Le Guide Ultime du primo accédant : Comment financer son premier achat immobilier?

Vous souhaitez investir dans votre première résidence principale ? Voici les prêts, aides locales et avantages fiscaux pour un primo accédant.

Qu’est-ce qu’un primo accédant ?

Un primo-accédant est une personne ou un ménage qui devient propriétaire de sa résidence principale pour la première fois. On appelle également cela la première accession à la propriété.

Ce statut de primo-accédant s’étend également aux investisseurs qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale depuis au moins deux ans.

Les financements disponibles pour un primo accédant

Le prêt immobilier classique

Les primo-accédants peuvent tout d’abord opter pour un emprunt immobilier classique. Les étapes sont alors les mêmes que pour tous les autres investisseurs, qu’ils soient propriétaires occupants ou investisseurs locatifs :

• Les banques évaluent la capacité d’emprunt, qui correspond à la somme maximale que le ménage peut emprunter en fonction de ses revenus et de son profil.
• Les acquéreurs trouvent un bien immobilier qui correspond à leur budget.
• Le compromis de vente est signé.
• Les démarches pour obtenir le prêt sont remplies (formulaires, pièces justificatives, négociations…).
• La banque décide de refuser le prêt, ou bien de l’accorder sous des conditions précises (durée d’endettement, taux d’intérêt…)
• L’acte authentique de vente est signé après le délai légal de réflexion.
• Les fonds sont débloqués pour finaliser l’investissement.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro permet aux ménages modestes et intermédiaires d’accéder plus facilement à la propriété, grâce à des taux d’intérêt nuls. Contrairement au prêt immobilier classique, le PTZ ne sert pas à financer la totalité d’un investissement immobilier. Il vient en effet en complément d’un ou de plusieurs autres prêts. Sa durée de remboursement peut s’étendre sur une période de 20, 22 ou bien 25 ans. Le PTZ offre aussi une option de remboursement différé, qui permet à l’emprunteur de ne rien payer pendant 5, 10 ou 15 ans.

Pour obtenir un prêt à taux zéro, les primo-accédants doivent également respecter certaines conditions de ressources, ainsi que des zones géographiques précises. N'hésitez pas à utiliser le simulateur de PTZ pour estimer vos droits vis-à-vis de ce type de prêt.

Le prêt Accession Sociale (PAS)

Le prêt Accession Sociale est un prêt conventionné, lui aussi réservé aux ménages aux revenus modestes. Il s’adresse aux investisseurs qui souhaitent acquérir leur résidence principale. Le financement s’étend à l’achat d’un terrain, à la construction d’un logement, à l’achat d’un logement neuf ou à l’achat en VEFA. Il peut également concerner les travaux d’amélioration, d’économie d’énergie, d’agrandissement ou encore de transformation d’un local commercial en logement. La durée de remboursement peut varier de 5 à 30 ans dans la plupart des cas.

Il accorde plusieurs avantages notables, comme les taux d’intérêt plafonnés, des frais de notaire réduits, ou encore une diminution des frais d’instruction du dossier.

Contrairement au PTZ, le prêt Accession Sociale peut financer l’intégralité d’un investissement immobilier, mais également les frais d’hypothèque, les frais de notaire, ou encore les achats des meubles.

Enfin, il est bon de préciser que ce prêt impose lui aussi des plafonds de ressources, qui varient en fonction des zones géographiques. Pour savoir si vous y êtes éligibles, n’hésitez pas à consulter le simulateur mis en place par les services publics.

Le prêt accession d’Action Logement

Le prêt accession d’Action Logement est un prêt conventionné délivré par le groupe Action Logement. Il permet d’investir dans une résidence principale avec ou sans travaux. Les logements éligibles sont les logements neufs et les logements anciens vendus par un organisme social (HLM).

Il est possible d’emprunter un maximum de 400 000€. Cette somme ne doit cependant pas représenter plus de 40% du coût total de l’investissement. Pour financer le reste, les investisseurs peuvent combiner ce crédit avec un prêt travaux amélioration, un prêt accession sociale, ou encore un prêt travaux performance énergétique par exemple.

Le taux d’intérêt est quant à lui fixé à 1%, pour un emprunt remboursable sur une période maximale de 25 ans.

Pour obtenir ce type de prêt, les primo-accédants doivent respecter les plafonds de ressources et les zones géographiques. Ils doivent également exercer certains métiers, comme être salarié ou préretraités d’une entreprise privée d’au moins dix salariés. Le logement acheté doit également respecter la réglementation environnementale en vigueur.

Le prêt épargne logement (PEL)

Le prêt épargne logement est accessible pour tout primo accédant qui possède un compte épargne logement depuis au moins 4 ans. Ce prêt immobilier permet alors d’obtenir un taux d’intérêt avantageux pour l’achat d’une résidence principale.

BON À SAVOIR : Le compte épargne logement (ou plan épargne logement) ne peut pas être ouvert pendant plus de 15 ans.

Les aides locales à la propriété pour les primo-accédants

Il existe de nombreuses aides locales pour les primo-accédants. Elles prennent souvent la forme de subventions délivrées par les régions, les départements, les communes ou encore les regroupements de communes.  Chaque aide applique des conditions d’éligibilité spécifiques et des plafonds de financement.  Pour connaître toutes les aides disponibles dans votre secteur, nous vous invitons à consulter le site de l’Anil. Vous y trouverez un répertoire des aides locales, dans lequel vous pourrez rechercher les dispositifs par région, par statut et par projet immobilier.

L’achat sans apport pour un primo accédant

Tous les prêts que nous avons cités précédemment sont accessibles sans apport. En effet, les organismes bancaires peuvent décider ou non d’accepter les dossiers sans apport, ou au contraire d’en exiger un. Chaque banque applique ses propres critères de sélection. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter notre article sur les prêts immobiliers sans apport.

→ Comment obtenir un prêt immobilier sans apport ?

Les avantages fiscaux pour propriétaires

Les avantages fiscaux pour primo-accédants

Taxe foncière

Être primo accédant peut présenter plusieurs avantages financiers et fiscaux. Sous certaines conditions, il est par exemple possible d’obtenir une exonération de la taxe foncière pendant les deux premières années. C’est notamment le cas pour primo-accédants qui entrent dans les plafonds de ressources et qui investissent dans un logement neuf.

TVA réduite à 5,5%

L’achat d’une résidence principale neuve peut également permettre aux primo-accédants de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5%. Pour être éligible à ce taux réduit, le logement doit cependant se situer dans une zone ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine) et dans un Quartier Prioritaire de la politique de la Ville. Ces zones sont spécifiquement ciblées par une convention qui favorise la rénovation urbaine. Le bien doit donc être implanté dans ces secteurs ou à moins de 300 mètres. Enfin, la TVA réduite est elle aussi soumise à des plafonds de ressources.

Crédit d’impôt

Le crédit d’impôt fait également partie des avantages fiscaux accessibles pour un primo accédant. Là encore, il concerne les acquéreurs d’un bien immobilier neuf. La réduction fiscale peut s’élever jusqu’à 11% du prix du bien, dans une limite de 18 000€. Elle s’applique sur l’imposition sur le revenu, et a pour objectif de faciliter l’accès à la propriété, en couvrant certains frais comme les frais de notaire ou d’acquisition par exemple.

La défiscalisation immobilière pour les propriétaires bailleurs

La loi Pinel

Le statut de primo accédant concerne l’investisseur qui achète sa première résidence principale. Il est donc tout à fait possible d’être à la fois primo accédant et investisseur locatif.

Dans ce cas, le propriétaire bailleur peut obtenir des avantages fiscaux supplémentaires, grâce aux différents dispositifs de défiscalisation immobilière. Dans le neuf, la loi Pinel permet notamment de réduire une partie de ses impôts en fonction du prix du bien et de la durée de location (location nue).

Les incitations fiscales se calculent en effet en pourcentage du prix du bien et varient selon la date d’achat. Depuis 2022, les taux diminuent chaque année. Voici les détails :

• 6 ans de location : 10,5% de réduction en 2023 et 9% en 2024.
• 9 ans de location : 15% de réduction en 2023 et 12% en 2024.
• 12 ans de location : 17,5% de réduction en 2023 et 14%en 2024.

BON À SAVOIR : Le dispositif Pinel+ permet de bénéficier des taux pleins qui étaient en vigueur jusqu’en 2022. C’est-à-dire 12% pour une location de 6 ans, 18% pour une location de 9 ans et 21% pour une location de 12 ans. Le Pinel + impose cependant des critères stricts au niveau de la taille des biens, de l’agencement et des performances énergétiques. L’objectif est de maximiser l’avantage fiscal pour les investisseurs qui privilégient les logements les plus modernes et performants.

Notons également que la loi Pinel impose des zones précises, ainsi que des plafonds de loyers et de ressources locataires.

• En savoir plus sur Pinel 2024

Les autres dispositifs de défiscalisation

La défiscalisation immobilière ne se limite pas à la location nue de logement neuf. En effet, d’autres dispositifs sont particulièrement avantageux pour les bailleurs.

LMNP et LMP

Les statuts LMNP et LMP (Loueur meublé non professionnel et Loueur meublé professionnel) sont dédiés à la location meublée de biens immobiliers neufs ou anciens. Ils permettent de déduire une partie ou la totalité des taxes sur les revenus locatifs. Les investisseurs ont également la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat, et de disposer facilement des services d’une agence de gestion locative. Les statuts LMNP et LMP imposent une location meublée d’au moins 9 ans, sans plafonds de ressources ou de loyers.

→ Page agence gestion locative innovante

Loi Malraux

La loi Malraux s’adresse quant à elle aux investisseurs amateurs de belles pierres, situés dans les tranches d’imposition les plus hautes. Elle permet de réduire ses impôts en investissant dans un bien ancien situé dans un secteur sauvegardé. Cette loi n’impose aucune limite de loyers ni aucune contrainte dans le choix des locataires. La réduction fiscale s’applique sur les travaux de rénovation qui devront être réalisés sur le bien avant sa mise en location. Elle peut s’élever à 22% ou 30% en fonction de la localisation du bien. Les travaux sont quant à eux plafonnés à 400 000€  répartis sur 4 ans. 

Faut-il se lancer dans un investissement immobilier en 2023 en tant que primo accédant ?

Il est important de souligner que le marché immobilier actuel est particulièrement favorable aux primo-accédants. De nombreuses aides sont en effet mises en place pour les accompagner dans leur financement et favoriser leur accès à la propriété. Si vous êtes primo accédant en 2023, veillez à vous faire accompagner par un professionnel afin de constituer le dossier de demande de prêt le plus solide possible.

FAQ - Primo Accédant : Guide de l'Investissement Immobilier

Qu'est-ce qu'un primo-accédant?

‍Un primo-accédant est une personne ou un ménage qui devient propriétaire de sa résidence principale pour la première fois.

Qui peut bénéficier du statut de primo-accédant?

‍Ce statut s’étend également aux investisseurs qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale depuis au moins deux ans.

Quels sont les types de financement disponibles pour un primo-accédant?

‍Les options de financement incluent le prêt immobilier classique, le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt Accession Sociale (PAS), le prêt accession d’Action Logement et le prêt épargne logement (PEL).

Qu'est-ce que le Prêt à Taux Zéro (PTZ)?

‍Le PTZ est un prêt qui permet aux ménages modestes et intermédiaires d’accéder plus facilement à la propriété, grâce à des taux d’intérêt nuls.

Est-ce que le prêt Accession Sociale (PAS) peut financer l’intégralité d’un investissement immobilier?

‍Oui, contrairement au PTZ, le prêt Accession Sociale peut financer l’intégralité d’un investissement immobilier, mais également les frais d’hypothèque, les frais de notaire, ou encore les achats des meubles.

Qui est éligible au prêt épargne logement (PEL)?

‍Le prêt épargne logement est accessible pour tout primo-accédant qui possède un compte épargne logement depuis au moins 4 ans.

Existe-t-il des aides locales pour les primo-accédants?

‍Oui, il existe de nombreuses aides locales pour les primo-accédants. Ces aides peuvent prendre la forme de subventions délivrées par les régions, les départements, les communes ou encore les regroupements de communes.

Est-il possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport?

‍Oui, tous les prêts cités dans cet article sont accessibles sans apport. Cependant, chaque banque applique ses propres critères de sélection.

Quels sont les avantages fiscaux pour un primo-accédant?

‍Être primo accédant peut présenter plusieurs avantages financiers et fiscaux, comme une possible exonération de la taxe foncière, une TVA réduite à 5,5% et un crédit d’impôt.