Surface habitable : Définition et comment la calculer

Qu’est-ce que la surface habitable et comment la calculer ?

La surface habitable est un critère essentiel lorsque vous souhaitez vendre, acheter, ou louer un bien. Elle permet aux vendeurs et aux bailleurs d’estimer la valeur de leur bien immobilier. Elle est aussi utile pour les locataires et les acquéreurs, afin de se projeter dans le logement.

Qu’est-ce que la surface habitable et comment la différencier des autres types de surfaces ? Comment la calculer pour fixer un prix de vente ou un loyer cohérent ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.

Qu’est-ce que la surface habitable ?

Selon l’article R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, la surface habitable désigne la surface disponible pour la vie quotidienne des habitants. Elle concerne toutes les parties du logement dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 mètre. En revanche, la surface habitable ne prend pas en compte les combles non aménagés, les escaliers, les murs et les cloisons, les balcons, les terrasses, les garages, les vérandas, les espaces vitrés, les caves et sous-soles, ou encore les encadrements des portes et des fenêtres.

De ce fait, la surface habitable n’est pas égale à la surface totale d’un logement. Elle désigne seulement les espaces que les occupants peuvent utiliser pour se déplacer et vivre, et ne prend pas en compte les espaces extérieurs.

Surface habitable, surface de plancher et surface SHON, quelles différences ?

La surface habitable ne doit pas être confondue avec la surface de plancher, ou la surface SHON (surface hors œuvre nette). La différence se situe dans les éléments pris en compte dans le calcul.

La surface de plancher inclut la surface des murs et des cloisons à l’intérieur du logement, ainsi que les combles aménageables (qui ne sont pas aménagés). Elle prend également en compte les sous-sols dont la hauteur sous plafond atteint au moins 1,80 mètre, ainsi que les vérandas couvertes et fermées. Enfin, les pourtours des piscines couvertes peuvent également entrer dans le calcul de la surface de plancher.

La surface SHON était utilisée en urbanisme jusqu’en 2012. Bien qu’elle soit encore utilisée dans certains cas dans le domaine de la construction, elle a surtout été remplacée par la surface de plancher.

Quelle est la surface habitable minimale requise ?

La surface minimale pour un logement

Le code de la construction et de l’habitation fixe des surfaces habitables minimales précises, en fonction du nombre d’occupants et du type de bien immobilier.

Les logements neufs construits pour accueillir au maximum quatre habitants doivent proposer une surface habitable d’au moins 14m² et un volume de 33m³ pour chaque habitant. Cela signifie qu’un appartement neuf conçu pour 2 personnes prévoit une surface habitable supérieure ou égale à 28m², et un volume d’au moins 66m³.

Les maisons et appartements neufs destinés à accueillir plus de quatre personnes doivent quant à eux proposer une surface habitable d’au moins 10m² et 23m³ par habitant supplémentaire. Cela signifie qu’il faut comptabiliser 14m² et 33m³ pour chacun des quatre premiers occupants, puis 10m² et 23m³ pour chacun des occupants suivants.

La surface habitable s’applique pour la pièce principale. De ce fait, la loi n’impose pas une surface minimale par pièce. Ainsi, il est possible d’avoir des pièces avec des différences de tailles importantes. Néanmoins, selon l'usage, une pièce peut être considérée comme une chambre à partir de 9m².

La surface minimum pour une location

Les propriétaires bailleurs ont l’obligation de fournir un logement décent à leurs locataires. De ce fait, tous les biens immobiliers mis en location doivent respecter des critères de décence précis, visant à garantir leur confort et leur sécurité. Parmi ces critères, on retrouve évidemment la surface habitable.

Un logement loué doit offrir une surface habitable d’au moins 9m², avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20m. Le volume habitable minimal est alors de 20m³. Ce critère s’applique pour la pièce principale du logement, et est valable pour un occupant. Il concerne aussi bien la location meublée que la location nue.

Il existe cependant des différences pour les logements loués en colocation. Une colocation avec un bail commun à tous les colocataires doit comporter une pièce commune d’au moins 9m² par colocataire. La hauteur sous-plafond est là encore de 2,20m et le volume de 20m³.

En revanche, la surface des parties communes n’est pas prise en compte pour une colocation avec des baux individuels. Dans ce cas-là, cette surface minimale s’applique pour chacune des chambres.

BON À SAVOIR : Dans les colocations avec un bail commun, la surface habitable doit mesurer au moins 16m² pour deux colocataires, ainsi que 9m² pour chaque colocataire supplémentaire pour que les occupants puissent prétendre à l’aide personnelle au logement (APL).

Comment calculer la surface habitable ?

Voici toutes les pièces à inclure dans le calcul de la surface habitable :

• La cuisine,
• Les chambres,
• Les couloirs,
• La salle à manger,
• Le salon,
• La salle de bain,
• Les toilettes,
• Les combles aménagés (s’ils respectent la bonne hauteur sous plafond),
• La buanderie et les placards.

Comme nous l’avons vu au début de cet article, tous les espaces extérieurs et les espaces non aménagés ne sont pas compris dans le calcul. Il s’agit des garages et des places de parking, des combles non aménagés, des balcons, jardins, loggias et terrasses, des vérandas, ou encore des locaux communs à plusieurs habitations (notamment en copropriété).

Pour calculer la surface habitable d’un logement, il suffit de mesurer la superficie de toutes les pièces que nous avons citées précédemment, puis de les additionner pour obtenir la surface globale.

Les conséquences d’un mauvais calcul de la surface habitable

Un mauvais calcul de la surface habitable peut entraîner plusieurs conséquences légales et financières, en fonction des cas.

Les répercussions lors d’une vente immobilière

Si l’acheteur se rend compte que la surface habitable réelle est inférieure à la surface indiquée sur l’acte de vente, il peut remettre en question sa volonté d’achat. Il peut demander à annuler l’achat, ou bien un ajustement du prix de vente.

Dans le premier cas, le vendeur ne concrétise pas sa vente, ce qui le pénalise directement dans ses projets. Dans le second cas, le vendeur perd de l’argent, car il se retrouve contraint de diminuer le prix du bien immobilier.

Le vendeur peut être de bonne foi et commettre une erreur de calcul sans s’en apercevoir. Cependant, il est possible que l’acheteur engage une procédure judiciaire pour vices cachés. Dans ce cas, la responsabilité du vendeur est engagée, et un juge doit examiner la potentielle volonté de tromperie. En fonction des cas, le vendeur peut se retrouver condamné à payer des dommages et intérêts.

De ce fait, il est vivement conseillé de faire appel à des professionnels de l’immobilier et des géomètres pour mesurer précisément un logement avant de le mettre en vente. Cela évite les risques de litiges.

Les répercussions lors d’une mise en location

Une surface habitable erronée entraîne un mauvais calcul du montant du loyer. Si la surface réelle est inférieure à celle qui a été mesurée, les locataires sont alors en droit de demander une diminution du loyer. Selon la loi ALUR, le bailleur a l’obligation d’accepter la diminution du loyer si la surface indiquée est supérieure à la surface réelle d’au moins 5%. L’ajustement du loyer s’effectue alors au prorata de la différence de mètres carrés. Par exemple, un écart de surface de 7% entraîne une diminution de loyer de 7%.

En outre, si la surface habitable réelle d’un logement loué est inférieure à 9m², le litige peut s’avérer plus sérieux. En effet, le bien immobilier ne respecte pas les critères de décence. De ce fait, sa location est illégale.  Le locataire est en droit de demander l’annulation du bail, et le propriétaire s’expose à des sanctions, notamment financières. Le locataire peut en effet demander un dédommagement pour compenser la période où il a vécu dans des conditions non décentes.

Quelle est la différence entre la surface habitable et la Loi Carrez ?

La surface habitable concerne tous les types de logements : les résidences principales, les résidences secondaires, les locations vides et meublées, les biens en vente, les biens achetés, les maisons individuelles, ainsi que les copropriétés.

La loi Carrez, aussi appelée Surface habitable loi Carrez, concerne uniquement la vente de lots en copropriété. Cette loi applique un mesurage spécifique, qui doit être indiqué par le vendeur. Le calcul est assez similaire à celui de la surface habitable, mais présente tout de même quelques spécificités. La loi Carrez prend notamment en compte les combles non aménagés si la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 mètre et s’ils sont aménageables. Elle intègre également au calcul la surface des sous-sols, si cette même hauteur sous plafond est respectée et si leur surface est d’au moins 8m². En revanche, il s’agit uniquement des sous-sols qui ne sont pas identifiés comme des caves, des parkings ou des garages.

Si l’acte de vente ne contient pas le mesurage de la loi Carrez, l’acquéreur dispose d’un mois pour demander l’annulation de la transaction. En cas d’erreur dans le calcul de la superficie, il peut demander une diminution du prix de vente, dans un délai d’un an. Ce droit ne s’applique que si la surface indiquée sur le compte rendu est au moins 5% supérieure à la surface réelle. La diminution du prix se calcule alors proportionnellement aux mètres carrés en trop.

Les vendeurs ont donc tout intérêt à faire appel à un professionnel pour le mesurage de la loi Carrez. Ils sont ainsi certains d’éviter les erreurs. En moyenne, le coût d’un diagnostic Carrez varie entre 60 et 100 € pour un appartement, et entre 100 et 130€ pour une maison.

Conclusion

La surface habitable est donc une mesure essentielle qui permet de déterminer la valeur d’un bien immobilier. Elle peut être un argument commercial pour la vente ou la location d’un logement.

Les erreurs de calcul peuvent toutefois entraîner des conséquences plus ou moins importantes pour les bailleurs et les vendeurs. De ce fait, nous vous conseillons de faire appel à des professionnels de l’immobilier, afin d’obtenir des mesures précises. Pour un accompagnement personnalisé, n’hésitez pas à contacter nos experts en gestion locative.

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