Augmenter le loyer en cours de bail : quand le propriétaire en a-t-il le droit ?

En France, en 2025, de nombreux propriétaires voient leurs charges augmenter et souhaitent ajuster le loyer de leur logement pour maintenir l’équilibre financier de leur investissement. Pourtant, augmenter le loyer en cours de bail ne peut pas se faire librement. Les règles juridiques sont précises, parfois techniques, et la moindre erreur peut entraîner un litige ou l’annulation pure et simple de la révision.

Cet article vous guide pas à pas pour comprendre dans quels cas une augmentation est autorisée, à quel moment elle peut s’appliquer et comment procéder correctement avec votre locataire.

Les 3 grands cas où un propriétaire peut augmenter un loyer en cours de bail

‍

Augmenter un loyer n’est jamais un acte automatique. En droit français, un propriétaire ne peut pas décider seul d’une hausse : les situations autorisant une augmentation sont limitées, encadrées par le bail, la loi et la performance énergétique du logement.

Dans la pratique, trois situations permettent légalement à un propriétaire d’augmenter un loyer :

La révision annuelle prévue dans le bail

Elle est fondée sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL).  C’est le cas le plus courant et le seul véritablement applicable en cours de bail.

⇨ Le détail du calcul n’est pas présenté ici : vous le retrouverez dans notre guide dédié au calcul de l’augmentation de loyer.

La réévaluation du loyer au moment du renouvellement du bail

Il s’agit d’un cas où le montant du loyer est manifestement sous-évalué. Cette situation concerne principalement les propriétaires qui louent depuis plusieurs années sans avoir pu ajuster leurs loyers. La procédure repose alors sur des loyers de référence et obéit à des conditions strictes.

⇨ Pour les autres moments où le loyer peut évoluer, comme lors d’une relocation ou au moment du renouvellement, consultez notre guide complet “Augmenter le loyer entre deux locataires”.

L’augmentation liée à des travaux d’amélioration

Les travaux d’amélioration peuvent justifier une réévaluation du loyer, sous conditions et souvent uniquement au renouvellement du bail. Là encore, les règles sont précises : tous les travaux ne sont pas éligibles et la hausse reste plafonnée.

⇨ Le détail complet est présenté dans notre article “Comment réaliser une augmentation de loyer à la suite de travaux ?”

{{cta-gl}}

Augmenter le loyer en cours de bail via la révision annuelle

La grande majorité des augmentations de loyer en France se font dans le cadre de la révision annuelle. C’est la seule modalité qui permet au propriétaire d’ajuster le loyer en cours de bail, c’est-à-dire sans attendre le départ du locataire ni le renouvellement du contrat. Cette révision n’est toutefois possible que si plusieurs conditions sont réunies et si le délai prévu par la loi est respecté.

La révision annuelle repose sur un principe simple : le loyer peut être modifié une fois chaque année, selon une date définie au contrat ou celle de signature du bail, en appliquant l’indice de référence des loyers de l’INSEE.

Conditions pour pouvoir réviser le loyer en cours de bail

La révision annuelle n’est jamais automatique. Trois conditions doivent impérativement être réunies pour qu’une augmentation soit juridiquement valable.

La clause de révision doit être prévue dans le bail

Le bail doit mentionner expressément une clause de révision annuelle, indiquant :

• La périodicité
• La référence à l’IRL
• La date d’application

Sans cette clause, aucune révision n’est possible en cours de bail. Cette règle est constante en jurisprudence et constitue l’un des points les plus vérifiés en cas de litige.

Le logement ne doit pas être classé F ou G au DPE

Depuis la loi Climat et Résilience, les logements dont la performance énergétique est classée F ou G sont soumis à un gel des loyers. Cela signifie une impossibilité :

• D’appliquer la révision annuelle.
• D’augmenter le loyer après travaux tant que le logement n’a pas été rénové.
• D’ajuster le loyer à la relocation.

Cette interdiction s’applique sur tout le territoire français, y compris en zones avec encadrement des loyers et dans le cadre des baux meublés ou non meublés.

Une seule augmentation possible par an

Même si l’indice évolue plusieurs fois dans l’année, la révision n’est possible qu’une seule fois tous les douze mois.

⇨ Pour en savoir plus, retrouvez notre article dédié à l’indice de référence des loyers 2025.

Quand peut-on augmenter le loyer ?

Le moment où l’augmentation peut s’appliquer dépend directement de ce qui est inscrit dans le bail.

La date de révision prévue au contrat

Deux cas existent :

• Une date précise est mentionnée (ex. : “révision au 1er juillet de chaque année”) : dans ce cas, la hausse s’applique à cette date, à condition que le bailleur en fasse la demande.
• Aucune date n’est indiquée : la loi considère que la révision intervient à la date anniversaire du bail.

Le délai maximal d’un an

La loi impose une règle essentielle : si le propriétaire oublie de demander la révision, il ne peut réclamer que les douze derniers mois. Au-delà, le droit à révision est perdu pour la période antérieure. Cette règle protège le locataire et évite les rattrapages trop importants.

Un loyer peut augmenter chaque année uniquement si :

• Le bail contient une clause de révision
• Le logement n’est pas classé F ou G
• L’indice IRL est appliqué correctement
• La révision intervient dans le délai d’un an

Comment informer son locataire d’une augmentation en cours de bail ?

Pour que la révision soit valable, le propriétaire doit informer son locataire de manière claire et datée.

Moyens conseillés

• Courrier recommandé avec accusé de réception,
• Email, si ce mode de communication est explicitement prévu dans le bail.

L’objectif est de prouver la date d’envoi, notamment en cas de contestation.

Mentions obligatoires dans le courrier

Votre notification doit comprendre :

• Le montant actuel du loyer
• Le nouveau loyer révisé
• L’indice IRL utilisé (trimestre de référence)
• La date d’application de la hausse
• La base contractuelle (clause du bail)

Modèle simplifié de courrier

Madame, Monsieur,

Conformément à la clause de révision annuelle prévue à votre bail et à l’Indice de Référence des Loyers publié par l’INSEE, le loyer de votre logement sera révisé à compter du [date].
Le loyer mensuel passera de [ancien loyer] € à [nouveau loyer] €.

Je reste disponible pour toute question.
Cordialement,
[Nom du bailleur]

⇨ Simulez gratuitement le nouveau loyer de votre bien en quelques secondes grâce à notre outil de révision de loyer.

Cas particuliers : travaux d’amélioration et loyer sous-évalué

Même si la révision annuelle constitue le principal levier permettant d’augmenter un loyer en cours de bail, des cas particuliers existent.

Travaux d’amélioration pour augmenter le loyer

Les travaux représentent un motif d’augmentation légalement reconnu, mais uniquement dans certaines situations. En droit français, il est possible de revaloriser un loyer après la réalisation de travaux d’amélioration, c’est-à-dire des travaux qui apportent un confort, une performance ou une fonctionnalité nouvelle au logement. Il peut s’agir, par exemple :

• De la création d’une pièce supplémentaire,
• De l’installation d’une cuisine neuve de qualité supérieure,
• De l’amélioration notable de la performance énergétique,
• Du remplacement d’équipements obsolètes par des dispositifs plus modernes et plus économiques.

Cependant, cette possibilité est strictement encadrée :

• Les travaux doivent être des travaux d’amélioration et non d’entretien.
• Le montant total doit représenter au moins 50 % d’une année de loyer.
• L’augmentation est plafonnée (généralement à 15 % du coût des travaux).
• Elle s’applique en principe au moment du renouvellement du bail, et non en cours de bail.

{{cta-gl}}

Loyer manifestement sous-évalué : pas d’augmentation en cours de bail

Beaucoup de propriétaires constatent que leur loyer est inférieur au prix du marché, parfois depuis plusieurs années. Il est légitime de vouloir réévaluer le montant, mais ce cas ne permet pas non plus d’augmenter le loyer en cours de bail.

Lorsque le loyer est jugé manifestement sous-évalué, la seule procédure légale est celle de la réévaluation au renouvellement du bail. Cette démarche :

• S’appuie sur une comparaison de loyers de référence.
• Impose une notification très précise au locataire.
• S’anticipe plusieurs mois avant le terme du bail.
• Peut conduire à une augmentation progressive, étalée sur plusieurs années selon le dispositif applicable.

Résumé : cas possibles pour augmenter un loyer en cours de bail

Check-list avant d’augmenter le loyer en cours de bail

Avant de notifier une augmentation de loyer en cours de bail, il est essentiel de vérifier que toutes les conditions légales sont réunies. Cette check-list vous permet de sécuriser votre démarche et d’éviter les erreurs qui conduisent à l’annulation d’une révision ou à un litige.

Vérifier la classe énergétique du logement

Depuis la loi Climat et Résilience, les logements classés F ou G au DPE sont soumis à un gel complet des loyers. Conséquences directes :

• Aucune révision annuelle n’est autorisée,
• Aucune hausse n’est possible à la relocation,
• Aucune revalorisation n’est possible après travaux tant que le nouveau diagnostic n’est pas établi.

Vérifier l’existence d’une clause de révision dans le bail

La clause de révision annuelle est indispensable pour augmenter un loyer en cours de bail. Elle doit mentionner :

• La référence à l’IRL,
• La fréquence annuelle,
• La date d’application.

Vérifier que la révision n’a pas plus d’un an de retard

Le droit à révision ne peut s’exercer que sur les douze derniers mois. Si vous avez oublié de réviser le loyer :

• Vous pouvez appliquer la hausse pour l’année en cours ;
• Vous ne pouvez pas réclamer plus d’un an de rétroactivité.

Calculer le nouveau loyer avec l’IRL

La hausse doit être calculée selon l’Indice de Référence des Loyers, publié chaque trimestre par l’INSEE.

Envoyer un courrier au locataire avec le nouveau montant et la date d’effet

La notification doit comporter :

• Le loyer actuel,
• Le nouveau loyer,
• L’indice utilisé,
• La date d’application.

Ce qu’il faut retenir pour augmenter un loyer en cours de bail

Augmenter un loyer en cours de bail nécessite de respecter un ensemble de règles précises qui encadrent la protection du locataire. En 2025, la révision annuelle fondée sur l’IRL reste le principal mécanisme permettant d’ajuster un loyer en présence d’un locataire en place. Mais cette possibilité ne peut s’exercer que si le bail comporte une clause de révision, si le logement n’est pas classé F ou G au DPE et si la demande intervient dans le délai légal d’un an. Les autres situations (travaux d’amélioration ou loyer sous-évalué) relèvent quant à elles du renouvellement du bail ou de procédures spécifiques qui sortent du périmètre de l’augmentation en cours de bail.

Si vous souhaitez sécuriser la révision de votre loyer, l’équipe de Manda, votre spécialiste de la gestion locative moderne et rentable, est à votre écoute. Confiez également votre mise en location à des experts !

{{cta-gl}}

FAQ sur l’augmentation du loyer en cours de bail

Peut-on augmenter le loyer en cours de bail sans clause de révision ?

Non. Sans clause de révision dans le bail, aucune augmentation n’est possible en cours de bail. La révision annuelle est strictement conditionnée à cette clause, qui doit préciser la référence à l’IRL.

Mon locataire refuse l’augmentation de loyer : que faire ?

Un locataire peut contester une révision s’il estime qu’elle n’est pas conforme au bail ou à la loi. En pratique, si la clause de révision existe, le logement n’est pas classé F ou G, le délai d’un an est respecté et l’IRL est correctement appliqué, alors l’augmentation est légalement due. Vous pouvez rappeler ces éléments au locataire en joignant les références du bail et l’indice utilisé.

Un loyer peut-il augmenter tous les ans ?

Oui, mais seulement si le bail contient une clause de révision, le logement n’est pas classé F ou G, la révision n’a pas été oubliée pendant plus de douze mois, l’IRL est appliqué conformément aux règles.

Quel est le délai pour prévenir un locataire d’une augmentation de loyer ?

La loi n’impose pas un préavis strict, mais la notification doit être faite avant la date d’effet de la révision. Dans les faits, la plupart des propriétaires préviennent un mois avant pour laisser le temps au locataire de s’organiser. Pour sécuriser la preuve d’envoi, le courrier recommandé reste le moyen le plus fiable, même si la notification par email peut être envisagée si le bail l’autorise.

Peut-on augmenter le loyer d’un logement classé F ou G ?

Non. Depuis 2022, les logements classés F et G au DPE sont soumis à un gel total du loyer. Cela concerne les révisions annuelles, les augmentations après travaux et les loyers proposés à la relocation. Pour retrouver la possibilité d’augmenter le loyer, il faut entreprendre des travaux permettant de sortir du statut de passoire énergétique, puis faire établir un nouveau DPE.