Vaut-il mieux passer une location Airbnb en location meublée classique ?

Pratiquer la location de courte durée d'un logement meublé sur des plateformes de type Airbnb est à la base une démarche plutôt facile mais pouvant devenir parfois complexe ! Les exigences réglementaires de plus en plus strictes varient en effet selon la nature du bien et sa localisation, ce qui impose de maîtriser parfaitement la législation applicable au risque de s'exposer à des amendes élevées. Dans cet article complet, Manda vous donne toutes les clés pour vous aider à faire votre choix entre une location Airbnb ou meublée classique.

Les règles de location de courte durée sur Airbnb

L'encadrement rigoureux de la location en meublé touristique via Airbnb ou d'autres plateformes de mise en relation entre particuliers impose des obligations lourdes aux propriétaires bailleurs. De nombreuses communes sont en effet décidées à limiter la location de courte durée de type Airbnb. Aujourd’hui composée de plus de 50 villes, cette liste englobe les grandes agglomérations supérieures à 200 000 habitants (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Nantes, Toulouse, Strasbourg, Lille…), ainsi que certaines communes situées dans des zones tendues ou fortement touristiques (Bidart, La Baule, Roquebrune-Cap-Martin, Saint-Cyr-sur-Mer, Saint-Paul de Vence…).

Il s’agit donc là d’un inconvénient majeur pour les propriétaires bailleurs souhaitant pratiquer ce type de location, d’un point de vue économique et administratif. En effet, une résidence principale ne peut se louer qu’au maximum 120 jours par an dans ces zones, chaque séjour ne devant pas être supérieur à 90 jours. Pour les résidences secondaires, il est nécessaire de faire une demande de changement d’usage afin de passer le bien en meublé de tourisme, ce qui implique une activité de nature commerciale.

Dans les deux cas, un numéro d’enregistrement doit être obtenu auprès de la commune dont dépend le bien. Celui-ci a l'obligation d’être affiché dans les annonces de location.

Il existe cependant des situations pour lesquelles il est possible de dépasser la limite de 120 jours de location d’une résidence principale sur Airbnb : 

• Absence de plus de 4 mois au cours d’une même année pour un souci de santé, un déplacement à titre professionnel ou un cas de force majeure.
• Location uniquement d’une chambre dans sa résidence principale.

Si vous avez des questions spécifiques à votre situation, contactez vite Manda, l'expert de la gestion locative !

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Location Airbnb ou meublée classique : avantages et inconvénients 

En raison de la crise du Covid-19 que nous avons connue, de nombreux détenteurs de biens ont délaissé l’option de la location saisonnière à partir de 2020. Étant donné que le secteur touristique était au plus bas en raison des risques sanitaires, il est compréhensible que les propriétaires se questionnent sur la pertinence de remettre leur bien en location sur Airbnb ou en meublé classique.

Pour vous aider à y voir plus clair, découvrez les principaux avantages et inconvénients de la location Airbnb ou meublée classique en 2023 : 

Bon à savoir : Il est à noter que pour la location Airbnb ou meublée classique, les revenus perçus sont imposés dans la même catégorie, à savoir les BIC, avec la possibilité de bénéficier d’un abattement de 50 % grâce à l'option pour le micro-BIC (revenus locatifs jusqu’à 77 700 € par an).

Les risque en cas de non-respect des règles de location sur Airbnb en 2023

Le non-respect des conditions de l'art 145 de la loi Elan peut entraîner des risques financiers pour les propriétaires bailleurs : 

• L’omission sur les annonces du numéro d'enregistrement obligatoire exigé par les villes de plus de 200 000 habitants expose à une amende de 5 000 €.
• La publication d’une annonce dépassant les 120 jours de location, sans autorisation, expose à une amende de 10 000 €.

Bon à savoir : Éviter ces difficultés en cherchant à multiplier les plateformes de location en ligne est risqué. En effet, celles-ci doivent fournir chaque année, sur demande des communes, une liste complète de toutes les locations (incluant les adresses, les N°^s d'enregistrement et le nombre de nuits) afin de pouvoir faire des recoupements. L'ensemble des revenus générés par un utilisateur de ce type de plateforme est également transmis annuellement à l'administration fiscale.

À l’inverse d’une location meublée classique, il est donc essentiel dans tous les cas pour un propriétaire d’entreprendre les démarches suivantes pour une location via Airbnb : 

• Faire une déclaration à la mairie (villes de + de 200 000 habitants) lors de la mise en location d’un bien sur Airbnb.
• Prendre connaissance des règles en vigueur dans la commune concernée (en se renseignant auprès de la mairie ou de l’office du tourisme), y compris dans les villes de moins de 200 000 habitants.
• Faire une demande de changement d'usage le cas échéant.
• Dans le cas d’un appartement, contrôler que le règlement de copropriété n’interdit pas la location sur Airbnb.

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Les perspectives d’évolution sur la location de courte durée

Le projet de loi de finances pour l'année 2023 avait initialement prévu d’inclure les locations de meublés de tourisme (de type Airbnb) dans le champ d'application de la TVA, ainsi que de ne plus permettre aux propriétaires louant au moins 3 meublés de tourisme de profiter du régime micro-BIC.

Cependant, ces deux mesures ont été supprimées lors de l'adoption finale du texte. Néanmoins, une nouvelle proposition de loi, connue sous le nom de "loi anti-Airbnb", a été présentée à l'Assemblée nationale au mois de février par des députés socialistes et apparentés. Celle-ci vise à supprimer le régime micro-BIC pour tous les meublés de tourisme, sauf ceux ayant le label "Gîtes de France". Elle souhaite également étendre l'obligation d'enregistrement des meublés de tourisme à l'ensemble du territoire français, tout en limitant la location des résidences principales à 60 j / par an, au lieu de 120 actuellement. 

Les bailleurs qui passent par Airbnb doivent ainsi anticiper des changements à venir rendant encore plus contraignante la location de courte durée.

Le bail meublé étudiant ou mobilité : deux alternatives à la location de type Airbnb

Pour certains propriétaires bailleurs, le souhait de ne pas louer avec un engagement de durée trop important est essentiel. Cela est encore plus vrai dans les communes touristiques où les loyers pendant les mois d’été sont très élevés, ce qui peut permettre d’optimiser la rentabilité d’un investissement locatif. Un propriétaire peut également désirer conserver son bien comme résidence secondaire pendant la période estivale pour en jouir à titre personnel.

Afin de répondre à tous ces impératifs, deux solutions peuvent être mises en place : 

• Le bail meublé étudiant : contrat d’une durée de 9 mois, automatiquement résilié à la fin du bail, sans avoir besoin de donner congé au locataire.
• Le bail mobilité : contrat d’une dureté de 1 à 10 mois, également résilié de façon automatique au terme du bail sans avoir besoin de donner congé.

Ces deux baux permettent donc de louer un bien sur une période donnée et définie contractuellement à l'avance, tout en ayant l’assurance de profiter du logement pour le louer de façon saisonnière ou l’habiter pendant les beaux jours.

Conclusion

Au vue des restrictions de plus en plus importantes et strictes appliquées par de nombreuses communes concernant les baux de courte durée de type Airbnb, cette méthode de location commence à perdre de son intérêt. Pour une gestion plus simple au quotidien, le bail meublé classique redevient donc intéressant, sans compter qu’il est toujours possible de coupler la location classique et celle de courte durée, par exemple en optant pour un bail étudiant ou mobilité. Spécialistes de la gestion locative en ligne, les experts de Manda sont à votre disposition pour vous aider à faire votre choix entre une location Airbnb ou meublée classique en fonction de vos besoins et de votre profil d’investisseur.

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FAQ

Quelle est la limite de location de courte durée en 2023 pour une résidence principale ? 

La législation octroie la possibilité de proposer sa résidence principale à la location de courte durée (Airbnb ou autre), mais il existe une restriction quant à la période autorisée. En effet, la durée de location est limitée à un maximum de 120 jours par an (du 01/01 au 31/12), à condition de louer le bien meublé dans sa totalité.

Peut-on louer sa résidence secondaire sur Airbnb en 2023 ? 

Cela dépend où se situe le bien. Pour une commune de moins de 200 000 habitants qui n’est pas située dans une zone tendue, la location d’une résidence secondaire est possible sur Airbnb. Dans le cas contraire, il convient de faire une demande de changement d’usage (obtention d’un numéro d'enregistrement) pour que le logement devienne un meublé de tourisme, avec une activité de nature commerciale.  

Quelles sont les alternatives à la location de type Airbnb ?

Il existe deux alternatives principales à la location Airbnb : il s’agit du bail meublé étudiant (9 mois) ou du bail mobilité (de 1 à 10 mois). Ces deux contrats permettent de récupérer le logement, sans avoir besoin de donner congé au locataire, le bail s'éteignant automatiquement à son terme.

Quels sont les avantages de la location meublée classique par rapport à Airbnb ?

La location meublée classique offre une gestion plus simple au quotidien, avec une demande forte pour ce type de logement. Certaines charges peuvent être récupérées auprès du locataire et le turn-over moins fréquent limite les risques de dégradations dans le logement.

Location Airbnb ou meublée classique : quel est le meilleur choix en 2023 ?

Depuis la crise sanitaire de 2020, il est plus difficile de louer un logement en courte durée. Si l’on ajoute les obligations déclaratives et les restrictions imposées par de plus en plus de communes concernant les locations de type Airbnb, la rentabilité s’en trouve donc fortement affectée. La location meublée classique paraît donc plus intéressante aujourd’hui. Pour les propriétaires souhaitant malgré tout récupérer leur bien quelques mois dans l’année, le bail étudiant et le bail mobilité restent des options envisageables.