Investissement locatif ancien : pourquoi choisir cette solution ?

Sur le marché de l’immobilier, les biens anciens et les biens neufs se livrent une concurrence sans merci. Faut-il plutôt réaliser un investissement locatif dans l'ancien ou dans le neuf? En réalité, il n’y a pas de réponse unique à cette question, chacun peut évaluer les avantages et les inconvénients liés à chaque type d’investissement par rapport à son propre profil et à ses objectifs. Pour vous aider, Manda vous présente, en toute objectivité, les avantages et les inconvénients de l’investissement locatif dans l’ancien.

Investissement locatif ancien : 4 raisons pour lesquelles c'est une bonne idée ! 

Les prix de l’immobilier ancien sont attractifs

Les prix de l’immobilier ancien sont, en moyenne, de 10 à 20 % moins chers que le neuf. L’écart s’accroît davantage lorsque le logement ancien nécessite une rénovation. Une telle décote est propice à une rentabilité plus élevée, même lorsqu’il faut envisager des travaux, permettant de réaliser une plus-value en cas de revente.

Défiscalisation avec un investissement locatif dans l'ancien

Les programmes de défiscalisation ne sont pas l’apanage de l’immobilier neuf, bien au contraire. L’investissement dans l’immobilier ancien est encouragé par le biais de dispositifs particuliers qui permettent de diminuer le financement de travaux de rénovation. Parmi eux :

• Le dispositif Malraux, institué par le texte de loi n°62 – 903 du 4 août 1962, favorisant les travaux de restauration immobilière dans l’immobilier ancien situé dans les centres-villes historiques, tout en proposant une réduction d’impôt sur le revenu.
• La loi Monuments Historiques, un dispositif de défiscalisation institué afin de soutenir la restauration de biens immobiliers classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH).
• La loi Pinel ancien, qui a remplacé le dispositif Duflot le 1er septembre 2014, et qui permet de déduire des impôts de 12 à 21 % du prix du bien sur une période variant de 6 à 12 ans. Pour profiter de ce dispositif de défiscalisation immobilier ancien, l’une des conditions est que le logement soit refait à neuf.
• Le prêt à taux zéro (PTZ), aidé par l’État, permettant de financer le bien immobilier sous condition de ressources aux acheteurs qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Le PTZ pour l’immobilier ancien peut être obtenu à condition de prévoir des travaux de rénovation.
• Les avantages fiscaux du dispositif Denormandie, notamment pour l'acquisition et la rénovation de biens dans certaines zones éligibles, sont aussi à découvrir pour bénéficier d'une réduction d'impôt stable.

Une valeur sûre

L’emplacement, la condition du bâtiment, son histoire… l’investissement immobilier ancien va de pair avec une connaissance approfondie de l’ensemble des éléments qui touchent au bien à vendre. Factures et documents à l’appui, l’acheteur s’aventure ainsi sur un terrain dont il peut étudier les tenants et les aboutissants avant de s’engager.

Travaux et défiscalisation

Dans l’immobilier ancien, les travaux de rénovation peuvent donner lieu à des avantages fiscaux : pour une résidence principale, cela se traduit en crédit d’impôt ; pour un logement locatif, certains travaux sont déductibles ; dans le cadre d’un investissement dans l’immobilier ancien avec travaux, les propriétaires bénéficient d’une réduction d’impôt ou d’une déduction fiscale. Le montant et la nature de l’incitation fiscale varient en fonction du type de logement et des travaux effectués. Dans certains cas, il s’agit plutôt d’un mécanisme de compensation par l’impôt que d’une défiscalisation. Néanmoins, les montants permettent d’alléger considérablement la facture des propriétaires ayant choisi d’investir dans l’immobilier ancien.

Biens immobiliers situés dans des zones tendues

Officiellement délimitées par la loi, les zones tendues sont des périmètres géographiques marquant une surface urbaine de plus de 50 000 habitants, dans laquelle il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Dans ces zones, les loyers sont plus élevés, au même titre que les prix d’acquisition des logements anciens. Pour un propriétaire ayant fait le choix de l’investissement locatif ancien dans l’une de ces zones, cela signifie également plus de facilité à louer son bien. Cet avantage est considérable, dans la mesure où les constructions de logements neufs se font généralement dans les zones non tendues.

Investissement locatif ancien : 6 points de vigilance ! 

Certes, les avantages de l’investissement locatif ancien sont conséquents. Néanmoins, ce type d’investissement ne convient pas nécessairement à tout le monde. Il est important de considérer un ensemble de points de vigilance avant de s’aventurer dans l’investissement locatif ancien et la défiscalisation.

Les risques de malfaçons

Dans certaines situations, les nouveaux propriétaires de biens immobiliers anciens découvrent plusieurs défauts majeurs après la signature de l’acte d’achat. Même les bricoleurs les plus aguerris ne sont pas à l’abri de vices cachés et c’est pourquoi il est important de prendre des précautions avant de s’engager. Même s’il existe une garantie légale de vices cachés, sa mise en œuvre est bien souvent source de stress et de retards, empêchant la jouissance du bien immobilier ancien tout comme sa mise en location.

Les frais de copropriété

Tout investisseur faisant l’acquisition d’un appartement en copropriété doit s’acquitter des frais de copropriété et respecter un règlement par rapport aux parties communes. Pour éviter les mauvaises surprises, il est important de se renseigner quant aux charges de copropriété qui comprennent les dépenses de fonctionnement, d’administration et d’entretien. À côté de ces charges, il se peut qu’il y ait des frais spéciaux sur lesquels le nouveau propriétaire devra automatiquement s’engager en acquérant son bien immobilier ancien. Ces frais peuvent concerner de gros travaux de rénovation, d’amélioration ou encore de mise aux normes. Dans l’immobilier ancien, il est important de se renseigner en amont par rapport aux travaux déjà engagés pour lesquels les paiements ne sont pas encore terminés. Les réponses se trouvent dans les procès-verbaux des deux dernières assemblées de copropriété ou auprès du syndic.

Loi sur l’encadrement des loyers

Mesure phare de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR), l’encadrement des loyers a été mis en œuvre dans 28 agglomérations du 1er août 2000 17 au 31 juillet 2018. Si les tribunaux de Lille et de Paris ont initialement choisi d’annuler les décrets mettant l’encadrement des loyers en œuvre, celui-ci est revenu à l’ordre du jour à Paris, le 1er juillet 2019, puis à Lille en 2020. Pour les investisseurs, cela signifie que la rentabilité de leur bien immobilier sera peut-être moins importante qu’initialement escomptée.

Pas de réduction de frais de notaire

Contrairement à l’investissement dans l’immobilier neuf, un achat immobilier ancien ne permet pas de bénéficier de frais de notaire réduits (2 à 3% du prix de vente pour l’achat d’un bien immobilier neuf). En effet, l’article 257 du Code général des impôts limite cette réduction aux logements neufs. Le calcul des frais d’acquisition d’un bien immobilier ancien est notamment basé sur la localisation du bien, son département et le montant du prix d’achat. En règle générale, les frais de notaire avoisinent 7% à 8% du prix de vente pour un logement ancien.

L’importance de l’emplacement

Dans l’immobilier ancien, la concurrence s’effectue essentiellement par rapport à des éléments externes au bien immobilier lui-même. Emplacement, présence de commerces, accès aux transports publics, présence d’écoles… Autant d’éléments à vérifier en amont, en se renseignant directement sur place et en n’hésitant pas à poser des questions aux habitants du quartier. Parmi les questions à poser, il convient de se renseigner sur le type de population qui fréquente habituellement le quartier : s’agit-il de retraités ? D’étudiants ? De familles ? Ces informations seront précieuses afin de cibler au mieux les futurs locataires.

Des règles de copropriété contraignantes

Si la plupart des règles de copropriété sont tout à fait justifiées, comme l’interdiction de faire du bruit après une heure tardive ou de fumer dans les parties communes par exemple, les cas de règles de copropriété contraignantes… et parfois farfelues ne manquent pas. À ce titre, il est important de les étudier en amont, afin de vérifier si ces règles ne risquent pas de rebuter un locataire. Le règlement de copropriété est donc un document à consulter dès l'offre d'achat pour obtenir toutes les informations nécessaires. L’investissement immobilier ancien et les opérations de défiscalisation logement ancien peuvent être très profitables aux investisseurs qui agissent en toute connaissance de cause. Chaque profil d’investisseur étant différent, il est important de prendre le temps, en amont, pour étudier les tenants et les aboutissants de votre investissement immobilier ancien. Manda accompagne au quotidien de nombreux investisseurs pour les conseiller dans leurs projets, puis gère la location du bien immobilier à 4,9% TTC seulement. Cliquez ici pour en savoir plus sur notre gestion locative.

FAQ

Quels sont les principaux avantages de choisir un investissement locatif dans l’immobilier ancien par rapport au neuf?

Les principaux avantages de choisir un investissement locatif dans l’immobilier ancien par rapport au neuf incluent un prix d’achat plus abordable, une localisation souvent privilégiée en centre-ville, et une disponibilité immédiate du logement, permettant un emménagement rapide, généralement en moins de 3 mois. De plus, les biens anciens offrent une marge de négociation plus large, spécialement si des travaux de rénovation sont nécessaires, et peuvent potentiellement générer une plus-value à la revente après rénovation .

Comment les emplacements des biens anciens influencent-ils la rentabilité d’un investissement locatif?

Les emplacements des biens anciens influencent significativement la rentabilité d’un investissement locatif. Ces biens sont souvent situés en centre-ville, dans des quartiers bien établis et desservis, offrant un accès facile aux commerces, écoles, transports en commun et autres infrastructures. Cette localisation idéale génère une forte demande locative, réduisant ainsi les risques de vacance locative et permettant de fixer des loyers plus élevés. De plus, la proximité avec les commodités attire une large gamme de locataires, depuis les étudiants jusqu’aux seniors, ce qui augmente la stabilité et la rentabilité de l’investissement .

Quels sont les dispositifs fiscaux disponibles pour défiscaliser un investissement locatif dans l’immobilier ancien?

Pour défiscaliser un investissement locatif dans l’immobilier ancien, plusieurs dispositifs fiscaux sont disponibles:

Dispositif Malraux : Offre une réduction d'impôt de 22 % ou 30 % sur les travaux de rénovation, avec des conditions spécifiques sur la localisation et la durée de location .

- Dispositif Denormandie (Pinel ancien) : Permet une réduction d'impôt de 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée de location, pour les logements acquis et rénovés dans certaines zones .

- Dispositif Cosse ancien : Implique une déduction des revenus fonciers pour les logements loués à des loyers inférieurs au marché, souvent lié au dispositif « Louer abordable » .

Quels sont les risques et les inconvénients potentiels à considérer lors d’un investissement locatif dans un bien ancien?

Lors d’un investissement locatif dans un bien ancien, plusieurs risques et inconvénients doivent être considérés. Il y a le risque que le bien perde de la valeur et que les charges soient trop élevées, affectant la rentabilité . Des travaux de rénovation et de réhabilitation imprévus peuvent grever le rendement de l'investissement, et les frais d'acquisition (frais de notaires) sont généralement plus élevés, allant de 7 à 8% contre 2 à 3% pour le neuf . De plus, les biens anciens peuvent nécessiter des réparations plus fréquentes, et leur conformité aux normes de performance énergétique et de sécurité doit être vérifiée pour éviter des problèmes de location .

‍