n’incluent pas de clause résolutoire. Dans ce cas, le propriétaire n’a pas l’obligation de faire appel à un commissaire de justice. Il peut envoyer une mise en demeure avec accusé de réception. Si aucune solution n’est trouvée, le bailleur peut saisir le tribunal.

Le tribunal judiciaire

Si le propriétaire n’a pas obtenu le remboursement de ses loyers malgré le commandement de payer ou les tentatives de solutions à l’amiable, il peut porter l’affaire devant le tribunal judiciaire. Le juge décide ensuite d’accorder un délai au locataire ou alors d’autoriser la procédure d’expulsion pour loyers impayés demandée par le propriétaire.

Notons que cette décision est prise après l'analyse de la situation financière du locataire. Le juge lui accordera un délai uniquement s’il estime qu’il sera prochainement en mesure de régler ses dettes. Dans le cas contraire, il n’a aucune raison de ne pas autoriser la procédure d’expulsion.  

Dans ce deuxième cas, le propriétaire doit contacter un commissaire de justice qui transmettra au locataire le commandement de quitter le logement. Ce dernier dispose là encore de deux mois pour libérer les lieux.

BON A SAVOIR : Même si la procédure d’expulsion est acceptée, le locataire a la possibilité de saisir le juge pour tenter d’obtenir un délai plus long.

Les solutions à l’amiable avant d’entamer la procédure d’expulsion pour loyers impayés

 La procédure d’expulsion peut s’avérer longue et fastidieuse pour les deux parties. Il est donc recommandé de tenter toutes les solutions à l’amiable possibles avant de porter le litige devant un juge. Voici les différentes options qui s’offrent au propriétaire pour récupérer le montant de ses loyers impayés sans avoir recours à l’expulsion.

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La relance

La communication entre le propriétaire et le locataire est la clé d’un contrat sans litige. De ce fait, il est impératif de commencer par relancer le locataire avant d’entreprendre une action à son encontre. La discussion pourra permettre au bailleur d’identifier les causes des loyers impayés. Peut-être que le salaire du locataire est en retard, qu’il a perdu son emploi ou bien qu’il attend un versement important par exemple. La relance peut permettre aux deux parties de s’entendre sur un délai supplémentaire, ce qui évitera d’entreprendre des actions en justice. Si la relance orale n’a pas d’effet, le propriétaire peut également envoyer une relance écrite (mise en demeure avec AR).

Les garanties et les assurances de loyers impayés

Les bailleurs peuvent souscrire différentes assurances et garanties pour sécuriser leurs revenus locatifs. Les agences de gestion locative, les compagnies d’assurances et certaines entreprises privées proposent en effet des garanties de loyers impayés. Il peut également s’agir de la garantie Visale par exemple. Le propriétaire peut donc adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à son organisme assureur.

→ En savoir plus sur la garantie visale

La caution solidaire du locataire

Avant de demander l’expulsion du locataire pour loyers impayés, le propriétaire peut se retourner contre la caution solidaire de celui-ci. En effet, la plupart des contrats de bail demandent au locataire qu’une personne physique se porte garante pour eux (sauf garantie Visale). Cette personne est souvent un proche ou un membre de la famille, qui s’engage à payer le loyer à la place du locataire si celui-ci n’en a pas la capacité.

→ En savoir plus sur la caution solidaire

Le conciliateur de justice

Le conciliateur de justice peut intervenir gratuitement afin d’aider les parties à trouver une solution à l’amiable. Cette solution est à privilégier, car elle n’engendre aucuns frais supplémentaires, contrairement à des actions judiciaires. Si le conciliateur parvient à trouver un accord pour que le propriétaire puisse être payé, le bail pourra reprendre normalement.

Comment prévenir les situations d’expulsion pour loyers impayés ?

Le choix du locataire est déterminant pour l’activité locative du bailleur. En effet, certains points clés permettent d’éviter au maximum les risques d’impayés.

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Vérifier la solvabilité du locataire

Étudier attentivement la solvabilité des locataires potentiels est la première étape indispensable pour minimiser le risque de litige. Les profils les plus sécurisants pour un bailleur sont ceux qui disposent d’une situation professionnelle stable, ainsi que des revenus confortables. Un locataire dont les ressources sont 2,7 à 3 fois supérieures au montant du loyer est en effet un locataire qui présente peu de risques d’impayés.

Le propriétaire doit également prendre en compte toutes les autres sources de revenus dont dispose son locataire potentiel. On peut par exemple citer les aides au logement (APL), la prime d’activité ou différentes pensions.

→ Découvrez comment vérifier la solvabilité d'un locataire

La composition du dossier

Les justificatifs de revenus ne sont pas les seuls éléments importants à prendre en compte pour sélectionner un locataire. L’ensemble du dossier peut en effet en dire long sur la future relation que le propriétaire pourra entretenir avec son locataire.

Un dossier complet et bien organisé est rassurant, car cela démontre une certaine rigueur de la part du locataire. En revanche, un locataire qui présente un dossier incomplet, qui tarde à envoyer les pièces manquantes et qui est difficile à joindre sera à éviter. En effet, ce comportement manque de sérieux et n’inspire pas la confiance chez le propriétaire.

Demander une caution

La caution n’est pas un élément obligatoire dans un contrat de location. Cependant, le propriétaire a tout intérêt à en demander une avant d’accepter le dossier d’un locataire.

La caution peut être une personne physique, comme un parent par exemple. Mais elle peut aussi être une société. Cela permet au bailleur de sécuriser ses revenus locatifs en cas d’insolvabilité de son locataire. La caution est en effet garante du paiement du loyer.

Prendre une assurance loyers impayés

De nombreux organismes proposent des assurances loyers impayés. C’est par exemple le cas des compagnies d’assurances, ainsi que des agences de gestion locative. En fonction des forfaits et des options sélectionnées par le bailleur, celui-ci peut être couvert pendant un certain nombre de mois et selon un montant défini. Cela lui permet donc de maintenir ses revenus si le locataire présente un retard ou un défaut de paiement.

→ En savoir plus sur l'assurance loyer impayé

Se faire accompagner par une agence de gestion locative

L’agence de gestion locative présente de nombreux avantages pour les propriétaires-bailleurs.

Elle se compose en effet de professionnels de l’immobilier qui connaissent parfaitement les lois en vigueur, ainsi que les procédures à suivre pour gérer les biens. Elles accompagnent les bailleurs en leur apportant des informations claires et actuelles, tout en leur faisant gagner un temps précieux.

L’agence de gestion locative peut par exemple prendre en charge l’étude des dossiers, afin de sélectionner le locataire qui présente le meilleur profil. Elle s’occupe également de collecter les loyers et les charges, ainsi que des démarches en cas de loyers impayés.

Enfin, les professionnels de la gestion locative peuvent accompagner le propriétaire dans la rédaction d’un contrat de bail complet et solide. Ils incluront toutes les clauses légales, qui permettent au bailleur de se protéger contre les risques locatifs.

Les autres raisons pour expulser un locataire

Le contrat de bail répertorie les droits et les devoirs des deux parties. En apposant sa signature, le locataire s’engage à respecter différents engagements. Les loyers impayés ne sont donc pas la seule faute qui peut entraîner l’expulsion du locataire.

Le défaut d’assurance

Le locataire a l’obligation de souscrire une assurance habitation, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Celle-ci a pour objectif de le protéger contre les risques d’incendie, d’explosion ou encore de dégât des eaux. Si le locataire ne souscrit pas d’assurance habitation, le propriétaire est en droit de demander son expulsion, car en cas de sinistre, il ne bénéficiera pas de couverture, ce qui représente un grand risque pour son activité locative.

Celui-ci est donc en droit de résilier immédiatement le contrat de bail s’il comporte une clause résolutoire. Il lui suffit alors de contacter un huissier de justice pour lancer la procédure. Si le locataire n’a pas transmis son attestation d’assurance dans un délai d’un mois, le propriétaire peut alors saisir le tribunal judiciaire ou le juge des référés pour entamer la procédure d’expulsion.

Notons également que si le bail ne comporte pas de clause résolutoire, le propriétaire peut tout de même adresser une lettre de mise en demeure à son locataire. Sans réponse, il peut ensuite opter pour l’acte d’huissier puis pour l’assignation au tribunal afin d’entamer la procédure d’expulsion.

Les dégradations du logement

Si le propriétaire détient la preuve que le locataire dégrade son logement, il peut demander son expulsion. Il ne peut cependant pas entrer dans le logement sans l’autorisation du locataire. La meilleure solution est donc de saisir le juge, afin qu’il autorise un huissier à venir constater les dégâts.

Si les dégâts sont avérés, ce sera encore une fois au juge d’autoriser l’expulsion ou d’appliquer d’autres sanctions telles que la prise du dépôt de garantie et le financement des travaux de réparation par exemple. 

Ce qu'il faut retenir :

Les loyers impayés sont une cause fréquente d’expulsion. Les procédures peuvent cependant s’avérer longues. Pour éviter au maximum ce genre de situation, il est vivement conseillé de sélectionner son locataire avec soin, de se faire accompagner par des professionnels, d’entretenir une bonne communication avec le locataire et de privilégier autant que possible les solutions à l’amiable.

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FAQ

Le locataire peut-il être inscrit sur un fichier de mauvais payeurs ?

La création d’un fichier de locataires mauvais payeurs a été évoquée à diverses reprises, par certains élus politiques ainsi que la FNAIM. Cependant, il n’existe aujourd’hui aucun fichier officiel de ce type, car ce projet fait polémique.

Quelles sont les aides disponibles pour un locataire qui ne parvient pas à payer son loyer ?

Certains dispositifs peuvent venir en aide aux locataires insolvables. On peut citer par exemple les aides d’Action Logement, le protocole de cohésion sociale, le Fonds de solidarité pour le logement, ou encore la commission de surendettement.

Est-il possible d’expulser un locataire pour vendre ou reprendre le logement ?

Un propriétaire souhaitant vendre ou occuper le logement ne peut pas donner congé à son locataire en cours de bail. Il peut cependant le faire à la date d’échéance du contrat. Pour cela, il devra lui envoyer un préavis au moins 6 mois à l’avance pour une location vide et 4 mois pour une location meublée.