Tout savoir sur l'amortissement en LMNP en 2026

La location meublée non professionnelle est un régime permettant de profiter d'avantages fiscaux intéressants pour les propriétaires bailleurs, notamment grâce à l'amortissement. Cependant, le vote du PLF 2026 a changé la donne. Manda vous dit tout sur l’amortissement en LMNP en 2026 suite au passage de la loi de finance.

Adoption définitive du projet de loi de finances 2026 : impact sur les loueurs en meublé non professionnels

Le Parlement a entériné, le mercredi 5 février, le projet de loi de finances pour 2026 (PLF 2026), introduisant une modification significative pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP). À compter du 1er mars 2026, les amortissements pratiqués seront réintégrés dans le calcul des plus-values lors de la revente, entraînant une fiscalité plus lourde pour les investisseurs concernés.

Cette disposition cible en particulier les zones à forte tension locative, notamment dans les grandes agglomérations, où la demande locative demeure élevée. Les propriétaires relevant du régime réel verront leur base imposable s’alourdir, avec une imposition de 19 % d’impôt sur le revenu et de 17,20 % de prélèvements sociaux.

Pourquoi cette réforme du statut LMNP en 2026 ?

La modification du statut LMNP s’inscrit dans un contexte de crise persistante du logement. Un récent rapport sur la fiscalité locative met en évidence une surreprésentation des logements meublés dans les zones les plus tendues, accompagnée d’une hausse de 45 % des revenus issus des locations de courte durée depuis 2020.

Face à cette situation, les autorités souhaitent rééquilibrer le marché immobilier. L’encadrement des amortissements vise à favoriser la location longue durée, en particulier dans les grandes métropoles où la pénurie de logements ne cesse de s’aggraver.

Modification du régime fiscal : fin de la déduction de l’amortissement

À compter du 1er mars 2026, une évolution majeure affecte donc le régime fiscal des locations meublées. Jusqu’ici, l’amortissement du bien et du mobilier permettait de réduire significativement la base imposable des investisseurs lors de la revente. Désormais, les propriétaires soumis au régime réel ne pourront plus déduire ces montants lors du calcul de la plus-value en cas de vente.

Ce changement pourrait avoir un impact important sur les stratégies patrimoniales, en particulier dans les zones où l’immobilier affiche des prix élevés. Toutefois, certaines catégories de biens conservent un traitement fiscal plus avantageux. Les résidences de services, telles que les logements étudiants ou seniors, continueront à bénéficier de la déduction des charges réelles et des frais de gestion. Pour les investisseurs en location meublée, envisager ce type d’actif pourrait s’avérer pertinent afin de préserver une fiscalité optimisée sur le long terme.

Conséquences sur le calcul des plus-values

Illustrons cela par un exemple concret : un investisseur acquiert un bien en LMNP pour 250 000 euros, avec un amortissement cumulé de 50 000 euros sur une période de 5 ans. Lors de la revente du bien à 320 000 euros, la plus-value imposable ne sera pas de 70 000 euros (prix de vente – prix d’achat), mais de 120 000 euros, en raison de la réintégration des amortissements.

Ce mécanisme entraîne une augmentation de la base imposable, générant un coût fiscal plus élevé. En effet, les amortissements réintégrés sont soumis à un taux global de 36,2 % (soit 19 % d’impôt sur le revenu + 17,20 % de prélèvements sociaux), ce qui représente dans notre exemple une somme de 18 100 euros (50 000 euros x 36,20 %).

Bon à savoir : des abattements pour durée de détention s’appliquent et permettent de réduire l’impact fiscal. Après 22 ans de détention, l’impôt sur le revenu est totalement exonéré, tandis que l’exonération des prélèvements sociaux est acquise après 30 ans.

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Le principe de l'amortissement en LMNP

L’amortissement est une notion comptable consistant à enregistrer la dépréciation d’un bien, d’un matériel ou de tout autre actif en raison de son usure due au temps ou à l’obsolescence.

Pour un loueur en meublé professionnel, l’amortissement consiste donc à enregistrer chaque année la perte de valeur du logement, mais aussi des éventuels travaux effectués et des meubles, au fur et à mesure de la durée de location.

Pourquoi amortir en LMNP est-il avantageux pour un propriétaire bailleur ?

L'amortissement en LMNP permet d'optimiser la fiscalité des revenus locatifs afin de diminuer fortement la base imposable du propriétaire bailleur, voire permettre une absence totale d'imposition.

En effet, le dispositif LMNP permet d’opter entre le régime réel et le micro-BIC : 

• Le micro-BIC : les revenus locatifs ne doivent pas être supérieurs à 23 000 € par an ou représenter au maximum 50 % de tous les revenus du foyer fiscal.
• Le réel : régime appliqué d’office dans le cas contraire ou sur demande du contribuable.

Même si le micro-BIC permet de profiter d’un abattement de 50 % des revenus locatifs, il peut arriver que les charges réelles supportées par le propriétaire bailleur soient supérieures à ce montant. L'un des intérêts d’opter pour le régime réel réside donc dans le fait de pouvoir utiliser l’amortissement afin de diminuer ou d’annuler les bénéfices imposables retirés de cette activité.

Fonctionnement de l'amortissement en LMNP dans le neuf et l'ancien

Qu’il s’agisse d’un bien neuf ou ancien loué en meublé, l’amortissement en LMNP a pour but d’effectuer une ventilation des composants (immobilier, frais d’acquisition, travaux, meubles) en appliquant des durées spécifiques d’amortissement. En effet, le fisc admet la dépréciation d’un bien avec le temps et autorise sa comptabilisation comme une charge non décaissée afin de compenser la perte de valeur correspondante.

Généralement, il est convenu qu’il est possible de procéder à l'amortissement de 85 % de la valeur du bien, le reste représentant la part du terrain. Le foncier ne peut en effet pas s'amortir car il ne rentre pas dans le champ des notions d’usure et de vétusté. Dans certaines grandes métropoles, telles qu’à Paris, la valeur attribuée au foncier peut être supérieure, sans rarement dépasser 30 % de la valeur de l’actif.

Conditions d’amortissement en LMNP

Pour pouvoir bénéficier de l'amortissement en LMNP, il est obligatoire de respecter certains critères : 

• Louer un bien en meublé
• Être au régime réel d'imposition, soit attribué d’office, soit sur option.
• Appliquer un taux d’amortissement linéaire avec des durées différentes selon les postes : 
  
  • Entre 25 et 40 ans pour l’immobilier et les frais d’acquisition (2,50 à 4 % / an)
  • Environ 10 ans pour les travaux (10 % / an)
  • Entre 5 et 10 ans pour le mobilier (10 à 20 % / an)

Il est essentiel de procéder à une ventilation par composant, chacun possédant une durée d’amortissement définie par le fisc : 

Les dépenses amortissables en LMNP

Les dépenses amortissables en LMNP sont : 

• La valeur du bien (HT), exceptée celle du terrain
• Les frais d’acquisition : frais d’acte et frais d’agence le cas échéant
• Les travaux effectués après l’achat du bien
• La valeur des meubles (HT)

Afin d’être intégrées dans la comptabilité du LMNP, les factures doivent être datées du jour de l'acquisition du bien ou être postérieures à cette date.

Bon à savoir : les dépenses inférieures à 600 € TTC au cours d’une année sont considérées comme des charges et non des immobilisations, ce qui ne permet pas de les intégrer dans le calcul de l'amortissement.

Parmi les dépenses amortissables en LMNP (supérieures à 500 € HT), les plus courantes sont les travaux et l'achat du mobilier permettant une mise en location dans les meilleures conditions. À titre d'exemple, les durées d’amortissement suivantes sont couramment employées :

La jurisprudence sur l'amortissement en LMNP

L’amortissement en LMNP représente l’un des principaux avantages de ce régime. Cependant, il convient de rester vigilant et raisonnable concernant les durées d'amortissement employées afin d'éviter tout risque de redressement. Même si ces données incluent une part de subjectivité au moment de leur choix, elles doivent refléter la véritable dépréciation du bien et ne pas être exagérées au risque que la différence constatée par l'administration fiscale soit réintégrée dans le bénéfice imposable du contribuable (BOI-BIC-AMT-10-40-40).

La notion de déficit d'amortissement en LMNP

La déduction de l’amortissement en LMNP est plafonnée. En effet, le montant de l’amortissement ne doit pas être supérieur à la différence entre les loyers encaissés et les autres charges liées à l'activité de LMNP, comme le précise l'administration fiscale conformément au 2 du II de l’article 39 C du CGI.

La formule permettant de calculer la limite d’amortissement est la suivante : 

Amortissement maximal déductible = loyers encaissés - charges liées à l’activité

Dans le cas où les charges totales sont supérieures aux recettes encaissées, le déficit ainsi créé ne peut pas résulter des amortissements sous le régime LMNP. En revanche, il est possible de reporter ce montant, sans limite de durée ou de plafond, afin de l’imputer ultérieurement au moment où l’activité dégage un bénéfice imposable. Cela représente donc un avantage très intéressant qui nécessite toutefois de conserver précieusement tous les justificatifs des dépenses sur le long terme. La tenue d’un tableau de suivi des amortissements déductibles de façon différée est également obligatoire. Ce document doit par ailleurs être joint à la déclaration annuelle de résultat. L'enregistrement comptable de ces opérations étant relativement complexe, l’aide d’un professionnel est fortement recommandée.

Exemple : un bien loué sous le régime LMNP au réel génère un amortissement de 5 000 € par an. Les loyers encaissés sont de 12 000 € et les charges liées à l'activité de 8 000 €.

• La limite d’amortissement en LMNP est donc de 4 000 € (12 000 € - 8 000 €). 
• Le montant reportable lié à la part d'amortissement non déductible est de 1 000 € (5 000 € - 4 000 €), sans aucune limitation de temps sur les exercices suivants.

Bon à savoir : Le report des amortissements s’éteint de façon automatique lors de la vente du bien ou de la sortie du régime LMNP au réel (transformation en location nue par exemple).

Exemple concret d'amortissement en LMNP

Prenons l'exemple d’un appartement acheté 220 000 € (amorti à 85 % de sa valeur sur 30 ans), avec 25 000 € de frais d’acquisition (frais d’acte et d'agence). Des travaux de plomberie et de peinture de 10 000 € ont été entrepris, complétés par l'achat de meubles pour 5 000 € et d'électroménager pour 3 000 €.

Le calcul de l’amortissement en LMNP est le suivant : 

• Immobilier : 220 000 € x 0,85 / 30 = 6 233 €
• Frais d’acquisition : 25 000 € / 30 = 833 €
• Travaux : 10 000 € / 10 = 1 000 €
• Meubles : 5 000 € / 10 = 500 €
• Électroménager : 3 000 € / 5 = 600 €

Le montant annuel de l’amortissement LMNP sera de : 

• 9 166 € pendant les 5 premières années
• 8 566 € pendant les 5 années suivantes
• 7 066 € pendant les 20 années suivantes

L'incidence de l'amortissement en LMNP sur le calcul de la plus-value avant le PLF 2026

L’activité de LMNP étant, par définition, non professionnelle, c’est le régime des particuliers qui s'applique concernant le calcul de la plus-value de cession. Avant le PLF 2026, lors de la revente d’un bien en LMNP au régime réel, c’était la valeur d'acquisition et non celle du bien amorti qui était retenue pour calculer l’éventuelle plus-value. L’amortissement n’avait donc aucun impact sur le montant à régler à l'administration fiscale, ce qui constituait un véritable atout.

Faut-il faire appel à un expert-comptable en LMNP ?

La fiscalité LMNP au régime réel est complexe. Même si la loi ne rend pas obligatoire le recours à un expert-comptable pour la tenue d’une comptabilité en LMNP, l’aide d’un professionnel est donc bien souvent indispensable. Cela permet de remplir correctement la déclaration des revenus et de valider le calcul des amortissements pour éviter tout risque de redressement qui remettrait en cause les avantages du régime.

En résumé

La fin de la déduction de l’amortissement en LMNP en cas de revente marque un tournant majeur pour les investisseurs en location meublée. Cette réforme, issue du PLF 2026, risque de réduire l’attractivité de ce régime fiscal qui séduisait par ses avantages comptables. Face à ces changements, les investisseurs devront réévaluer leurs stratégies, en explorant d’autres dispositifs fiscaux ou en adaptant leurs modèles de rentabilité. Anticiper, se renseigner et s’adapter seront les maîtres-mots pour optimiser son investissement locatif dans ce nouveau contexte.

Vous êtes propriétaire bailleur et souhaitez obtenir plus de renseignements concernant l’amortissement en LMNP en 2026 ? Consultez les experts en gestion locative innovante de Manda pour une étude précise en fonction de votre situation personnelle.

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FAQ sur l'amortissement en LMNP en 2026

Quels sont les régimes fiscaux possibles en LMNP ?

Le dispositif LMNP peut être adopté sous le régime fiscal micro-BIC, avec un abattement fixe de 50 % des revenus locatifs, ou le régime réel.

Qu'est-ce que l’amortissement en LMNP ?

L’amortissement en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) permet aux propriétaires de déduire la perte de valeur de leur bien immobilier et du mobilier de leurs revenus locatifs. Ce mécanisme réduit l'impôt en compensant une partie des loyers perçus.

Pourquoi parle-t-on de la fin de l’amortissement en LMNP en 2026 ?

La loi de finance 2026 a mis fin à certains avantages du statut LMNP, notamment avec la réintégration des amortissements lors de la revente.

Quelles sont les conséquences du PLF 2026 pour les investisseurs en LMNP ?

• Réduction de la rentabilité des investissements en LMNP (sauf résidences de services pour le moment).
• Favorisation d’autres régimes fiscaux comme le micro-BIC ou le LMP (Loueur Meublé Professionnel).
• Revente précipitée de certains biens.

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