Comprendre le principe de la vente à terme

Qu’est-ce qu’une vente à terme ? Quels sont ses avantages et ses spécificités pour les acheteurs et les vendeurs ? Nous répondons à toutes ces questions dans cet article.

Qu’est-ce que la vente à terme ?

Définition

La vente à terme est définie par l’article 1601-2 du Code Civil. Elle permet à un acquéreur d’acheter un bien immobilier sans emprunt bancaire. Celui-ci paye un bouquet au vendeur lors de la signature de l’acte de vente, puis des versements réguliers pendant une durée déterminée par le contrat. Il peut s’agir de 10 ou 20 ans par exemple.

La vente à terme peut se présenter sous deux formes :

La vente à terme libre

Le vendeur libère le logement, mais en conserve la propriété jusqu’à la fin du contrat. De ce fait, l’acheteur peut emménager. Les versements prévus par la vente à terme font office de loyer que l’acheteur paye au vendeur pour occuper son bien, jusqu’au transfert final de la propriété.

La vente à terme occupée

Dans le cas d’une vente occupée, le vendeur occupe le logement jusqu’à la date butoir de la vente à terme.

Vente à terme et viager : quelle différence ?

La vente à terme, surtout occupée, rappelle le système de la vente en viager. C’est pourquoi les deux termes sont parfois confondus. Cependant, il s’agit bien de deux types de vente différents. Dans le cadre d’une vente à terme, la fin du contrat est fixée à une date précise. Le vendeur et l’acheteur savent donc exactement quand la pleine propriété sera transférée de l’un à l’autre.

Le viager, à contrario, repose sur l’âge du vendeur et sur l’estimation de son espérance de vie. En effet, l’acheteur ne récupère la pleine propriété du logement qu’après le décès du vendeur.

Quels sont les avantages de la vente à terme ?

Les avantages pour l’acheteur

La facilité de financement

Le premier avantage de la vente à terme pour l’acheteur est qu’elle lui permet de réaliser un investissement immobilier sans emprunter, grâce aux échelonnements des versements. Il n’a donc pas besoin de mobiliser une somme importante en guide d’apport, de monter un dossier de demande de prêt, et de s’exposer à des risques de refus de la part des banques. La réussite de son projet immobilier ne dépend pas de l’accord d’un organisme bancaire, ce qui rend l’accès à la propriété bien plus simple.

Une meilleure visibilité

La vente à terme fixe une date précise de fin de contrat. L’acheteur dispose donc d’une visibilité claire, contrairement à la vente viagère qui dépend de la durée de vie du vendeur.

Un accès immédiat à la propriété

Dans le cadre d’une vente libre, l’acquéreur peut emménager dans le logement immédiatement après la signature du contrat. Cela lui permet de disposer de sa résidence principale, sans en être encore propriétaire.

Un impact financier réduit

L’acheteur peut négocier le montant des versements avec le vendeur. Ainsi, il peut étaler les paiements et répartir les coûts pour réduire la pression financière qui pèse sur son budget personnel, familial ou professionnel. Les flux de trésorerie sont ainsi plus simples à gérer.

Les avantages pour le vendeur

Des revenus réguliers jusqu’à la fin du contrat

La vente à terme permet au vendeur de percevoir des revenus réguliers pendant plusieurs années, jusqu’à la fin du contrat. Cela lui assure une certaine sécurité financière et peut lui permettre d’augmenter son niveau de vie et de préparer sa retraite.

Un logement stable

Dans le cadre d’une vente occupée, le vendeur continue d’habiter son logement jusqu’à la fin du contrat. Il conserve ainsi la stabilité et le confort de sa résidence principale.

Quels sont les inconvénients de la vente à terme ?

Le principal inconvénient de la vente à terme est commun au vendeur et à l’acheteur. Il s’agit de l’engagement à long terme. En effet, en signant un contrat de vente à terme, les deux parties s’engagent à honorer leurs obligations à la date butoir prévue. Si certaines circonstances personnelles viennent remettre en question le choix du vendeur de vendre, ou le choix de l’acheteur d’acquérir le logement, le contrat les contraint tout de même à aller au bout de leur engagement (sauf exceptions).

De plus, les fluctuations des prix de l’immobilier peuvent influencer le montant des versements en cours de contrat. Si les prix diminuent, cela peut être un inconvénient pour le vendeur. À l’inverse, s’ils augmentent, c’est l’acheteur qui peut être désavantagé.

Le cadre légal de la vente à terme

Le calcul de la vente à terme

La vente à terme se compose de deux éléments :

-          Un bouquet, qui est une somme d’argent déterminée à l’avance et payée par l’acheteur devant le notaire, le jour de la signature du contrat.

-          Une rente mensuelle, payée par l’acheteur au vendeur jusqu’à la date d’échéance.

Plusieurs étapes sont nécessaires au calcul de la vente à terme :

Estimer la valeur vénale du bien

Que la vente soit à terme ou standard, la valeur du bien reste la même. Pour la calculer, la meilleure solution est de faire réaliser une estimation immobilière par un ou plusieurs professionnels de l’immobilier. Comme dans toute vente, l’acheteur peut ensuite négocier le prix avec le vendeur, et les deux parties peuvent trouver un terrain d’entente. Dans le cadre d’une vente à terme occupée, l’acheteur n’a pas accès au logement, il a donc un levier de négociation plus important pour en faire baisser le prix.

Le prix de vente final est ensuite décomposé entre le bouquet et les rentes mensuelles.

Déterminer la valeur du bouquet

Le montant du bouquet n’est réglementé par aucune loi. De ce fait, l’acquéreur et le vendeur peuvent se mettre d’accord selon leurs préférences. Évidemment, plus le bouquet de départ est important, plus les mensualités seront basses, et inversement.

Calculer le droit d’usage et d’habitation (DUH)

En cas de vente à terme occupée, le notaire doit calculer le montant du droit d’usage et d’habitation. Deux méthodes de calcul sont alors possibles :

-          Le notaire prend en compte les taux fiscaux (fixés par le code général des impôts) applicables en fonction de la valeur vénale du logement. Il applique ensuite un abattement de 40% pour déterminer le DUH.

-          Le notaire prend en compte les charges payées par l’acheteur et la valeur locative du logement sur le marché.

Concrètement, le montant des rentes s’obtient à l’aide du calcul suivant : Valeur du bien – DUH. Cette somme est ensuite divisée par le nombre de mois du contrat.

Les obligations juridiques de l’acheteur et du vendeur

Les obligations juridiques de l’acheteur

L’acheteur s’engage à respecter le calendrier de paiement, avec les échéances et les montants prévus dans le contrat. Il verse également les intérêts.

Dans le cadre d’une vente à terme libre, l’acheteur s’occupe de l’entretien du logement, c’est-à-dire des tâches ménagères et des petites réparations. Il maintient l’habitation en bon état et évite les dégradations. Il respecte aussi les clauses d’usage et les restrictions spécifiques si celles-ci figurent dans le contrat.

Enfin, il doit souscrire une assurance adéquate pour couvrir le bien en cas de dommages, et prévenir le vendeur en cas d’incident majeur.

Les obligations juridiques du vendeur

En vente à terme libre, la première obligation du vendeur est de transférer la jouissance du bien à l’acheteur, c’est-à-dire libérer le bien pour que l’acheteur puisse s’y installer. Il peut le faire de façon immédiate ou différée en fonction de ce qui est prévu par le contrat.

Si le vendeur conserve l’usage du bien (vente occupée), il se charge de son entretien courant et des réparations. En revanche, en cas de vente libre, il ne prend en charge que les réparations majeures qui touchent à la structure du logement.

Enfin, à la date d’échéance du contrat, le vendeur a l’obligation légale de transmettre la pleine propriété à l’acheteur.

Peut-on annuler une vente à terme ?

L’annulation d’une vente à terme dépend des clauses incluses dans le contrat.

Les causes les plus fréquentes sont les suivantes :

-          Le vice de consentement ou le dol : il survient quand le vendeur dissimule des éléments qui peuvent remettre en question l’usage du bien et biaiser la volonté de l’acheteur. Il peut par exemple s’agir de charges de copropriété trop importantes et cachées à l’acheteur, de défauts majeurs du bien immobilier, ou encore de problèmes environnementaux qui affectent la valeur du bien. 

-          Le vice caché : Il s’agit d’un ou de plusieurs défauts importants dans le bien, qui sont découverts par l’acheteur après la signature de l’acte de vente. La plupart du temps, ces vices sont également ignorés du vendeur, qui n’est donc pas de mauvaise foi. Pour être considéré comme un vice caché, le défaut doit impacter directement l’usage du logement ou diminuer sa valeur.

-          Une obligation de délivrance non respectée : quand le logement livré n’est pas conforme à ce qui était prévu par le contrat. L’acheteur peut demander à forcer la délivrance du bien selon ces conditions, ou se rétracter et demander l’annulation de la vente.

-          La lésion : si le bien est vendu à un prix inférieur ou égal à 5/12^ème de sa valeur vénale, le vendeur peut demander à annuler la vente. 

-          La non-réalisation d’une condition suspensive de vente.

-          L’acheteur se rétracte pendant le délai de rétractation de 10 jours.

-          La commune dispose d’un droit de préemption sur l’achat du bien.

Annuler une vente à terme permet à l’acquéreur de récupérer les fonds qu’il a déjà versés, et au vendeur de récupérer son bien. Les deux parties retrouvent leur état initial avant la signature du contrat.

Comment sécuriser une vente à terme ?

Pour sécuriser la vente à terme, le vendeur peut inclure une clause résolutoire dans le contrat. Cette clause lui permet de résilier la vente si l’acheteur ne paye pas les rentes prévues. Dans ce cas, le vendeur peut récupérer son bien et conserver les mensualités qui ont déjà été versées.

Conclusion

La vente à terme est une alternative intéressante à une transaction immobilière classique. Elle permet à l’acheteur d’acquérir un logement sans devoir contracter un crédit immobilier, et au vendeur d’obtenir des revenus réguliers.

Comme dans toutes les transactions immobilières, la vente à terme impose des obligations légales au vendeur et à l’acheteur. Elle demande la rédaction d’un contrat clair et précis, ainsi que la consultation de professionnels de l’immobilier.

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