Propriétaires bailleurs : Tout savoir sur le diagnostic électrique pour la location

Les diagnostics sont indispensables pour vendre votre bien immobilier ou pour le mettre en location. Dans cet article, nous vous présentons toutes les informations à connaître sur le diagnostic électrique.

Qu’est-ce que le diagnostic électrique ?

Définition et objectifs

Le diagnostic électrique, ou diagnostic électricité, est l’un des diagnostics obligatoires pour pouvoir vendre ou louer votre logement en tant que propriétaire ou bailleur. Il est réalisé par un professionnel certifié, qui s’assure de la conformité de toutes les installations électriques de votre habitation. Son objectif est de garantir la sécurité des habitants et du bien immobilier en lui-même, en repérant toute anomalie qui pourrait causer un dysfonctionnement ou un danger.

Les logements concernés par le diagnostic gaz

Tout comme le diagnostic gaz, le diagnostic électrique est requis pour tous les logements de plus de 15 ans, conformément aux normes immobilières. Il doit figurer dans le dossier de diagnostic technique (DDT), avec tous les autres documents obligatoires.

→ Tout savoir sur le diagnostic gaz

La durée de validité

Si vous souhaitez vendre votre bien, la durée de validité du diagnostic électrique est de 3 ans. Dans le cadre d’une location, le délai de validité est de 6 ans, conformément aux obligations légales.

Il vous faudra donc réaliser un nouveau diagnostic si la durée de validité est dépassée au moment où vous souhaitez concrétiser votre projet immobilier. Pour cela, vous devrez contacter un professionnel certifié, qui viendra inspecter votre installation électrique conformément aux normes et vous délivrer un nouveau compte rendu de diagnostic.

Quel est le prix d’un diagnostic électrique ?

Le prix d’un diagnostic électrique peut varier en fonction du professionnel que vous engagez, ainsi qu’en fonction de votre installation électrique et de votre logement immobilier. Un studio sera plus rapide à analyser qu’une grande maison familiale. De ce fait, les tarifs pour ce service peuvent fluctuer. On estime que les prix du marché oscillent entre 80 et 180€ pour la plupart des biens.

Comment trouver un diagnostiqueur ?

Le diagnostic électrique doit impérativement être réalisé par un professionnel certifié selon les normes en vigueur. L’annuaire des diagnostiqueurs est disponible sur le site du ministère de la transition écologique. Vous pouvez rechercher un professionnel en fonction de votre commune, de votre département ou encore de votre région. En tant que propriétaire ou bailleur, nous vous conseillons vivement de comparer plusieurs devis et d’analyser certains facteurs avant de faire votre choix.

Vous pouvez notamment rechercher des avis sur les différents professionnels, afin de vous assurer de leur réputation. Leur connaissance des normes en vigueur et leur niveau d’expérience sont également des points importants. Enfin, veillez à ce que le professionnel que vous choisissez soit disponible dans les délais qui vous conviennent et qu’il pratique des prix en accord avec le marché. Les services proposés et les termes du contrat doivent également correspondre à vos obligations en tant que propriétaire ou bailleur.

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Comment réaliser un diagnostic électrique ?

Une réglementation stricte et une norme de qualité (FD C 16-600) encadrent le diagnostic électrique des habitations. En tant que propriétaire ou bailleur, vous avez l’obligation de respecter ces normes. C’est pourquoi il est primordial de faire appel à un diagnostiqueur certifié par l’état pour la réalisation technique du diagnostic. Voici la marche à suivre :

La prise de rendez-vous et la préparation du logement

Grâce à l’annuaire que nous avons évoqué précédemment, vous allez pouvoir choisir et contacter un diagnostiqueur certifié pour prendre un rendez-vous. Avant l’arrivée du professionnel, veillez à désencombrer votre logement afin qu’il puisse accéder facilement à toutes les installations électriques. Le diagnostiqueur s’occupera lui-même de la préparation du logement avant de commencer son analyse. C’est-à-dire qu’il coupera le courant dans les pièces nécessaires, et portera un équipement de protection adapté.

L’inspection visuelle

L’inspection visuelle est la première étape du diagnostic électrique. Le professionnel analyse tous les câbles et équipements visibles de votre installation, afin de repérer d’éventuels défauts (câbles dénudés ou pendants, mauvais câblages…). Il est essentiel que le diagnostic soit complet et sans anomalies masquées, car cela pourrait invalider l'intégrité du processus et augmenter le risque de dysfonctionnements.

Les vérifications, les tests et les mesures

La suite du diagnostic comporte tous les points de contrôle que le professionnel doit suivre pour analyser l’ensemble de l’installation électrique. Il remplit une grille de 87 points, afin de vérifier la conformité de l’ensemble de l’installation électrique selon les normes en vigueur. Cela inclut la vérification des équipements, les tests de protections différentiels, ainsi que diverses mesures des paramètres électriques.

La rédaction du compte rendu

À la fin du diagnostic, le professionnel rédige un rapport détaillé, qui comporte toutes les anomalies détectées dans le logement. Il décrit leur nature, leur emplacement, et les recommandations pour les réparer. Il fait également un inventaire complet de toutes les installations électriques qui n’ont pas pu être analysées, notamment à cause d’une difficulté d’accès. Dans le même temps, il dresse la liste de tous les éléments qui ont été contrôlés, ainsi que tous les risques qui ont été identifiés dans votre dossier.

Contrairement au diagnostic gaz, vous n’avez pas l’obligation d’engager des travaux pour corriger les anomalies. Cependant, en tant que bailleur, vous devrez vous assurer qu’aucun défaut ne présente un danger réel pour les habitants du logement, conformément à la loi en vigueur.

Les éléments à contrôler lors du diagnostic électrique

Le tableau électrique 

Le diagnostiqueur démonte le tableau électrique avec précaution. Il effectue ensuite une inspection visuelle de tous les branchements qui composent le tableau. Il vérifie ainsi l’épaisseur des câbles et la conformité des branchements selon les normes en vigueur. Grâce à un appareil spécialisé, le diagnostiqueur effectue des tests de contrôle. Ces derniers servent à vérifier que toute l’installation est bien sécurisée.

Il est essentiel que l'analyse respecte les normes règlementaires, y compris une évaluation détaillée de l'accessibilité du dispositif principal de commande et de protection.

Les systèmes de sécurité

Le diagnostiqueur analyse le système prévu pour sécuriser le logement en cas de dysfonctionnement électrique, réduisant ainsi le risque d'accidents. Il vérifie notamment les circuits, les fusibles, les disjoncteurs et les dispositifs différentiels. Tout cela sert à vérifier que le logement reste sûr, même en cas de coupure électrique ou de surintensité, conformément aux obligations légales.

Les câbles et les conducteurs électriques

Les câbles et les conducteurs électriques doivent avoir une taille adéquate, qui correspond au modèle des différentes installations électriques. Ils doivent également être correctement protégés, conformément aux normes, afin d’éviter tout danger.

La place des interrupteurs

La place des interrupteurs est particulièrement importante pour assurer la sécurité des habitants, qu'ils soient locataires ou propriétaires, dans un logement. Le diagnostiqueur vérifie que tous les interrupteurs sont accessibles, et qu’aucun ne se trouve dans un endroit dangereux, comme à côté d’un point d’eau ou au-dessus d’une source de chaleur.

Les appareils électriques

Le diagnostic électrique peut s’étendre à tous les équipements électriques de l’habitation. Cela inclut les luminaires et les appareils électroménagers. Le professionnel vérifie alors que tous les branchements sont bien conformes aux normes de sécurité et aux obligations légales.

La mise à la terre

La mise à la terre consiste à relier les parties métalliques des circuits électriques à la terre. Elle joue notamment un rôle de protection contre les surtensions, car elle permet d’évacuer les éventuelles fuites de courant. Le diagnostic électrique permet de vérifier que la mise à la terre est bien conforme à la norme NF c 15 – 100.

Les anomalies détectables lors du diagnostic électrique

Les anomalies les plus fréquentes

Les anomalies que l’on retrouve le plus souvent dans les logements dépendent généralement des années de construction. Pour les logements les plus anciens, il s’agit surtout d’équipements vétustes qui ne sont plus conformes aux normes actuelles. Dans les habitations plus récentes, notamment celles des années 2000, les anomalies fréquentes sont plutôt des fils apparents ou des défauts d’installation électrique, augmentant ainsi le risque de dysfonctionnements.

Les anomalies électriques se répartissent en 4 catégories :

Les défauts de construction :

Il peut par exemple s’agir d’interrupteurs placés aux mauvais endroits, d’un câblage incorrect, de l’absence de protection sur certaines installations électriques, ou encore de matériaux défectueux, non conformes aux normes de sécurité.

Les défauts de réalisation :

Ces défauts concernent la réalisation de l’installation électrique en elle-même. Cela peut être une mauvaise fixation de certains câbles, ou encore une coupure à la mauvaise longueur par exemple, en violation des normes de sécurité.

Les erreurs de montage :

Ces erreurs sont liées à l’assemblage des différents composants électriques ou électroniques, comme une mauvaise fixation ou une mauvaise connexion entre les composants, compromettant ainsi l’installation électrique et la conformité aux normes.

Les défauts d’installation :

Les défauts d’installation électrique concernent directement les équipements qui ont été installés dans le logement. On peut par exemple citer un appareil électrique non branché ou placé loin d’une prise, en violation des normes de sécurité.

Parmi les anomalies concrètes que l’on retrouve couramment, on peut notamment citer :

• Le matériel endommagé par la vétusté
• Les conducteurs non protégés ou mal protégés
• Les câbles apparents et les risques de contact
• L’absence de protection différentielle ou de prise de terre
• L’absence de coupure générale d’urgence

Les anomalies dans le cadre d’une vente ou d’une location

Le traitement des anomalies peut être différent en fonction de votre projet immobilier. Pour vendre votre bien, vous n’avez pas l’obligation de réparer les anomalies repérées par le diagnostiqueur. Vous devez en revanche fournir le document détaillé aux futurs acquéreurs, qui pourront alors acheter le bien en connaissance de cause et s’occuper eux-mêmes des réparations.

A contrario, certaines anomalies doivent impérativement être réparées avant la mise en location de votre bien, car elles font partie des critères de décence obligatoires selon la loi pour louer légalement. Il est crucial que l'habitation ne présente pas de risques évidents qui compromettent la sécurité physique des locataires.

Absence de diagnostic électrique : quels sont les risques ?

Les dangers pour les habitants

L’absence de diagnostic électrique est tout d’abord risquée pour la santé des habitants et pour le logement en lui-même. En effet, l’analyse des installations électriques permet de repérer les anomalies et de prévenir les dangers. Sans aucune information à ce sujet, les habitants, qu'ils soient locataires ou propriétaires, peuvent par exemple s’exposer à des risques d’électrocution ou d’incendie.

L’impossibilité de vendre ou de louer

Le diagnostic électrique est indispensable pour vendre votre bien ou pour le mettre en location. Ne pas le réaliser vous bloque donc dans votre projet immobilier. Vous ne pourrez pas signer d’acte de vente ou de contrat de bail.

La responsabilité pénale

Comme nous venons de le voir, le diagnostic électrique a pour objectif d’assurer la sécurité des personnes et des biens. Si vous ne fournissez pas ce diagnostic, ou si vous transmettez des informations erronées et qu’un accident survient, votre responsabilité est engagée, en vertu de la loi.

En fonction de la gravité de la situation (incendie, blessure…), vous risquez une amende de 300 000 euros, des dommages et intérêts, ou encore une peine d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à 2 ans, conformément à la loi.

Notez également qu’un diagnostic réalisé par un professionnel non certifié vous expose à une amende de 1500€ (pouvant monter jusqu’à 3000€ si vous récidivez), en violation des obligations légales.

Que retenir du diagnostic électrique ?

Pour vendre ou louer votre bien immobilier, vous devez impérativement avoir un diagnostic électrique à jour. Il permet d’évaluer la conformité de votre système électrique, conformément aux normes, afin de protéger le logement et ses habitants. Tenir tous vos diagnostics à jour (plomb, gaz, termites, pollution…) vous permettra de maintenir votre activité de bailleur ou de concrétiser votre vente sans problème. Enfin, n’hésitez pas à comparer les devis des différents diagnostiqueurs certifiés avant de faire votre choix.

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FAQ

Qui doit payer le diagnostic électrique en cas de location d’un logement ?

En cas de location d’un logement, c’est le propriétaire bailleur qui doit payer le diagnostic électrique. Ce diagnostic, obligatoire pour les installations électriques de plus de 15 ans, doit être fourni au nouveau locataire lors de la signature du bail .

Quelle est la durée de validité d’un diagnostic électrique pour une location ?

La durée de validité d’un diagnostic électrique pour une location est de 6 ans. Ce diagnostic doit être fourni par le propriétaire bailleur au moment de la signature du bail, especialmente si l’installation électrique date de plus de 15 ans .

Quels sont les éléments spécifiques que le diagnostiqueur vérifie lors d’un diagnostic électrique ?

Lors d’un diagnostic électrique, le diagnostiqueur vérifie plusieurs éléments spécifiques, notamment l'appareil général de commande et de protection, les dispositifs différentiels de sensibilité appropriée, les dispositifs de protection contre les surintensités, la liaison équipotentielle, et l'adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau. Il identifie également les matériels électriques inadaptés à l'usage et les conducteurs non protégés mécaniquement, ainsi que les conditions de sécurité dans les locaux contenant une baignoire ou une douche .

Quelles sont les conséquences juridiques si le propriétaire ne fournit pas le diagnostic électrique obligatoire lors de la location ?

Si le propriétaire ne fournit pas le diagnostic électrique obligatoire lors de la location, il s'expose à des poursuites judiciaires de la part du locataire. Le locataire peut demander des dommages et intérêts pour préjudice moral et même obtenir l'annulation du bail d'habitation si le propriétaire a trompé le locataire sur la qualité du bien. Le propriétaire est également responsable des dégâts et incidents liés aux installations électriques .

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