Augmentation de loyer : conditions légales, calcul IRL et marche à suivre en 2025

En 2025, même si l’inflation se stabilise, les charges courantes - entretien, travaux, copropriété, fiscalité - restent élevées pour de nombreux propriétaires. Cette situation amène naturellement une question : puis-je augmenter le loyer de mon locataire ? Et surtout, de combien et selon quelle procédure sans risquer un litige ?

Cet article présente de manière claire l’ensemble des conditions légales, la formule de calcul et les démarches à suivre pour augmenter un loyer en France en 2025. 

Dans quels cas peut-on augmenter le loyer d’un locataire ?

L’augmentation d’un loyer n’est jamais une décision libre. En France, la loi encadre strictement les situations dans lesquelles un propriétaire peut revoir le montant demandé. L’objectif est d’assurer un équilibre entre la protection du locataire et la possibilité, pour le bailleur, d’adapter son loyer aux réalités économiques ou à l’évolution du logement.

En 2025, quatre cas permettent légalement d’augmenter un loyer :

• La révision annuelle via une clause d’indexation (IRL)
• L’augmentation après travaux d’amélioration
• La réévaluation d’un loyer sous-évalué au renouvellement du bail
• Le changement de locataire

⇨ Pour en savoir plus,  consultez notre article “Augmenter le loyer en cours de bail”.

Cadre légal 2025 : loi Alur, encadrement des loyers, DPE

La loi Alur, l’encadrement des loyers dans de nombreuses communes et le gel des loyers pour les logements énergivores constituent les trois grands piliers du cadre réglementaire en 2025.

La loi Alur et la fin de la rétroactivité

La loi Alur, entrée en vigueur en 2014, a profondément modifié les règles permettant de réviser le loyer d’un locataire en place. Avant cette réforme, un propriétaire pouvait rattraper plusieurs années d’augmentation non appliquée. Désormais, le principe est clair : la révision du loyer ne peut pas être rétroactive au-delà d’un an.

Ce que dit précisément la loi :

• La clause de révision doit être inscrite dans le bail.
• Le propriétaire dispose d’un délai maximal d’un an pour appliquer la révision prévue.
• En cas d’oubli, il perd définitivement son droit de rattrapage pour les années antérieures.

Exemple :

Si une révision devait intervenir au 1er juillet 2024 mais que le propriétaire n’en fait la demande qu’en décembre 2025, seule la période depuis décembre 2024 peut être prise en compte. 

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Encadrement des loyers et plafonds en zone tendue

En parallèle, plusieurs milliers de communes françaises sont classées en zone tendue. Dans ces zones, l’encadrement à la relocation a été reconduit jusqu’en 2026. Deux mécanismes doivent être distingués.

L’encadrement à la relocation (zones tendues nationales)

Il s’applique à la majorité des grandes agglomérations françaises :

• Lorsque le locataire quitte le logement, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer payé par l’ancien locataire, sauf exceptions.
• Certaines majorations sont possibles (travaux récents, faible loyer initial…), mais doivent être justifiées.

⇨ Pour les démarches spécifiques lors d’un changement de locataire, voir notre article sur l’augmentation de loyer entre deux locataires.

L’encadrement local des loyers (grandes métropoles)

Certaines villes appliquent un loyer de référence et un loyer majoré, notamment Paris, Lille, Lyon, Bordeaux ou encore Montpellier. Dans ces zones, même une révision annuelle conforme à l’IRL ne doit pas aboutir à dépasser le loyer de référence majoré. Si c’est le cas, l’augmentation n’est pas valable.

Pour vérifier les règles en vigueur, vous pouvez consulter notre dossier dédié à l’encadrement des loyers.

Interdiction d’augmenter les logements F et G

Depuis la loi Climat et Résilience, les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique sont soumis à un gel complet des loyers, d’où l’impossibilité : 

• d’appliquer la révision annuelle IRL ;
• d’augmenter le loyer entre deux locataires ;
• de revaloriser après travaux tant qu’un nouveau DPE n’a pas été établi ;
• de créer un complément de loyer dans les zones concernées par l’encadrement local.

⇨ Pour mieux comprendre l’impact du DPE sur les loyers, consultez notre contenu dédié au DPE et aux passoires énergétiques.

Comment calculer une augmentation de loyer avec l’IRL ?

La révision annuelle basée sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL) est la méthode la plus utilisée pour augmenter un loyer. Elle permet d’ajuster le montant en fonction de l’évolution du coût de la vie. Mais pour que l’augmentation soit légale, encore faut-il appliquer correctement l’indice et suivre la formule officielle.

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Identifier les bons indices IRL

Avant d’effectuer le calcul, il faut déterminer les deux indices IRL à intégrer dans la formule.

Étape 1 : vérifier la date de signature du bail ou la dernière révision

Le bail précise souvent le trimestre de référence. Si ce n’est pas le cas, la date à retenir est celle du trimestre publié par l’INSEE à la signature du bail.

Exemples :

• Bail signé en avril : le trimestre de référence de l’IRL est celui du 1er trimestre.
• Bail signé en septembre : le trimestre de référence de l’IRL est celui du 2e trimestre.

Étape 2 : récupérer l’IRL “ancien” (année N-1)

C’est l’indice du même trimestre mais publié l’année précédente. Il sert de base pour comparer l’évolution.

Étape 3 : récupérer l’IRL “nouveau” (année N)

Il correspond au même trimestre, mais pour l’année en cours.

Exemple :

Pour une révision prévue au 1er octobre 2025, avec un bail signé au 2e trimestre :

• Ancien indice : IRL 2e trimestre 2024
• Nouvel indice : IRL 2e trimestre 2025

⇨ Pour en savoir plus,  consultez notre article “Indice de référence des loyers (IRL) 2025”

Formule officielle de calcul

Cette formule reflète l’évolution du coût de la vie entre deux périodes identiques : 

Nouveau loyer = ancien loyer x (IRL nouveau / IRL de référence)

Exemple : 

• ancien loyer : 800 €
• IRL de référence (année précédente) : 140,10
• nouvel IRL (année en cours) : 145,10

Étape 1 : diviser l’IRL nouveau par l’IRL ancien soit 145,10 / 140,10 = 1,0357

Étape 2 : multiplier le loyer actuel soit 800 € x 1,0357 = 828,56 €

Résultat : le nouveau loyer maximum légal est donc de 828,56 €.

⇨ Pour automatiser ce calcul et éviter toute erreur, utilisez notre simulateur gratuit : Calculer une augmentation de loyer avec l’IRL.

Limites à respecter dans le calcul

• Ne jamais dépasser la variation de l’IRL : le propriétaire ne peut en aucun cas augmenter le loyer au-delà de ce que permet l’indice. Toute hausse supérieure peut être contestée et annulée.
• Tenir compte des règles d’encadrement : en zone tendue ou dans les villes avec encadrement local (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier…) :
  
  • Le loyer calculé via l’IRL ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré, même après révision.
  • Lors d’un changement de locataire, le loyer ne peut pas dépasser celui de l’ancien (encadrement à la relocation), sauf exceptions.

• Prendre en compte la fin du bouclier loyer : le bouclier qui limitait la hausse de l’IRL à +3,5 % est terminé. En 2025, l’indice suit son évolution réelle, ce qui peut entraîner des augmentations plus marquées que les années précédentes.
• Vérifier la classe énergétique du logement : pour les logements classés F ou G, la révision via l’IRL est strictement interdite. Aucune augmentation n’est possible tant que le logement n’a pas été rénové.

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Comment identifier les bons indices IRL pour calculer une augmentation de loyer ?

Augmentation de loyer : cas particuliers et erreurs fréquentes

Même lorsque le cadre légal semble clair, de nombreuses situations génèrent des doutes. Certains propriétaires découvrent qu’ils n’ont jamais révisé le loyer depuis plusieurs années ; d’autres s’interrogent sur la manière d’ajuster un loyer manifestement trop bas ou sur la réaction à adopter en cas de contestation par le locataire.

Loyer jamais révisé depuis plusieurs années

Il s’agit de l’un des cas les plus courants. Le propriétaire réalise parfois, plusieurs années après la signature du bail, que la révision annuelle n’a jamais été appliquée.

Ce que dit la loi

• Le bailleur dispose d’un délai maximal d’un an pour appliquer la révision prévue.
• Au-delà, le droit de révision est perdu pour les années antérieures.
• L’augmentation ne peut pas être rétroactive sur plus de douze mois, même si le bail contredit cette interprétation.

Comment procéder si vous avez oublié plusieurs années ?

• Vous appliquez la révision pour l’année en cours uniquement, en utilisant les indices appropriés.
• Vous repartez ensuite sur un cycle normal, avec révision annuelle le même mois chaque année.

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Loyer sous-évalué : hausse au renouvellement ?

Un propriétaire peut estimer que son loyer est trop bas par rapport au marché. Ce cas relève d’une réévaluation au renouvellement du bail, et non d’une augmentation en cours de bail :

• La hausse doit être proposée avant l’échéance, via un courrier motivé.
• Le propriétaire doit fournir des loyers de référence comparables.
• Dans certains cas, la hausse est progressive, étalée sur plusieurs années.

Si le locataire refuse la proposition ou conteste les loyers présentés, le dossier peut être transmis à la commission départementale de conciliation.

Contestation par le locataire

Il est possible qu’un locataire refuse l’augmentation de loyer proposée, soit parce qu’il ne comprend pas la méthode appliquée, soit parce qu’il doute de sa légalité.

En cas de contestation légitime

Le propriétaire doit vérifier :

• La présence de la clause de révision,
• Le respect du délai d’un an (loi Alur),
• La conformité du calcul IRL,
• L’absence de gel lié au DPE (F/G),
• Le respect de l’encadrement des loyers en zone tendue.

Une erreur sur un seul de ces points peut rendre la révision non valable.

Si le désaccord persiste

Le dialogue reste la première option. À défaut, il existe deux recours :

• La commission départementale de conciliation, gratuite, compétente pour les litiges locatifs.
• Le tribunal judiciaire, pour les cas nécessitant une décision formelle.

⇨ Pour prévenir ce type de situation, vous pouvez confier la gestion locative de votre bien à un professionnel capable de sécuriser chaque étape.

Check-list “Augmentation de loyer sans risque”

Vérifier que vous avez le droit d’augmenter

• Le logement n’est pas classé F ou G au DPE.
• Vous respectez les règles locales : encadrement des loyers, zones tendues, loyer majoré, encadrement à la relocation.

Choisir le bon moment pour augmenter

• Révision annuelle IRL : en cours de bail, une fois par an.
• Renouvellement du bail : si le loyer est sous-évalué.
• Après travaux d’amélioration : au renouvellement, si les conditions sont réunies.
• Changement de locataire : nouveau loyer possible, mais plafonné en zone tendue.

Récupérer les bons indices IRL

• Repérer le trimestre de référence du bail.
• Récupérer les valeurs IRL.
• Vérifier que l’indice nouveau et l’indice d’origine correspondent au même trimestre.

Calculer le nouveau loyer de manière conforme

• Appliquer la formule officielle : nouveau loyer = ancien loyer x (IRL nouveau / IRL de référence).
• Ne jamais dépasser la hausse permise par l’IRL.
• Vérifier que le résultat reste sous le loyer majoré dans les villes concernées.

Envoyer un courrier au locataire

• Utiliser un courrier recommandé ou un email si prévu au bail.
• Indiquer : ancien loyer, nouveau loyer, indices utilisés, date d’effet, base légale.
• Respecter :
  
  • La date de révision prévue au bail.
  • Le délai maximal d’un an pour appliquer la révision (loi Alur).

Ce qu’il faut retenir sur l’augmentation de loyer en 2025

Entre la loi Alur, l’encadrement des loyers dans de nombreuses villes, les obligations du DPE et l’application de l’IRL, le cadre réglementaire impose une démarche rigoureuse. Mal appliquée, une augmentation de loyer peut être contestée ou annulée ; réalisée dans le bon contexte, elle permet au propriétaire de préserver l’équilibre financier de son investissement sans litige avec le locataire.

Pour sécuriser l’augmentation de votre loyer, l’équipe de Manda, votre spécialiste de la gestion locative moderne et rentable, est à votre écoute. Confiez également votre mise en location à des experts !

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FAQ sur l’augmentation de loyer en 2025

Comment calculer une augmentation d’un loyer avec l’IRL ?

Pour calculer une augmentation de loyer avec l’IRL, il faut appliquer la formule suivante :

Nouveau loyer = ancien loyer x (IRL nouveau / IRL de référence).

Quelles lois encadrent l’augmentation des loyers en 2025 ?

• La loi du 06/07/1989, qui fixe le régime général des baux d’habitation.
• La loi Alur, qui limite la rétroactivité des révisions à un an.
• Les dispositifs d’encadrement des loyers en zone tendue et dans certaines grandes villes.
• La loi Climat et Résilience, qui gèle les loyers des logements classés F et G.

Une augmentation de loyer peut-elle être rétroactive ?

Non, pas au-delà d’un an. Depuis la loi Alur, le propriétaire dispose d’un délai maximal de douze mois pour appliquer la révision prévue au bail.

Comment augmenter le loyer d’un logement en zone tendue ?

• En cours de bail, seule la révision IRL est possible, si le bail le prévoit.
• À la relocation, le nouveau loyer est souvent bloqué au niveau de l’ancien, sauf cas dérogatoires.
• Dans les villes avec encadrement local, le loyer doit rester inférieur ou égal au loyer de référence majoré.

Que faire si mon locataire refuse l’augmentation de loyer ?

Si le locataire refuse, il convient d’abord de vérifier que la clause de révision est bien présente, que le calcul est conforme à l’IRL, que le logement n’est pas classé F ou G, que le délai d’un an est respecté et que l’encadrement des loyers est bien pris en compte. Si tout est correct, vous pouvez expliquer la démarche par écrit, en joignant le détail du calcul. En cas de désaccord persistant, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation, puis, en dernier recours, le tribunal judiciaire.