Quel régime d'imposition choisir entre l'IR et l'IS ?

Lorsque l’on est investisseur immobilier, l’une des questions essentielles à se poser concerne le régime d'imposition des revenus locatifs générés : IR ou IS ? Un propriétaire bailleur investissant à titre particulier sera d’office assujetti à l’IR. Mais dans le cas où ce dernier souhaite gérer cette activité via une société, le choix entre l’une des deux options peut avoir des conséquences au niveau fiscal. Afin de vous aider à y voir plus clair, Manda, votre expert de la gestion locative en ligne, vous guide pour maximiser vos revenus locatifs.

Comprendre l'IR et l'IS

Avant de choisir entre l’IR et l’IS pour l'imposition de vos revenus locatifs, il est important de bien comprendre comment fonctionnent ces deux régimes pour maîtriser la fiscalité immobilière de votre investissement locatif.

Impôt sur le revenu (IR)

L'IR est le régime d'imposition le plus courant pour les revenus locatifs. Il convient particulièrement aux investisseurs individuels qui possèdent quelques biens immobiliers. Sous ce régime, les revenus locatifs sont ajoutés à vos autres revenus et sont imposés selon votre taux d'imposition personnel. Cette option peut être avantageuse si vous vous trouvez dans une tranche d'imposition basse. 

Les revenus locatifs sont généralement répartis en deux catégories : 

• Les revenus fonciers, provenant de la location de biens non meublés.
• Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC), provenant de la location de biens meublés ou de chambres d'hôtes.

Les revenus fonciers

En matière de revenus fonciers, vous pouvez choisir entre le régime micro-foncier et le réel. Le micro-foncier permet une déduction forfaitaire de 30 % des revenus bruts (jusqu’à 15 000 euros par an), tandis que le réel autorise la déduction de l'ensemble des dépenses liées au bien (intérêts d'emprunt, travaux, charges...).

De plus, le déficit foncier constaté en l’absence de bénéfices peut être déduit des autres revenus dans la limite de 10 700 euros par an. L’excédent est quant à lui reportable pendant : 

• 6 ans sur tous les revenus
• 10 ans sur les revenus fonciers

Bon à savoir : Concernant les intérêts d’emprunt, ceux-ci sont uniquement déductibles des revenus fonciers et non du revenu global.

Les bénéfices industriels et commerciaux

Pour les revenus provenant de la location de biens meublés, le régime micro-BIC offre une déduction forfaitaire de 50 % sur les revenus bruts (jusqu’à 77 700 € par an). Si vos dépenses dépassent ce seuil, le régime réel est recommandé, permettant une déduction complète des charges liées à la location meublée.

La plus-value immobilière

Au niveau de la plus-value au moment de la revente, c’est le régime des particuliers qui s’applique, avec un abattement calculé selon la durée de détention : 

• Abattement pour l’impôt sur le revenu (taux forfaitaire de 19 %) :

• 6 % par an après la 5e année de détention et jusqu’à la 21e
• 4 % pour la 22e année

• Abattement pour les prélèvements sociaux (taux de 17,20 %) :  

• 1,65 % par an après la 5e année de détention et jusqu’à la 21e
• 1,60 % pour la 22e année
• 9 % par an après la 22e année

Avantages de l’IR pour l'imposition des revenus locatifs

• Facilité de gestion
• Imposition intéressante pour les faibles revenus
• Possibilité de profiter de systèmes de défiscalisation, tels que le Pinel dans le neuf
• Possibilité d’opter pour une société étant soumise à l’IR, par exemple avec une SCI ou une SARL de famille

Inconvénients de l’IR pour l'imposition des revenus locatifs

Cependant, l'IR a ses limites. En effet, si vos revenus locatifs sont élevés, vous pourriez vous retrouver dans une tranche d'imposition supérieure, entraînant une pression fiscale plus importante. Dans ce cas, il peut être intéressant de ne pas détenir des biens en direct mais via une société soumise à l’IS.

Impôt sur les sociétés (IS)

L'IS est une option plus complexe mais peut offrir des avantages fiscaux significatifs, en particulier pour les investisseurs détenant plusieurs biens immobiliers ou des biens de grande valeur. En optant pour l'IS, vous créez une structure juridique distincte pour votre investissement immobilier, souvent une société à responsabilité limitée (SARL) ou une société par actions simplifiée (SAS). Une SCI peut également être à l’IS sur option. Les revenus locatifs, qu’ils proviennent de la location de biens nus ou meublés, sont imposés au taux fixe de l'IS, pouvant être inférieur aux taux d'imposition des tranches supérieures de l'IR : 

• 15 % d’IS jusqu’à 42 500 € de bénéfices, puis 25 % au-delà
• Lors du versements des dividendes : PFU (flat tax) à 30 % ou intégration dans les revenus du foyer fiscal

Sous le régime de l'IS, certaines charges et dépenses peuvent être déduites, ce qui réduit la base imposable. De plus, vous bénéficiez d'une séparation claire entre vos biens personnels et vos actifs professionnels, offrant une protection supplémentaire en cas de litige ou de problème financier.

Au niveau de la plus-value au moment de la revente, c’est le régime des professionnels qui s’applique. La différence entre le prix de vente et la VNC (valeur nette du bien en comptabilité) s’ajoute au résultat de l'année, imposable au taux réduit ou normal de l’IS.

Avantages de l’IS pour l'imposition des revenus locatifs

• Imposition plus intéressante pour les hauts revenus
• Séparation du patrimoine privé et professionnel
• Régime favorable de la plus-value des professionnels

Inconvénients de l’IS pour l'imposition des revenus locatifs

L'IS peut entraîner des coûts supplémentaires liés à la création et à la gestion de la structure juridique. De plus, les règles comptables et fiscales pour les sociétés sont plus strictes, ce qui exige une gestion plus rigoureuse de vos finances.

Facteurs à prendre en compte pour choisir entre IR et IS

Investir dans l'immobilier permet de générer des revenus réguliers. Cependant, il est essentiel de prendre une décision concernant l'imposition de vos revenus locatifs en fonction de différents facteurs, tels que votre situation financière, le type de bien loué et vos objectifs d’investissement.

Votre situation financière pour choisir entre IR et IS

Le choix entre l'IR et l'IS dépend en grande partie de votre situation financière personnelle. Si vous avez besoin de flux de trésorerie immédiats pour couvrir d'autres dépenses ou investissements, opter pour l'IR peut être judicieux. Les revenus locatifs imposés à l'IR sont ajoutés à vos autres revenus et soumis à votre tranche marginale d'imposition. Cela peut permettre une réduction d'impôt globale si vos autres revenus sont faibles.

D'un autre côté, l'IS peut offrir des avantages fiscaux à long terme. Les revenus locatifs soumis à l'IS sont imposés à un taux fixe, ce qui peut être avantageux si vous prévoyez de réinvestir vos bénéfices dans de nouveaux biens ou si vous visez une croissance à long terme. Cependant, il est important de noter que l'IS peut être moins favorable sur le plan de la liquidité à court terme, car les bénéfices restent au sein de la société.

Nature des biens

Le type de biens que vous possédez joue un rôle crucial dans la décision d'opter pour l'IR ou l'IS. Si vous détenez des biens immobiliers locatifs résidentiels, comme des appartements ou des maisons, l'option pour l'IR pourrait être plus appropriée, car elle permet de déduire des charges liées à la location (frais de gestion, réparations, intérêts d'emprunt, etc.) pour réduire votre base imposable.

En revanche, si vous possédez des biens commerciaux ou industriels, l'IS pourrait être plus avantageux. Les sociétés soumises à l'IS ont la possibilité de déduire un ensemble plus large de charges d'exploitation, ce qui peut davantage réduire l'impact de l'imposition. L’IS est également une solution recommandée en présence de biens de forte valeur générant des revenus importants.

Objectifs et stratégie d'investissement : IR ou IS ?

Avant de choisir entre l'IR et l'IS, il est essentiel de définir vos objectifs et votre stratégie d'investissement. Si votre priorité est de maximiser les revenus actuels pour atteindre des objectifs financiers à court terme, l'IR peut être préférable. Cependant, si vous visez une croissance durable de votre portefeuille immobilier et souhaitez réinvestir les bénéfices, l'IS peut offrir une structure fiscale plus favorable.

Il est également important de prendre en compte les éventuelles évolutions de votre situation. Si vous envisagez de céder vos biens à moyen terme, l'IS offre des avantages en matière de plus-value, notamment la possibilité de bénéficier du régime d'imposition des plus-values professionnelles.

Comparaison IR et IS pour l’imposition des revenus locatifs

Scénario typique où l'IR peut être préférable

La plupart du temps, le choix de l'imposition des revenus locatifs à l’IR est préférable lorsque le contribuable est imposé à un TMI faible (inférieur à 30 %) et que les revenus locatifs ne sont pas très importants.

Exemple pour 12 000 € de revenus locatifs bruts annuels (location nue) : 

• Abattement de 30 % en micro-foncier : 12 000 x 0,7 =  8 400 €
• Taux marginal d’imposition de 11 % : 8 400 x 0,11 = 924 €
• Prélèvements sociaux : 8 400  x 17,20 % = 1 444,80 €
• Total : 924 + 1 444,80 = 2 368,80 €

Si l’investissement avait été réalisé en société à l’IS : 

Pour calculer la base imposable (les bénéfices), il convient de retirer aux 12 000 € de revenus locatifs annuels les charges, retenues pour les montants estimatifs suivants : dépenses d’entretien et de réparation (300 €), assurance (120 €), frais de gestion (1 200 €), taxe foncière (800 €), intérêts d’emprunt (2 600 €) et frais de fonctionnement généraux de la société (500 €) : 

• Base imposable : 12 000 - (300 + 120 + 1 200 + 800 + 2 600 + 500) = 6 480 €
• Taux d’IS réduit à 15 % : 6 480 x 0,15 = 972 €
• Distribution de dividendes (PFU à 30 %) : (6 480 - 972) x 0,30 = 1 652,40 €
• Total : 972 + 1 652,40 = 2 624,40 € 

Scénario typique où l'IS peut être préférable

Au contraire, pour des contribuables fortement imposés (TMI supérieur à 30 %), l'imposition des revenus locatifs à l’IS peut être une solution intéressante si les revenus générés sont importants.

Exemple pour 50 000 € de revenus locatifs bruts annuels (en location nue ) avec des charges annuelles retenues pour les montants estimatifs suivants : dépenses d’entretien et de réparation (1 200 €), assurance (500 €), frais de gestion (5 000 €), taxe foncière (4 000 €), intérêts d’emprunt (10 000 €) et frais de fonctionnement généraux de la société (1 000 €) : 

• Base imposable (bénéfices) : 50 000 - (1 200 + 500 + 5 000 + 4 000 + 10 000 + 1 000) = 28 300 €
• Taux d’IS réduit à 15 % : 28 300 x 0,15 = 4 245 €
• Distribution de dividendes (PFU à 30 %) : (28 300 - 4 245) x 0,30 = 7 216,50 €
• Total : 4 245 + 7 216,50 = 11 461,50 € 

Si l’investissement avait été réalisé à l’IR : 

• Base imposable (pas de micro-foncier car les revenus sont supérieurs à 15 000 €) : 29 300 € (les 1 000 € de frais de fonctionnement de la société ne s'appliquent pas)
• Taux marginal d’imposition de 41 % : 29 300 x 0,41 = 12 013 €
• Prélèvements sociaux : 29 300  x 17,20 % = 5 039,60 €
• Total : 12 013 + 5 039,60 = 17 052,60 €

Conclusion : comment choisir entre IR et IS ?

L'imposition des revenus locatifs à l'IR ou à l’IS doit être un choix mûrement réfléchi dans une stratégie d'investissement immobilier. En se tenant informé des règles applicables et des déductions fiscales en vigueur, un propriétaire bailleur peut ainsi optimiser sa situation financière tout en respectant ses obligations fiscales. Il est recommandé de consulter un professionnel de l'immobilier ou de la fiscalité pour obtenir des conseils personnalisés en fonction de votre situation personnelle afin de prendre une décision éclairée en ligne avec vos objectifs financiers à court, moyen et long terme.

Ne prenez pas de décision hâtive ! Une planification fiscale stratégique peut en effet contribuer de manière significative à la réussite de votre investissement immobilier. À ce titre, les experts de Manda, spécialistes de la gestion locative en ligne, sont à votre disposition pour échanger sur votre projet locatif afin de vous aider à choisir entre l’IR et l’IS.

FAQ

Pourquoi choisir l'imposition des revenus locatifs à l’IR ?

L’imposition des revenus locatifs à l’IR est plus intéressante pour les contribuables avec un faible TMI. Cette option, plus facile à gérer que l’IS, permet également de profiter de systèmes de défiscalisation, tels que le Pinel dans le neuf par exemple.

L'imposition des revenus locatifs à l’IR est-elle toujours optimale ?

Non. Pour les propriétaires bailleurs fortement imposés, il est bien souvent préférable de passer par une société à l’IS afin de minimiser la facture fiscale.

Comment sont imposées les plus-values à l’IR et à l’IS ?

À l’IR, c’est le régime des plus-values des particuliers qui s'applique lors de la revente d’un bien. À l’IS, il s'agit du régime des plus-values des professionnels.

Quel régime choisir entre IR et IS en fonction de ses objectifs d'investissement ?

Si votre priorité est de maximiser les revenus actuels pour atteindre des objectifs financiers à court terme, l'IR peut être préférable. Cependant, si vous visez une croissance durable de votre portefeuille immobilier et souhaitez réinvestir les bénéfices, l'IS peut offrir une structure fiscale plus favorable.