Le haut conseil de stabilité financière

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Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), qu'est-ce que c'est ? 

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Le HCSF est une autorité placée sous l’égide du ministère de l'Économie et des Finances. Le président est Bruno Le Maire, ministre de l’Économie et des Finances. 

Les principaux participants sont des représentants de la Banque de France et des autorités de régulation des marchés financiers (AMF, ACPR, ANC…).

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Il a été créé par la loi de séparation et de régulation des activités bancaires du 26 juillet 2013. Cela est directement lié aux conséquences politiques de la crise financière de 2007/2008.

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Ses missions consistent à surveiller le système financier français pour préserver sa stabilité et soutenir la croissance économique du pays. Il facilite également la communication entre toutes les institutions.

Comment le HCSF impacte le secteur bancaire, du courtage et des conseillers en gestion de patrimoine ? 

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Le HCSF émet des recommandations à destination des banques en matière de prêt immobilier. Depuis le 1er janvier 2022, les recommandations deviennent contraignantes et sont imposées aux banques. Les banques doivent donc appliquer ces nouvelles normes en matière d’octroi de crédit immobilier sous peine de s’exposer à de lourdes sanctions par l’ACPR. Les banquiers sont alors contraints d’octroyer moins de crédit ce qui pénalise les courtiers et les gestionnaires de patrimoine qui voient leur marge de manœuvre réduite. 

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Les dernières normes établies par le HSCF datent de janvier 2021 et concernent 3 points principaux :

• Un taux d'effort des emprunteurs limité à 35 % de leurs revenus nets. Le taux d'effort était auparavant fixé à 33 % des revenus.

• Une durée totale du crédit limitée à 25 ans (+ 2 ans en cas de différé d'amortissement en raison d'une entrée dans les lieux décalée). Cette prolongation de 2 ans est une nouveauté issue des dernières normes du HCSF. Les crédits pouvaient s’étendre sur 30 ans auparavant et ainsi augmenter le cash-flow d’un investissement locatif 

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• Une marge de flexibilité de 20 % accordée aux banques principalement en faveur des primo-accédants et du financement de résidences principales. Cette marge était auparavant limitée à 15 % des dossiers de financement soumis aux banques.

De plus, les établissements bancaires ne peuvent définitivement plus utiliser la méthode du calcul différentiel pour déterminer le taux d’endettement d’un projet d’investissement immobilier.  

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Quel est l'impact de la réglementation du HCSF sur le taux d'endettement ?

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Le taux d’endettement, aussi appelé taux d’effort, est un des premiers enjeux pour tout emprunteur. Il permet de calculer sa capacité d’emprunt. Le montant total des mensualités projetées doit rester inférieur à 35 % des revenus nets mensuels, avant impôts.

Par exemple, un couple gagnant 1 800 € et 2 000 € par mois peut rembourser au maximum 1 330 €. Les 65 % restants constituent le “reste à vivre”.

Attention le taux d’endettement se calcule désormais avec une mensualité assurance emprunteur comprise.

Le calcul différentiel n’étant plus pris en charge, cela bloque les investisseurs qui souhaitent acheter de nouveau bien locatif. Heureusement, avec certains montages réalisés par un gestionnaire de patrimoine ou un courtier, des solutions sont possibles. 

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Quel est l'impact de cette nouvelle réglementation sur la durée des crédits immobiliers ?

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Le HCSF limite la durée d’emprunt d’un crédit immobilier à 25 ans. Toutefois, il prévoit une exception lorsque l’entrée dans le logement est différée. La durée maximale d’emprunt peut alors être de 27 ans.

Cela correspond à deux situations :

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• Les prêts immobiliers accordés pour une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou pour une construction de maison individuelle par un promoteur.

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• Les prêts immobiliers accordés pour l’achat d’un bien dans l’ancien avec des travaux de rénovation représentant au minimum 25 % du montant total d’acquisition.

Quelles sont les solutions à disposition ?

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D’après le HCSF, les ménages les plus modestes, avec moins de 20 000 euros de revenus annuels, constituent une part stable de 10 % de la production de crédit depuis deux ans. L’octroi de crédit immobilier pour les primo-accédants avec des revenus entre 20 000 et 40 000 euros se contracte, faute d’un apport personnel suffisant.

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Les primo-accédants modestes, sans apport personnel important, et les investisseurs immobiliers pâtissent donc des nouvelles règles. Pourtant, il existe des solutions :

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D’une part, le HCSF autorise les banques à déroger aux règles dans 20 % des dossiers de demandes de prêt. Dès juillet 2021, le taux de dossiers non conformes était de 20,9 %. Cette souplesse doit profiter pour 80 % aux acquéreurs de leur résidence principale dont 30 % de primo-accédants.

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Les gestionnaires de patrimoine peuvent faire des montages financiers complexes afin de faciliter l’octroi d’un crédit. 

Les 6 points clés à retenir : 

• Le 1er janvier 2022, les recommandations du HSCF sont devenues juridiquement contraignantes.
  
  
• Le taux d’endettement est maintenu à 35 % des revenus nets.
  
  
• La durée maximale d’emprunt immobilier est de 25 ans, 27 ans en cas de VEFA, de construction d’une maison ou d’achat dans l’ancien avec travaux de rénovation importants.
  
  
• Les banques peuvent déroger à ces règles dans 20 % de leurs dossiers, au profit d’acquéreurs de leur résidence principale (80 %) dont 30 % de primo-accédants.
  
  
• Plus que jamais, l’expertise d’un courtier immobilier ou d’un gestionnaire de patrimoine est importante pour accompagner un emprunteur à chaque étape de son dossier de financement jusqu’à l’octroi d’un crédit immobilier.
  
  
• L’ingénierie patrimoniale prend tout son sens dans les montages de crédits complexes (palier, différé etc.) 

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