Augmenter le loyer entre deux locataires : ce qui est autorisé

En bref

En cas de changement de locataire, les règles varient selon la localisation du logement.

• En zone non tendue, le propriétaire peut librement fixer le nouveau loyer, sauf dispositifs locaux spécifiques.
• En zone tendue, la hausse est en principe interdite, mais 4 exceptions existent :
  
  • IRL non appliquée depuis ≥ 12 mois : rattrapage possible.
  • Loyer sous-évalué : hausse maximale = ½ de l’écart avec les loyers comparables.
  • Travaux d’amélioration : augmentation ≤ 15 % du coût TTC.
  • Vacance ≥ 18 mois : liberté de fixation.
• Attention au DPE : loyers gelés pour les logements classés F ou G, et interdiction de louer en G dès 2025.
• Dans les villes soumises à l’encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Montpellier…), le nouveau loyer doit rester ≤ loyer de référence majoré, sauf complément justifié.

Introduction

Lorsqu’un logement est remis en location, beaucoup de bailleurs s’interrogent : ai-je le droit d’augmenter le loyer entre deux locataires ? La réponse dépend de la zone géographique (tendue ou non), du diagnostic énergétique et de certaines conditions prévues par la loi. En pratique, la hausse est très encadrée en zone tendue, avec seulement quelques cas autorisés. Dans les villes soumises à l’encadrement des loyers comme Paris, Lille ou Lyon, il faut aussi respecter le plafond du loyer de référence majoré. Grâce à Manda, découvrez dans quels cas l’augmentation de loyer entre deux locataires est permise, comment la calculer et quels justificatifs fournir.

Mise à jour le : 29/09/2025

Ai-je le droit d’augmenter le loyer entre deux locataires et de combien ?

Avant de fixer le nouveau loyer, vérifiez si la hausse est permise. Le simulateur ci-dessous vous aide à déterminer vos droits et à calculer le plafond autorisé.

Exemple 1 - Paris (zone tendue + ville encadrée)

Un studio de 25 m² à 750 € :

• IRL appliquée régulièrement.
• Pas de vacance ni de travaux.
• ⇨ Le nouveau loyer doit rester ≤ loyer de référence majoré fixé par la ville. Un complément de loyer est possible seulement en cas de caractéristique exceptionnelle (vue, terrasse…).

Exemple 2 - Angers (zone non tendue)

• Maison louée 900 €
• IRL non appliqué depuis 2 ans
• ⇨ Le bailleur peut fixer le loyer librement. Il peut aussi appliquer le rattrapage IRL manqué.

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Zones non tendues et zones tendues : le cadre légal

En matière de relocation, la règle change selon la zone où se situe le logement. Les bailleurs doivent donc commencer par identifier si leur bien se trouve en zone tendue (définie par la loi ALUR) ou en zone non tendue.

• Zone non tendue : la hausse du loyer est libre, sauf dispositifs particuliers imposés localement.
• Zone tendue : le principe est l’interdiction d’augmenter le loyer, sauf 4 cas prévus par la loi :
  
  • IRL non appliquée depuis au moins 12 mois.
  • Loyer sous-évalué (hausse limitée à ½ de l’écart avec le marché).
  • Travaux d’amélioration (hausse ≤ 15 % du coût TTC).
  • Vacance de 18 mois ou plus.

⇨ Pour en savoir plus, consultez notre article “Loi alur zone tendue - Liste des villes en zone tendue”

IRL non appliqué (≥ 12 mois)

Si l’indexation annuelle du loyer n’a pas été réalisée pendant au moins 12 mois, le bailleur peut rattraper cette hausse à la relocation :

• Formule : ancien loyer × (IRL N / IRL N-1).
• Preuve : clause d’indexation dans le bail + justificatif du dernier IRL applicable.

Exemple : loyer actuel de 800 € avec IRL N = 150 et IRL N-1 = 145. Le nouveau loyer sera de 800 x (150/145) = 827,58 €.

⇨ Pour en savoir plus, découvrez notre page dédiée à l’IRL.

Loyer sous-évalué

Lorsque le loyer est inférieur au marché, le propriétaire peut appliquer une hausse correspondant à la moitié de l’écart constaté.

• Conditions : présenter entre 3 et 5 références de loyers comparables (surface, quartier, confort, équipements).
• Preuve : annonces, attestations ou estimations

Exemple : loyer actuel de 1 000 € et loyers comparables de 1 100 €. L’écart étant de 100 €, la hausse maximale = 50 €.

⇨ Pour en savoir plus, découvrez notre outil en ligne d’estimation de loyer. 

Travaux d’amélioration

Les travaux éligibles doivent améliorer la performance énergétique, la sécurité ou le confort du logement (hors entretien courant) :

• Conditions : présenter les factures TTC.
• Plafond : hausse annuelle ≤ 15 % du coût TTC, répartie sur le loyer mensuel.

Exemple : pour des travaux d’un montant de 12 000 € TTC, la majoration annuelle maximum est de 1 800 €, soit 150 € / mois.

⇨ Pour en savoir plus, consultez notre article “Comment réaliser une augmentation de loyer à la suite de travaux ?”

Vacance ≥ 18 mois

Si le logement est resté vacant pendant au moins 18 mois, le propriétaire retrouve la liberté totale de fixation du loyer :

• Conditions : prouver la vacance (dates EDF/GDF, états des lieux).
• Plafond : aucun.

Exemple : un T2 loué 750 € est resté vide 20 mois. Le nouveau loyer peut être librement fixé selon le marché local.

Encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Montpellier…)

Dans certaines villes, la fixation du loyer à la relocation est soumise à un encadrement spécifique. Le bailleur doit alors respecter le loyer de référence majoré (LRM) publié par arrêté préfectoral :

• Règle : le loyer hors charges ne peut excéder le LRM applicable à la surface du logement.
• Complément de loyer : autorisé uniquement si le bien présente des caractéristiques exceptionnelles (vue panoramique, terrasse, équipements de standing…). En cas de contestation, le locataire peut saisir la commission départementale.
• Villes concernées : Paris, Lille, Lyon, Montpellier… Cette liste est susceptible d’évoluer (Source : Service Public, mise à jour le 01/07/2025).

Performance énergétique et notion de décence

Depuis la loi Climat et Résilience, la performance énergétique d’un logement conditionne directement la possibilité d’augmenter ou même de louer. Les bailleurs doivent donc vérifier le DPE avant toute relocation (Source : Ministère de la Transition Écologique, mise à jour le 07/01/2025) : 

• Logements classés F ou G : les loyers sont gelés. Il est interdit d’appliquer une augmentation entre deux locataires, même si l’une des exceptions légales (IRL, sous-évaluation, travaux, vacance) peut s’appliquer.
• Logements classés G : depuis le 1er janvier 2025, il est tout simplement interdit de remettre le logement en location. Le bien doit être rénové avant toute nouvelle signature de bail.
  
  
• Calendrier à venir :
  
  • Interdiction progressive de louer les logements classés F (2028) puis E (2034).

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Augmenter le loyer entre deux locataires : cas pratiques

Pour mieux illustrer la possibilité d'augmentation de loyer entre deux locataires, étudions les cas pratiques suivants.

Zone tendue + IRL non appliquée

Un bailleur lyonnais reloue son T2 à 900 €. Il n’a pas appliqué l’indexation IRL depuis plus de 12 mois. À la relocation, il peut rattraper la hausse manquée. Si l’IRL est passé de 145 à 150, le nouveau loyer se calcule : 900 x (150/145) = 931 €. La hausse est donc limitée à 31 € mensuels. Attention, au-delà du rattrapage aucune autre augmentation n’est possible, même si le marché local est plus élevé.

Zone tendue + loyer sous-évalué

Un appartement à Lille est loué 1 000 € alors que les loyers comparables du quartier (surface, confort équivalents) sont autour de 1 200 €. L’écart est donc de 200 €. Le bailleur peut appliquer une hausse correspondant à la moitié de cet écart, soit 100 €. Le nouveau loyer maximum sera de 1 100 €. Pour sécuriser cette hausse, il devra fournir 3 à 5 références de loyers récents et comparables.

Zone tendue + travaux 15 %

Un propriétaire à Bordeaux réalise 15 000 € de travaux pour améliorer la performance énergétique et la sécurité de son logement. La loi lui permet de majorer le loyer annuel de 15 % du montant TTC des travaux, soit 2 250 € par an (187,50 € par mois). Si l’ancien loyer était de 850 €, le nouveau plafond passe à 1 037,50 €. Les factures doivent être conservées et présentées en cas de contestation du locataire.

Vacance de 21 mois

Un logement reste vide pendant 21 mois à Nantes. Le bailleur louait auparavant 700 €. La vacance excédant 18 mois lui permet de retrouver une liberté totale de fixation. Il peut par exemple proposer le logement à 850 €, à condition de rester cohérent avec le marché. Pour se protéger en cas de litige, il doit conserver les preuves de vacance : factures EDF sans consommation, état des lieux de sortie…

Ville encadrée (Paris) + complément de loyer

À Paris, un studio de 25 m² était loué 750 €. Le loyer de référence majoré (LRM) fixé par arrêté préfectoral est de 28 €/m², soit 700 €. Le propriétaire doit donc s’aligner sur ce plafond. Toutefois, si le bien dispose d’une terrasse rare de 15 m² avec vue dégagée, il peut justifier un complément de loyer. Attention, ce complément doit reposer sur des caractéristiques exceptionnelles, non prises en compte par le LRM, et peut être contesté par le locataire.

⇨ Pour aller plus loin : “Complément de loyer : possibilités d'application et limites”

Logement F/G (gel ou interdiction)

Un bailleur souhaite relouer son appartement classé G à Toulouse. Même si le marché a fortement progressé, il ne peut appliquer aucune augmentation du loyer : les logements F et G sont gelés. Depuis le 1er janvier 2025, il est même interdit de proposer un logement G à la location. Le bailleur devra réaliser des travaux de rénovation énergétique pour atteindre au moins la classe F, puis pourra envisager une relocation. Dans ce cas, il pourra éventuellement bénéficier du mécanisme des 15 % de travaux.

⇨ Pour aller plus loin : “Augmenter le loyer en cours de bail : quand et comment faire ?”

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Checklist pour augmenter le loyer à la relocation

• Identifier la zone : vérifiez si votre logement est en zone tendue ou non, et s’il se situe dans une ville soumise à l’encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Montpellier…).

• Contrôler le DPE : un logement classé F ou G est soumis au gel des loyers. En classe G, la relocation est interdite depuis janvier 2025.

• Tester les 4 cas d’exception  :
  
  • IRL non appliquée depuis ≥ 12 mois
  • Vacance ≥ 18 mois
  • Travaux d’amélioration (≤ 15 % TTC)
  • Loyer sous-évalué (½ écart)‍
  
  
• Calculer la hausse maximale : appliquez la formule légale correspondant au cas autorisé (IRL, ½ écart, 15 % travaux). En zone encadrée, comparez toujours avec le loyer de référence majoré.

• Constituer des preuves : rassemblez les justificatifs nécessaires (indices IRL, références de loyers comparables, factures de travaux, preuves de vacance)

• Afficher et communiquer le loyer : mentionnez clairement le montant dans l’annonce et sur le bail. Si un complément de loyer est appliqué en ville encadrée, précisez-en le motif.

• Signer le nouveau bail : assurez-vous que le contrat fasse référence à la base légale justifiant la hausse. En cas de doute, il est conseillé de se rapprocher d’un professionnel ou de confier la mise en location à un spécialiste, tel que Manda.

Augmenter le loyer à la relocation : ce qu’il faut retenir

L’augmentation de loyer au changement de locataire est très encadrée. En zone non tendue, la hausse reste libre, mais dans la majorité des grandes villes en zone tendue, elle n’est possible que dans des cas précis : rattrapage IRL, loyer sous-évalué, travaux d’amélioration ou vacance de 18 mois minimum. À cela s’ajoutent deux contraintes majeures : l’encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Montpellier…) et le gel des passoires énergétiques (F/G).

Avant de signer un nouveau bail, il est donc important de vérifier la zone, le DPE et les plafonds applicables.

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FAQ sur l’augmentation de loyer entre deux locataires

Augmentation loyer et nouveau bail : quels cas ?

Lors d’un nouveau bail, l’augmentation du loyer dépend de la zone. En zone non tendue, la hausse est libre. En zone tendue, elle n’est possible que dans 4 cas : IRL non appliquée depuis 12 mois, loyer sous-évalué, travaux d’amélioration (≤ 15 % du coût TTC) ou vacance de 18 mois minimum.

Augmenter le loyer entre deux locataires en zone tendue ?

En zone tendue, le principe est l’interdiction de hausse. Le bailleur ne peut augmenter le loyer qu’en présence d’une exception prévue par la loi : rattrapage IRL, sous-évaluation, travaux d’amélioration ou vacance longue.

Comment calculer la majoration de travaux ?

Si des travaux d’amélioration sont réalisés (énergie, sécurité, confort), le bailleur peut majorer le loyer annuel de 15 % du montant TTC des travaux.

Qu’est-ce qu’un loyer sous-évalué ?

Un loyer est considéré comme sous-évalué lorsqu’il est nettement inférieur aux loyers du marché pour des biens comparables (surface, quartier, confort équivalent). Le bailleur doit présenter entre 3 et 5 références de loyers récents et similaires. La hausse maximale est limitée à la moitié de l’écart constaté.

Peut-on rattraper l’IRL non appliquée (12 mois) ?

Oui. Si l’indexation annuelle du loyer (IRL) n’a pas été appliquée depuis au moins 12 mois, le bailleur peut la rattraper au moment de la relocation. La formule est : ancien loyer x (IRL N / IRL N-1).

Villes encadrées : quel plafond de loyer ?

Dans les villes concernées (Paris, Lille, Lyon…), le loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré (LRM) fixé par arrêté préfectoral. Un complément de loyer est possible seulement si le logement présente une caractéristique exceptionnelle (vue rare, grande terrasse…).