Comment déclarer un bien immobilier en indivision : Guide complet pour les propriétaires bailleurs

L'indivision est un régime de propriété qui permet à plusieurs personnes de détenir conjointement un bien immobilier. Il peut s'agir d'une solution intéressante pour les propriétaires bailleurs, car elle offre la possibilité de partager les charges et les bénéfices liés à la location d'un bien. Cependant, il convient de connaître les démarches nécessaires pour déclarer un bien immobilier en indivision afin de respecter les obligations légales et fiscales en la matière. Manda, votre expert de la gestion locative en ligne, met à votre disposition ce guide complet pour vous fournir toutes les informations nécessaires afin de déclarer un bien immobilier en indivision.

Indivision et LMNP

Le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal avantageux pour les propriétaires qui louent un bien meublé. Il permet de bénéficier de certains avantages fiscaux, tels que l'amortissement du bien et la déduction des charges liées à la location. Lorsque des propriétaires bailleurs envisagent d'investir en LMNP en indivision, ils doivent prendre en compte plusieurs aspects.

Le statut LMNP des co-indivisaires

Chaque co-indivisaire peut opter individuellement pour le régime LMNP. Cela signifie que si un bien est détenu en indivision par plusieurs personnes, chacune d'entre elles peut bénéficier du statut LMNP pour sa part de propriété, à condition de respecter les règles de déclaration et de tenue des comptes propres au régime LMNP.

Pour déclarer un bien immobilier en indivision, l’indivision doit détenir un numéro SIRET et la liasse fiscale doit être à son nom. Le régime fiscal classique est le réel simplifié.

Le contrat d'indivision

Il est recommandé d'établir un contrat d'indivision détaillant les droits et les obligations de chaque propriétaire bailleur. Ce contrat doit notamment aborder la répartition des charges et des bénéfices liés à la location du bien. Il est possible de répartir ces éléments en fonction de la quote-part de chaque co-indivisaire ou en utilisant d'autres critères équitables convenus par les parties.

La responsabilité fiscale

Chaque co-indivisaire est responsable de sa part de l'impôt sur les revenus générés par la location du bien en LMNP. Chaque propriétaire bailleur doit déclarer ses revenus locatifs individuellement pour bénéficier des avantages fiscaux du régime LMNP.

Régime fiscal de l'indivision

Le régime fiscal de l'indivision possède des spécificités qu'un propriétaire bailleur doit maîtriser. Lorsqu'un bien est détenu en indivision, chaque co-indivisaire est imposé sur sa part de propriété selon le taux d'imposition qui lui est applicable. Il doit donc déclarer ses revenus fonciers individuellement et peut déduire les dépenses liées à sa part de propriété. Cela inclut les intérêts d'emprunt, les travaux, les charges de copropriété… Il est essentiel de garder une trace des montants engagés et de conserver les justificatifs correspondant en cas de contrôle de la part du fisc.

En termes de taux d'imposition, chaque propriétaire bailleur est soumis à la tranche marginale d'imposition correspondant à ses revenus. Cet aspect doit donc être pris en compte lors du calcul de rentabilité de l’acquisition d’un bien locatif en indivision.

Répartition des loyers en indivision LMNP

Lorsqu'un bien est détenu en indivision, il est essentiel d'établir une répartition équitable des loyers entre les co-indivisaires. Cette répartition peut être effectuée en fonction de différents critères convenus par les parties : 

• Répartition des loyers en fonction de la quote-part de chaque co-indivisaire dans la propriété : cette méthode est simple et facile à mettre en œuvre.
• D'autres critères peuvent être pris en compte pour une répartition plus équitable : par exemple, si certains co-indivisaires contribuent davantage aux charges liées à la location (telles que les travaux de rénovation), il peut être justifié de leur attribuer une part plus importante des loyers.

Exemple de répartition des loyers entre co-indivisaires

Quatre co-indivisaires possèdent 40 %, 30 %, 20 % et 10 % des parts d’un bien immobilier locatif. Si le loyer mensuel s’élève à 1 000 €, chacun touchera respectivement 400 €, 300 €, 200 € et 100 € chaque mois. Ces pourcentages serviront également à répartir le montant des charges et de la taxe foncière.

Dans le cas où le co-indivisaire détenant 10 % des parts s’investit davantage dans l'entretien et la rénovation du bien, il est possible de lui attribuer une quote-part de loyer supplémentaire, à condition que tous les autres co-indivisaires soient d'accord. Par exemple, la nouvelle répartition peut-être la suivante : 37 %, 27 %, 17 % et 19 % (ici, les 3 autres co-indivisaires ont accepté de donner 3 % de leur quote-part de loyer au 4e membre de l’indivision).

À retenir : Il est recommandé de consigner la méthode de répartition des loyers dans le contrat d'indivision afin d'éviter tout litige ultérieur. Une transparence totale entre les co-indivisaires est essentielle pour maintenir de bonnes relations et assurer une gestion harmonieuse du bien.

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Sortie de l'indivision : modalités et conséquences

Il peut arriver que des propriétaires bailleurs souhaitent mettre fin à l'indivision et sortir du régime de propriété collectif. Plusieurs options sont disponibles pour sortir de l'indivision, avec des modalités et des conséquences fiscales différentes selon chaque situation.

Vente du bien

Si tous les co-indivisaires sont d'accord, il est possible de procéder à une vente du bien immobilier loué. Dans ce cas, chacun récupère sa part de propriété et peut disposer librement de la somme, après s'être acquitté de la plus-value immobilière le cas échéant.

Revente des parts

Dans le cas où seul un co-indivisaire souhaite quitter l’indivision, celui-ci peut vendre ses parts à un ou plusieurs autres co-indivisaires, voire à une personne externe. Si certains membres de l’indivision s'opposent à cette action, et afin d’éviter tout blocage, la vente du bien peut être forcée après avoir saisi le tribunal.

Partage des biens

Dans le cas où l'indivision possède plusieurs biens, un partage est possible à condition de se mettre d’accord sur les valorisations pour que le partage soit équitable.

Bon à savoir : Lorsque l'indivision prend fin, il est important de prendre en compte les conséquences fiscales, notamment la taxation des plus-values immobilières. Il est recommandé de consulter un expert en fiscalité immobilière pour évaluer les implications spécifiques à chaque situation.

Déclaration d'un bien immobilier en indivision aux impôts

Déclarer un bien immobilier en indivision aux impôts nécessite de s'assurer de respecter les règles fiscales en vigueur. Il convient de suivre certaines étapes et d'utiliser les formulaires appropriés pour éviter tout risque de redressement.

Comment déclarer un bien immobilier en indivision aux impôts ? 

Nous vous présentons les 5 étapes essentielles pour déclarer un bien immobilier en indivision aux impôts : 

1. Rassemblez les informations nécessaires : Vous devez collecter toutes les informations pertinentes concernant le bien immobilier en indivision, telles que sa valeur vénale, les revenus locatifs générés, les charges déductibles…
2. Déterminez le régime fiscal applicable : Selon la nature de vos revenus locatifs (micro-foncier ou régime réel), vous devrez choisir le régime fiscal adapté pour la déclaration de vos revenus fonciers.
3. Remplissez les formulaires appropriés : Pour déclarer un bien en indivision aux impôts, vous devez remplir les formulaires fiscaux adéquats, tels que le formulaire 2044 pour les revenus fonciers et le formulaire 2072 pour la déclaration spécifique en indivision dans le cas d’une SCI.
4. Joignez des justificatifs : Si nécessaire, pensez à joindre des justificatifs à votre déclaration, tels que des quittances de loyer, des factures de travaux importants…
5. Vérifiez attentivement votre déclaration : Avant de valider votre déclaration, relisez-la pour corriger toute erreur qui pourrait être pénalisante par la suite.

Conseils pour éviter les erreurs courantes lors de la déclaration aux impôts

Pour déclarer un bien immobilier en indivision aux impôts dans les meilleures conditions, nous vous conseillons de : 

• Tenir un registre précis des dépenses liées au bien immobilier en indivision, afin de pouvoir les justifier en cas de contrôle fiscal.
• Vous assurer d’avoir bien respecté votre quote-part en tant que co-indivisaire concernant les revenus touchés et les charges passées.
• Vous rapprocher d’un expert-comptable ou en fiscalité immobilière si vous n'êtes pas sûr des règles fiscales applicables à votre situation.

Déclaration d'un bien immobilier en indivision à l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Si la valeur du bien immobilier en indivision dépasse les seuils de l'IFI, vous devrez également effectuer une déclaration spécifique. Voici ce que vous devez savoir concernant la déclaration d'un bien en indivision à l'IFI.

Règles spécifiques de déclaration

Lorsque plusieurs personnes détiennent conjointement un bien immobilier, la valeur de ce bien doit être répartie entre les co-indivisaires en fonction de leurs droits respectifs. Vous devrez indiquer cette répartition dans votre déclaration à l'IFI.

Seuils et taux d'imposition

L'IFI est soumis à des seuils et des taux d'imposition spécifiques. Cet impôt est dû à partir du moment où la valeur nette du patrimoine immobilier d’un contribuable est supérieure à 1,3 millions d'euros. Un barème progressif est alors appliqué (chiffres 2023) : 

Important : Le seuil d’imposition débute à 1300000 euros, mais à partir du moment ou l’on est imposable l’application du barème se fait dès 800000 euros.

Des règles spécifiques sont par ailleurs à connaître : 

• Décote pour les patrimoines entre 1300000 et 1400000 euros : son montant est de 17500 euros - 1,25% du montant du patrimoine.
• Réduction d'impôt : les dons faits chaque année auprès d'organismes d'intérêt général permettent de profiter d’une baisse de l’impôt sur la fortune immobilière de 75 % des sommes versées, sans pouvoir dépasser 50000 euros.
• Plafonnement : l’IR de l’année précédente, cumulé à l’IFI de l’année en cours, doit représenter au maximum 75 % des revenus touchés l’année précédente. Dans le cas contraire, le surplus d'imposition est déduit de l'IFI à payer.

Conseils pour une déclaration précise et conforme à la réglementation

Faites évaluer la valeur du bien par un expert immobilier pour vous assurer de faire une déclaration précise. Veillez en outre à bien indiquer la répartition de la valeur du bien entre les co-indivisaires dans votre déclaration à l'IFI.

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Avis de taxe foncière en cas d'indivision

En principe, l'avis de taxe foncière est envoyé au domicile fiscal de l'un des co-indivisaires. Le montant de cette taxe, constituant une charge pour l'indivision, peut être réparti entre les co-indivisaires en fonction de leurs droits respectifs dans le bien. Il est recommandé de formaliser cette répartition par une convention d'indivision pour éviter tout litige ultérieur, mais aussi de tenir un registre précis des charges supportées par chaque co-indivisaire et de conserver les justificatifs correspondants.

Pour gérer efficacement les obligations fiscales en cas d'indivision :

• Communiquez régulièrement avec les autres co-indivisaires pour vous assurer que les documents d'imposition ont bien été reçus et que les règlements ont été effectués.
• Mettez en place une convention d'indivision pour formaliser les règles de répartition des charges fiscales afin d’éviter les conflits.

Abattement pour un bien immobilier en indivision

Les propriétaires d’un bien immobilier en indivision peuvent profiter d’abattements fiscaux.

Abattement sur la plus-value immobilière

Les biens en indivision peuvent bénéficier d'un abattement fiscal sur la plus-value immobilière au moment de la revente. Cet abattement varie en fonction de la durée de détention : 

Détention

IR : impôt sur le revenu

PS : prélèvements sociaux

Abattement pour le calcul de l’IFI

Lors de la déclaration pour l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), un co-indivisaire peut appliquer une décote sur ses parts en raison de leur valeur moindre par rapport à si elles étaient détenues par un propriétaire unique, ce qui facilite la revente et évite les problèmes de gestion. En général, l’administration fiscale tolère autour de 20 % d’abattement.

Cependant, cette tolérance pourrait revue à la baisse en raison d’un jugement de la cour de cassation (30 septembre 2020), ramenant l’abattement à 5 % dans les cas suivants : 

• Bien en indivision entre deux époux sous le régime de la séparation de biens
• Bien en indivision entre un parent et son enfant unique

Conseils pour optimiser les avantages fiscaux liés aux abattements en cas d'indivision

• Consultez un expert en fiscalité pour déterminer les abattements auxquels vous pourriez prétendre et les stratégies à adopter pour en bénéficier pleinement.
• Tenez compte des délais de détention nécessaires pour bénéficier de l’abattement sur la plus-value lors de la vente d'un bien immobilier en indivision.

Conclusion

La déclaration d'un bien immobilier en indivision est un processus pouvant être parfois complexe pour les propriétaires bailleurs. Cependant, le régime LMNP peut être cumulé avec l'indivision, ce qui offre ainsi des avantages fiscaux intéressants. Il est donc essentiel de comprendre les spécificités fiscales de l'indivision et de prendre en compte les règles de répartition des loyers et des charges pour assurer une gestion optimale du bien.

Pour éviter toute erreur, nous vous encourageons à consulter un expert-comptable ou fiscal pour obtenir des conseils personnalisés. Les équipes d'experts en gestion locative de manda se tiennent également à votre disposition pour répondre à toutes vos questions relatives à la gestion locative en indivision.

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FAQ

Est-il possible de cumuler LMNP et indivision ?

Oui, LMNP et indivision peuvent se cumuler. L’indivision doit obtenir un numéro SIRET et remplir une liasse fiscale en son nom. Le régime fiscal classique qui s'applique par défaut est le réel simplifié.

Comment sont imposés les revenus fonciers d’un co-indivisaire ?

Lorsqu'un bien est détenu en indivision, chaque co-indivisaire est imposé sur sa part de propriété selon le taux d'imposition qui lui est applicable. Il doit donc déclarer ses revenus fonciers individuellement et peut déduire les dépenses liées à sa part de propriété.

Comment répartir les loyers et les charges en indivision ?

Une répartition équitable des loyers entre les co-indivisaires peut être effectuée en fonction de différents critères convenus entre les parties : 

• Répartition des loyers en fonction de la quote-part de chaque co-indivisaire dans la propriété (méthode la plus classique).
• Répartition ajustée en fonction de la contribution de chaque co-indivisaire aux charges liées à la location.

Comment sortir de l'indivision ?

Il existe plusieurs façons de sortir de l'indivision : 

• Vente du bien
• Revente des parts à un autre co-indivisaire ou une personne extérieure (si accord de l’indivision)
• Partage en cas de plusieurs biens, à condition de se mettre d'accord sur des valorisations équitables.

Qui paye la taxe foncière d’un bien immobilier en indivision ?

La taxe foncière étant considérée comme une charge pour l'indivision, chaque co-indivisaire est redevable du pourcentage de la taxe correspondant à sa quote-part de propriété dans le bien.