Le régime micro-foncier 2026 est-il adapté à mon projet locatif ?

Le régime micro-foncier est l’un des deux régimes fiscaux disponibles pour la catégorie des revenus fonciers. Il s’adresse aux bailleurs qui génèrent des revenus locatifs limités et se distingue notamment du régime réel par sa simplicité de gestion.

Quels sont les avantages et les inconvénients du micro-foncier ? Comment choisir le régime le plus pertinent pour votre activité locative ? Comment calculer votre imposition ? Manda répond à toutes ces questions dans cet article.

Qu'est-ce que le régime micro-foncier ?

Le micro-foncier est un régime fiscal simplifié, comportant moins de critères d’éligibilité et d’obligations que le régime réel d’imposition. Il concerne les locations nues et permet d’appliquer un abattement forfaitaire sur des revenus fonciers plafonnés.

Alors que cet abattement est de 30 %, le projet de loi de finances pour 2026 prévoit de le faire passer à 50 % afin de redynamiser le marché de la location nue, en perte de vitesse par rapport à la location meublée de courte ou longue durée. En effet, des propositions d’amendements ont été faites dans le cadre du PLF 2026. Deux députés (PS et EPR) sont à l’origine de l’amendement n°I-2445 du 18/10/2024, adopté 5 jours après. Le 29/11/2024, le Sénat l’a également adopté, dans le souci de préserver l’équilibre du marché locatif.

Important : au moment où nous écrivons cet article, les tensions politiques en France ayant conduit à la démission du gouvernement Barnier et au retard du vote du budget 2026 laissent planer des doutes sur la mise en place de cette réforme. Les prochains mois seront donc décisifs, et les compromis faits entre les différents partis politiques pourraient au mieux retarder, voire même annuler certaines dispositions.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du régime micro-foncier ?

Deux critères doivent impérativement être respectés pour pouvoir prétendre au micro-foncier.

Revenus fonciers plafonnés à 15 000 € par an

Si vos revenus fonciers annuels bruts sont inférieurs ou égaux à 15 000 €, vous dépendez automatiquement du régime micro-foncier. Vos revenus fonciers englobent les revenus bruts générés par la location de logements. Si vous louez via une SCI, il faudra également prendre en compte la quote-part des revenus bruts de cette dernière, en fonction de vos droits vis-à-vis des bénéfices. Les charges ne sont quant à elles pas déductibles.

Bon à savoir : ces 15 000 € concernent l’ensemble de votre foyer fiscal. Ainsi, il faudra comptabiliser vos revenus fonciers, ainsi que ceux de votre conjoint(e) et des éventuelles personnes à charge.

Location nue

Le micro-foncier s’adresse aux bailleurs qui exercent leur activité de manière civile. Ainsi, il exclut la location meublée et concerne uniquement la location nue. Si vous disposez d’un statut particulier comme celui de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), vous ne pouvez pas dépendre du régime micro-foncier.

⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Comprendre la fiscalité LMNP : tout ce que vous devez savoir !”

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Quels sont les avantages et les inconvénients de ce régime ?

Découvrez les points positifs et négatifs du régime micro-foncier.

Avantages 

Le premier avantage notable est la simplicité de gestion et de déclaration. À l’instar du micro-BIC en location meublée, le micro-foncier en location nue ne nécessite aucune intervention de la part d’un expert-comptable. Il vous suffit d’inscrire le montant brut de vos revenus fonciers chaque année sur votre déclaration fiscale. Les calculs de l'abattement forfaitaire et de votre imposition sont ensuite automatiques.

Si vos charges locatives représentent moins de 30 % de vos revenus fonciers, l’abattement forfaitaire du régime micro-foncier est avantageux. En effet, l'abattement reste fixe, même si vos charges sont très faibles.

Enfin, le dernier avantage du micro-foncier est sa flexibilité. Vous pouvez changer de régime fiscal sans contrainte de temps. À l’inverse, si vous optez pour le régime réel, vous devrez le conserver pendant au moins 3 ans avant de pouvoir repasser au micro-foncier. Ce régime demande donc une vision à plus long terme, car il vous faudra anticiper vos revenus locatifs pendant plusieurs années. 

Inconvénients

Si vos charges locatives sont élevées, l’impossibilité de les déduire représente un inconvénient majeur. En effet, si celles-ci sont supérieures à 30 % de vos revenus fonciers, le régime micro-foncier sera moins avantageux que le régime réel.

De même, le plafond de revenus peut représenter un inconvénient si vos loyers annuels sont supérieurs à 15 000 € mais que vous souhaitez conserver la simplicité du régime micro-foncier.

Enfin, le micro-foncier ne permet pas de profiter du mécanisme du déficit foncier, contrairement au régime réel. Pour rappel, le déficit foncier apparaît lorsque les charges déductibles excèdent le montant des loyers. Il est plafonné à 10 700 € par an et peut être déduit du revenu global, si vous optez pour le régime réel.

Comparatif entre le régime micro-foncier et le régime réel

⇨ Si vous souhaitez en savoir plus sur le régime fiscal qui correspond à votre projet immobilier, contactez vite nos experts en gestion locative !

Le régime micro-foncier est-il le meilleur choix pour mon activité locative ?

La méthode de calcul de la fiscalité en micro-foncier passe par trois étapes. 

1) Calculer le montant de l’abattement fiscal

Calculer le montant de l’abattement fiscal du régime micro-foncier est très simple. Celui-ci s’élève actuellement à 30 %. Il suffit donc d’enlever 70 % au total de vos revenus fonciers annuels bruts :

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[Revenus fonciers annuels bruts - 70 %] ou [Revenus fonciers annuels bruts x 0,3]

Exemple :

Supposons que vos revenus fonciers annuels bruts soient de 12 000 €.

L’abattement fiscal sera de 12 000 x 0,3 = 3 600 €.

2) Calculer le montant imposable

Dans l’exemple ci-dessus, vous disposez d’un abattement de 3 600 €.

Vous serez donc imposé sur les 70 % restants :

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[12 000 - 3 600 = 8 400] ou [12 000 x 0,7 = 8 400]

3) Calculer le montant de l’imposition en micro-foncier

Le montant imposable est de 8 400 €. Vous allez alors appliquer votre taux d’imposition marginal, ainsi que le taux de prélèvements sociaux à ce montant.

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Cas pratique n°1 : votre taux marginal d’imposition est de 11 %

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• Imposition : 8 400 x 0,11 = 924 €
• Les prélèvements sociaux sont toujours de 17,20 % : 8 400 x 0,172 = 1 444,80 €

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Votre imposition sera de 924 € + 1 444,80 € = 2 368,80 €. 

Cas pratique n°2 : votre taux marginal d’imposition est de 30 %

Vous allez adapter le pourcentage d’imposition. Le taux de prélèvements sociaux reste quant à lui identique.

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• Imposition : 8 400 x 0,3 = 2 520 €
• Prélèvements sociaux : 8 400 x 0,172 = 1 444,80 €

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Votre imposition sera alors de 2 520 € + 1 444,80 € = 3 964,80 €.

Comment choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel ?

Le total de vos charges déductibles est l’élément déterminant qui vous permettra de choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel. En effet, si vos charges sont supérieures à 30 % de vos revenus fonciers, le régime réel sera le plus avantageux. Dans le cas contraire, il faudra opter pour le régime micro-foncier.

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Illustrons ces deux cas par des exemples concrets.

Exemple 1 : vos revenus fonciers annuels s’élèvent à 14 000 €

• Avec le micro-foncier, l’abattement forfaitaire de 30 % correspond à 4 200 €. Le revenu foncier imposable est alors de 14 000 - 4 200 = 9 800 €. 

• Avec le régime réel, si vos charges sont les suivantes (1 000 € de charges de copropriété + 130 € d’assurance + 850 € de taxe foncière, soit 1 980 € au total), le revenu foncier imposable est donc de 14 000 - 1 980 = 12 020 €.

⇨ Dans ce cas, le régime micro-foncier est à privilégier, car le total des revenus imposables après l’abattement de 30 % est inférieur au total des revenus imposables après la supposée déduction des charges.

Exemple 2 : vos revenus fonciers annuels s’élèvent toujours à 14 000 €

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• Avec le micro-foncier, l’abattement forfaitaire sera encore une fois de 4 200 €. Le revenu foncier imposable est alors de 14 000 - 4 200 = 9 800 €.

• Avec le régime réel, si vos charges sont les suivantes (1 500 € de charges de copropriété + 150 € d’assurance + 800 € de taxe foncière + 5 000 € de travaux de rénovation, soit 7 450 € au total), le revenu foncier imposable est donc de 14 000 - 7 450 = 6 550 €.

⇨ Dans ce cas, le revenu imposable après déduction des charges est inférieur au revenu imposable après l’abattement de 30 %. Le régime réel est donc le plus avantageux.

NB : pensez à toujours ajouter les prélèvements sociaux (17,20 %) lorsque vous calculez le montant final de votre imposition.

Puis-je cumuler le régime micro-foncier et le régime réel en louant plusieurs biens ?

Il est impossible de dépendre des deux régimes fiscaux en même temps. Tous les biens loués doivent dépendre du micro-foncier ou du régime réel. En revanche, passer d’un régime à l’autre est autorisé. Rappelons cependant que pour passer au régime réel, vous devrez être certain que celui-ci sera avantageux pendant les trois prochaines années. Vous ne pourrez en effet pas repasser au micro-foncier avant ce délai.

Comment passer du régime micro-foncier au régime réel ?

Il existe deux façons de passer du régime micro-foncier au régime réel. Vous dépendez tout d’abord du régime réel dès lors que vos revenus fonciers annuels bruts dépassent le plafond de 15 000 €. Vous pouvez également passer volontairement au régime réel, et ce, même si vos revenus fonciers n’ont pas atteint le plafond du régime micro-foncier. Pour cela, il vous suffit de remplir la déclaration des revenus fonciers dédiée au régime réel : le formulaire 2044. 

Comment déclarer ses revenus en micro-foncier ?

La déclaration des revenus avec le régime micro-foncier est très simple. Elle s’effectue à l’aide du formulaire 2042. Il faut indiquer le montant des loyers encaissés sur la 4e ligne de la 3e page (4BE). L’administration fiscale s’occupe ensuite d’appliquer l’abattement forfaitaire de 30 %.

Puis-je choisir le micro-foncier pour une colocation ?

Le micro-foncier est accessible pour les colocations. En effet, le nombre de locataires importe peu, tant que vous respectez les conditions du régime fiscal :

• Location nue
• Revenus fonciers annuels bruts de 15 000 € maximum
• Pas de déduction de charges
• Déclaration 2042

Conclusion

Le régime micro-foncier vous conviendra si vous percevez peu de revenus locatifs chaque année, c’est-à-dire moins de 15 000 € bruts. Plus vos charges réelles seront basses, plus votre fiscalité immobilière sera avantageuse. Dans le cas contraire, opter pour le régime réel est souvent conseillé. Néanmoins, ce plafond a été fixé à 15 000 € il y a plus de 20 ans. Face à l’inflation qui touche le pays, il serait bon de s’interroger sur une potentielle réévaluation. De même, une augmentation de l'abattement forfaitaire en 2026, passant de 30 à 50 % comme cela semble être le souhait de la classe politique, rendrait le micro-foncier bien plus intéressant pour les investisseurs.

Vous hésitez entre location nue et meublée ? Prenez contact avec les équipes de Manda, votre spécialiste de la gestion locative innovante ! Profitez d’une étude gratuite de votre situation afin de choisir une option permettant de maximiser la rentabilité vos investissements immobiliers et d'optimiser votre fiscalité.

FAQ

Puis-je changer de régime fiscal plusieurs fois ?

Il est possible de passer plusieurs fois du micro-foncier au réel et inversement. Cependant, le régime réel nécessite un engagement de 3 ans consécutifs.

Puis-je cumuler le régime micro-foncier et le régime micro-BIC ?

Les régimes micro-foncier et micro-BIC ne sont pas compatibles, car ils ne sont pas dédiés à la même catégorie de revenus. Le 1er concerne les revenus fonciers (locations nues), tandis que le 2nd s’applique aux bénéfices industriels et commerciaux (locations meublées)

Le micro-foncier est-il compatible avec les statuts LMNP et LMP ?

Les revenus locatifs générés avec le statut LMNP ou LMP sont à déclarer dans la catégorie des BIC (locations meublées). Le micro-foncier n’est donc pas compatible avec ces statuts car il concerne les locations nues.

Le micro-foncier est-il compatible avec la loi Pinel ?

Oui, vous pouvez opter pour le régime micro-foncier dans le cadre d’un investissement en loi Pinel, à condition de respecter les conditions d’éligibilité de ce régime fiscal, ainsi que ceux de la loi Pinel.

Le micro-foncier est-il compatible avec la loi Malraux ou Monument Historique ?

Les revenus d’une location dans le cadre de la loi Monument Historique ou de la loi Malraux sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers. Cependant, ces dispositifs ne sont pas compatibles avec le micro-foncier, car il s’agit de régimes spéciaux.

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