Comment investir dans l’immobilier ancien ?

L’investissement locatif ancien se prépare en amont. Fiscalité, sélection des locataires, charges déductibles, etc. Un certain nombre d’éléments doivent être considérés avec prudence. Pour que votre investissement immobilier locatif ancien soit une réussite, Manda vous propose de suivre les différentes étapes et conseils présentés dans ce dossier spécial «investissement locatif».

• Pourquoi choisir Manda pour la gestion locative de votre investissement ?

Pour quel type de logement opter lorsque l’on investit dans l’immobilier ancien ?

Investir dans l’immobilier ancien, c’est placer son argent dans une valeur sûre, la pierre. Avant tout, une bonne stratégie d’investissement dans l’immobilier ancien s’inscrit sur le long terme. Cette notion est importante dans la mesure où la rentabilité et la plus-value dépendent du temps pendant lequel vous êtes propriétaire du logement ancien en question.  En matière de choix de logement pour un investissement dans l’immobilier ancien, il conviendra bien évidemment de sélectionner des biens qui respectent les critères de décence et d’habitabilité prévus par la loi en vigueur. La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs énonce les obligations du propriétaire et le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 énonce la liste des éléments de mobilier dans le cadre d’un logement meublé. Ainsi, selon les termes de la loi, «Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent (sans mise en danger de la sécurité ou santé du locataire, surface minimale ...). Le bailleur doit aussi assurer au locataire la jouissance paisible du logement loué. Pour être qualifié de "logement meublé", un logement doit en plus comporter un minimum d'éléments d'ameublement. Les critères de décence et d’habitabilité varient entre un logement vide et un logement meublé:

Pour un logement vide, les critères de décence sont inhérents :

 
• À la surface habitable minimum (9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20 m minimum ou un volume habitable de 20 m²)
 
• À la sécurité physique et à la santé du locataire
 
• À la salubrité du logement, celui-ci devant être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites
 
• À la performance énergétique
 
• À son équipement qui doit le rendre conforme à un usage d’habitation (chauffage, évacuation des eaux ménagères, etc.)

Un logement situé dans une zone d’habitat dégradé peut nécessiter, lors de sa mise en location, une autorisation préalable ou un dépôt de déclaration.

Pour un logement meublé, les critères de décence :

 
• Sont les mêmes que pour un logement vide, auxquels s’ajoutent les critères d’ameublement : Une literie avec couette ou couverture  

• Des volets ou rideaux dans les chambres  

• Des équipements de cuisine, y compris des ustensiles  

• Des équipements d’usage courant (chaises, table, etc.)

• Des luminaires

• Du matériel d’entretien ménager

Investir dans l’immobilier ancien : quelle surface ?

La surface des logements proposés en location dépend beaucoup de la zone géographique dans laquelle se trouve le bien immobilier. À Paris et dans les grandes villes, les petites surfaces et les biens que l’on appelle «chambres de bonne» se louent facilement et assurent un bon rendement locatif. Dans ces zones, la demande est particulièrement forte, surtout lorsqu’il s’agit de villes étudiantes. En revanche, situation des locataires oblige, la rotation des locataires sera plus importante, nécessitant un investissement du propriétaire en temps et en effort, ou le recours à une agence immobilière ou une agence de gestion locative.  Les appartements de deux ou trois pièces sont, dans l’investissement immobilier ancien, d’excellents choix car leur prix d’achat reste relativement abordable, tandis que les locataires qu’ils intéressent sont souvent des couples sans enfant ou avec des enfants en bas âge, cherchant un premier logement. Ils intéressent également les étudiants dans les villes universitaires.  Les biens immobiliers de plus grande taille sont, tout naturellement, séduisants pour les locataires dont le ménage est composé de plusieurs personnes, à savoir les familles. L’avantage des grandes surfaces, en matière d’investissement immobilier ancien, est la durée pendant laquelle les locataires restent sur place, généralement plus importante que pour les petites surfaces.

Dans quelle zone géographique investir dans l’immobilier ancien ?

Emplacement. Emplacement. Emplacement… Ce terme est, les agents immobiliers et propriétaires avisés le savent bien, le maître-mot d’un investissement immobilier ancien réussi. Il convient donc d’accorder, à l’emplacement, la plus grande attention afin de maximiser son investissement. Il convient donc de s’intéresser à la demande, à la typologie des locataires, au dynamisme économique, à la proximité des transports en commun, des commerces, des écoles… Prenez également le temps de vérifier que des programmes de constructions neuves ne sont pas en cours dans la zone géographique qui vous intéresse, la concurrence pouvant devenir plus rude lorsque les nouveaux biens arrivent sur le marché… Dernier point et non des moindres: le bruit. Les locataires, quels qu’ils soient, n’apprécient pas le bruit, qu’il vienne de l’extérieur ou des logements voisins. Un bien immobilier calme sera toujours plus attractif…

Quel type de location proposer : vide ou meublé ?

Pour l’immobilier ancien, la fiscalité varie en fonction du type de location proposé. Louer un bien immobilier vide ou meublé? Voici ce qu’il faut savoir:

Louer un logement ancien meublé

Constituant le plus gros des investissements (hors SCI), l’immobilier ancien meublé permet de générer des loyers plus élevés et la fiscalité à laquelle il est lié est plus avantageuse. En outre, il présente moins de risques d’impayés, en raison de la durée limitée des baux (un an, voire 9 mois dans le cadre d’un bail étudiant).  L’investissement dans un logement ancien pour en faire une location meublée nécessite d’y apporter suffisamment de meubles et d’équipements afin d’être conforme avec la réglementation en vigueur et d’assurer, à ses locataires, un confort optimal. La liste des équipements et meubles à pourvoir est encadrée par la loi Alur, l’idée étant que le locataire puisse s’installer en apportant ses propres affaires, sans autre aménagement. Généralement, la location meublée convient aux locataires cherchant à s’installer pour une durée relativement courte comme les étudiants ou les expatriés par exemple.  La durée du bail, en location meublée, est d’un an. Le locataire peut quitter le logement à tout moment, à condition qu’il fournisse un préavis d’un mois à son propriétaire.

Louer un logement ancien vide

La durée minimum de location d’un logement ancien vide est de trois ans, renouvelable par tacite reconduction pour un propriétaire physique (six ans pour une société). Lorsque le logement est loué à un étudiant, la durée du bail est réduite à 9 mois. En cas de résiliation, si le locataire respecte les délais mentionnés dans le bail, il peut quitter le logement à tout moment.

Comment optimiser son budget dans l’immobilier locatif ancien ?

Le prix du bien immobilier et le loyer que vous allez pouvoir en tirer conditionnent la rentabilité locative du bien immobilier ancien. Pour vous aider à calculer sans effort, Manda vous propose un outil de calcul de rentabilité locative. Il conviendra de vous renseigner sur les loyers moyens pratiqués dans la zone géographique dans laquelle se situe le bien immobilier ancien afin de fixer un loyer attractif, mais juste.  Hormis les dispositifs de défiscalisation en vigueur, le propriétaire n’est soumis à aucun plafond de loyer. Le prix du loyer pourra donc être fixé librement, selon l’emplacement du bien immobilier ancien, de son état et de son attractivité. Il ne faut pas oublier de prendre en compte les charges, dont certaines seront payées par le locataire. Les charges non récupérables, quant à elles, sont à payer par le propriétaire.  Si l’idée d’un loyer correct peut être suffisante pour attirer plusieurs locataires potentiels, il ne faut pas oublier qu’il existe, parmi les demandeurs de logement, des mauvais payeurs. Se prémunir contre les loyers impayés est également un élément qu’il convient de prendre en compte en amont. Cliquez ici pour découvrir notre offre d’assurance loyers impayés (GLI).