LMNP ou LMP : le duel fiscal pour votre patrimoine immobilier. Découvrez la solution gagnante !

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif en meublé mais vous ne savez pas quel statut fiscal choisir entre LMNP ou LMP ? Qu’il s’agisse d’une location dans le neuf ou l’ancien, les régimes du loueur en meublé non professionnel et du loueur en meublé professionnel présentent chacun des spécificités mais également des avantages qu’il convient de connaître avant de prendre votre décision. Manda, l'expert en gestion locative vous donne toutes les informations nécessaires pour faire votre choix de façon éclairée entre LMNP et LMP !

Présentation des statuts LMP et LMNP

Lorsque l’on est propriétaire bailleur, il est essentiel d’opter pour un statut adapté afin de maximiser la rentabilité de son investissement et la fiscalité liée, tout en respectant les obligations déclaratives en rapport avec cette activité.

Quelles sont les conditions d'éligibilité au statut LMP et LMNP ?

Un contribuable qui loue un ou plusieurs biens en meublé, dans le neuf ou l’ancien, peut être un loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou un loueur en meublé professionnel (LMP).

Concrètement, le statut LMP s’obtient en respectant deux critères cumulatifs : 

• Les revenus locatifs de cette activité sont supérieurs à 23 000 € par an.
• Ces recettes représentent plus de 50 % des autres revenus du foyer fiscal (rémunération, pension de retraite, revenus fonciers…).

À partir du moment où l'un de ces deux critères n’est pas rempli, le statut LMNP est attribué.

Bon à savoir : Avant le 1er janvier 2020, il fallait également qu’au moins une personne faisant partie du foyer fiscal soit inscrite au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) pour obtenir le statut de LMP. Le législateur a supprimé cette condition et modifié en conséquence l'article 155 du Code général des impôts.

Les différences entre LMP et LMNP

Le tableau ci-dessous résume les principales différences entre LMP et LMNP afin de vous permettre d’avoir une vision globale de ces deux régimes.

Avantages et inconvénients fiscaux des statuts LMP et LMNP

Nous vous détaillons dans cette section les principaux atouts des régimes LMP et LMNP en matière de défiscalisation immobilière, ainsi que les quelques points plus contraignants à respecter.

Amortissement

L’un des principaux avantages du statut de loueur en meublé, qu’il soit professionnel ou non, est de pouvoir pratiquer l’amortissement du bien immobilier loué, des frais d'acquisition, des travaux effectués et des meubles achetés, à condition d’être au régime réel.

L’amortissement est donc une composante essentielle en LMP ou en LMNP afin d’optimiser la rentabilité de l’investissement en diminuant fortement la base imposable du propriétaire bailleur, voire en supprimant le paiement de tout impôt pendant plusieurs années.

L'imputation des déficits

En LMP, l'administration fiscale autorise de déduire du revenu global du foyer fiscal le déficit généré par l’activité de location meublée, alors que cela n’est pas permis en LMNP (déficit reportable uniquement sur les revenus des locations meublées lors des exercices bénéficiaires futurs).

Cotisations aux charges sociales (URSSAF)

L’inconvénient le plus important du régime LMP est certainement son assujettissement aux cotisations sociales des travailleurs non-salariés (TNS) auprès de l’URSSAF. En effet, le revenu net du d’un loueur en meublé professionnel, ainsi que les plus-values réalisées à court terme sont taxés jusqu’à environ 45 %, ce qui représente un taux relativement élevé.

Adhésion à un OGA

Un autre avantage commun aux statuts LMP et LMNP est de pouvoir adhérer à un OGA (organisme de gestion agréé) afin de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 2/3 des frais de comptabilité, plafonnée à 915 € par an. Pour cela, trois critères doivent cependant être respectés : 

• Chiffre d’affaire maximum de 77 700 € par an
• Être résident français
• Exercer l'activité de location meublée en nom propre

Les plus-values professionnelles

La notion de plus-value est un critère essentiel à prendre en compte lors de tout investissement locatif. En effet, en cas de cession du bien, deux régimes distincts peuvent être appliqués selon le statut du propriétaire bailleur : 

• En LMP : régime des plus-values des professionnels avec une exonération totale si l’activité a plus de 5 ans et les revenus bruts locatifs annuels inférieurs à 90 000 € (l’exonération est partielle pour des revenus compris entre 90 000 et 126 000 €).
• En LMNP : régime des plus-values des particuliers avec une exonération totale dès 30 ans de détention (IR + prélèvements sociaux) ou partielle à partir de 22 ans de détention (IR).

⇒ La fiscalité LMNP paraît donc moins avantageuse lors de la revente d’un bien loué en meublé.

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Depuis le 1er janvier 2018, les biens immobiliers d’un propriétaire bailleur entrent dans le calcul de l'impôt sur la fortune immobilière. Cependant, ceux liés à une activité professionnelle sont exonérés d’IFI, ce qui signifie qu’un loueur en meublé professionnel n’est pas assujetti à cet impôt, à l'inverse d’un loueur en meublé non professionnel.

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Comment choisir entre le statut LMNP et LMP quand on est propriétaire bailleur ?

Le premier critère à prendre en compte pour savoir s'il convient d’opter pour le statut LMNP ou LMP est le montant des revenus annuels tirés de l’activité de location meublée. En effet, si les recettes sont supérieures à 23 000 € par an et aux autres revenus du foyer fiscal, c’est le statut LMP qui s'applique. Dans le cas contraire, c’est le statut LMNP qui prévaut.

Régime fiscal pour chaque statut

Les revenus locatifs en LMNP ou LMP peuvent être imposés au régime micro-BIC ou au régime réel : 

• Micro-BIC : recettes plafonnées à 77 700 €.
• Réel : recettes supérieures à 77 700 € ou sur option de la part du contribuable.

Le micro-BIC permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % des revenus locatifs, ce qui peut être intéressant si le total des charges déductibles est inférieur à ce montant. Par ailleurs, l’absence de comptabilité facilite la gestion administrative du bien. 

À l’inverse, le régime réel permet de déduire toutes les charges effectivement supportées au cours de l’exercice, ainsi que l’amortissement du bien, des travaux et du mobilier. Dans la plupart des cas, cela est plus avantageux pour le propriétaire bailleur qui va alors fortement diminuer, voire annuler sa base imposable, en contrepartie d’une comptabilité complexe nécessitant le plus souvent de faire appel à un professionnel.

Profil idéal d'un loueur en LMNP ou LMP

Découvrez le statut le plus adapté entre LMNP et LMP en fonction des besoins, des attentes et des contraintes à accepter par un propriétaire bailleur.

Profil LMP

• Contribuable fortement fiscalisé : le déficit lié à l’activité de location meublée pouvant s’imputer sur l'ensemble des autres revenus.
• Surface financière importante : pour obtenir au moins 23 000 € de revenus locatifs annuels, il est nécessaire d’investir en moyenne 400 000 € (avec un taux de rentabilité brute d'environ 5,50 %).
• Habitué des montages financiers nécessitant des compétences fiscales et comptables plus poussées, avec le recours à un expert-comptable.

Profil LMNP

• Contribuable souhaitant réaliser un premier investissement en meublé tout en profitant d’un statut fiscal avantageux.
• Surface financière plus limitée, avec un investissement inférieur à 400 000 € dans la majorité des cas.
• Souhait de ne pas avoir à gérer une comptabilité complexe et de faire appel à un professionnel.

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Calcul de l'impôt sur les revenus locatifs en LMNP et LMP

Qu’il s’agisse du statut LMNP ou LMP, le calcul de l'impôt sur les revenus locatifs de l’activité de location meublée dépend du régime adopté, à savoir le micro-BIC ou le réel.

Prenons le cas d’un bien loué 8 000 € par an avec 3 000 € de charges courantes (intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, frais d’entretien…) et 6 000 € d’amortissement annuel. Nous retiendrons dans cet exemple une TMI (tranche marginale d'imposition) de 30 % pour le propriétaire bailleur, ainsi qu’un taux de prélèvements sociaux de 17,20 %.

Impôts à payer au régime micro-BIC

• Recettes annuelles brutes : 8 000 €
• Abattement (forfait de 50 %) : 4 000 €
• Soit une base imposable de : 4 000 €

⇒ Impôts sur les revenus locatifs au micro-BIC : 4 000 € x (30 % + 17,20 %) = 1 888 €.

Impôts à payer au régime réel

• Recettes annuelles brutes : 8 000 €
• Charges courantes : 3 000 €
• Amortissement : 6000 €
• Soit une base imposable de : 0 €

⇒ Impôts sur les revenus locatifs au réel : 0 € et déficit constaté de 1 000 €.

Bon à savoir : au régime réel, le déficit constaté est reportable : 

• Sur les autres revenus du foyer fiscal en LMP.
• Sur les revenus de location de meublée lors des exercices suivants bénéficiaires en LMNP.

Taxes et impôts locaux en LMNP ou LMP

Les biens meublés mis en location dans le cadre d’une activité LMNP ou LMP engendrent le paiement de plusieurs taxes et impôts locaux : 

• Taxe foncière : due par tout propriétaire d’un bien immobilier.
• CET (contribution économique territoriale), composée de 2 éléments :  

• CFE (cotisation foncière des entreprises) : taxe calculée à partir de la valeur locative du bien, avec une exonération possible pour des recettes inférieures à 5 000 € par an ou lors de la mise en location d’une partie de la résidence principale du propriétaire bailleur.
• CVAE (cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises) : cette taxe s'applique aux loueurs en meublé qui sont assujettis à la CFE et dont les revenus sont d’au moins 152 500 €. Il est à noter que la CVAE est amenée à disparaître d'ici 2024.

Questions fréquentes sur le statut LMNP et LMP

Plus-values de cession en LMP ou LMNP

En règle générale, le statut LMP est plus avantageux en termes de plus-value lors de la revente d’un bien loué en meublé que celui de LMNP. En effet, à condition que l’activité ait au moins 5 ans, l'exonération de plus-value est totale si les revenus locatifs sont inférieurs à 90 000 € HT ou partielle s’ils se situent entre 90 000 et 126 000€ HT. Dans le cas contraire, l’imposition est totale et se fait sous le régime des plus-values professionnelles.

En LMNP, c’est le régime classique des particuliers qui s'applique, avec une exonération d’IR au bout de 22 ans et totale dès 30 ans de détention (IR + prélèvements sociaux).

Quand passer du LMNP au LMP ?

À partir du moment où un propriétaire bailleur sous le statut LMNP touche des revenus locatifs d’au moins 23 000 € par an et que ceux-ci deviennent supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal, celui-ci passe obligatoirement sous le statut LMP. 

Les deux principaux avantages sont la possibilité d’imputer le déficit lié à l'activité de location en meublé sur les revenus globaux du foyer fiscal et, comme nous l’avons vu ci-dessus, l'exonération de plus-value en cas de revente si les recettes sont inférieures à 90 000 € HT par an.

Un LMP peut-il éviter les cotisations sociales lors de la revente ?

À la différence du statut LMNP qui ne prend pas en compte les amortissements pratiqués pour le calcul de la plus-value de cession, le statut LMP intègre ces montants, puisqu'il s’agit d’un régime professionnel : 

Plus-value LMP = prix de vente - (prix d’achat - amortissements totaux)

Deux cas sont alors possibles : 

• Bien détenu depuis - de 2 ans : plus-value imposée en intégralité aux cotisations sociales.
• Bien détenu depuis + de 2 ans : 

• Partie à court terme, égale aux amortissements annuels, imposable aux cotisations sociales.
• Partie à long terme, égale au solde de la plus-value, non imposable aux cotisations sociales.

En pratique, il n’est donc pas possible d’échapper totalement au paiement des cotisations sociales sur la plus-value de cession pour un loueur en meublé professionnel. En effet, même pour un bien détenu depuis plus de 2 ans, des cotisations sont dues pour la partie de la plus-value à court terme.

En conclusion

Qu’il s’agisse de réaliser un investissement immobilier en meublé dans le neuf ou l’ancien, les statuts LMNP et LMP présentent chacun de nombreux avantages en matière fiscale, notamment grâce à l’amortissement. Afin de savoir lequel correspond le plus à votre profil financier et à vos objectifs, l’avis d’un professionnel est essentiel. Les experts Manda sont à votre disposition pour étudier la meilleure solution et vous conseiller en toute objectivité.

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