Clause résolutoire bail : Comprendre les enjeux juridiques pour les locataires et les bailleurs

La clause résolutoire dans un bail permet au propriétaire de mettre en œuvre une résiliation de façon unilatérale en présence d’un manquement de la part du locataire concernant ses obligations liées au contrat de location. Encadrée par la loi, cette clause peut être insérée dans un bail d'habitation (logement vide ou meublé) mais également dans un bail commercial. Manda, expert de la gestion locative en ligne, vous aide à mieux comprendre les enjeux juridiques de la clause résolutoire pour les locataires et les bailleurs.

Qu'est-ce qu'une clause résolutoire dans un bail ?

Afin de se prémunir contre les éventuels manquements d’un locataire, et pour s’en protéger, un propriétaire bailleur peut insérer dans le contrat de location une clause spécifique appelée clause résolutoire. Véritable sécurité juridique, celle-ci autorise la résolution du bail de façon plus simple et rapide, sans attendre le terme du contrat. Nous vous conseillons

Les motifs de résolution du bail

Il existe quatre situations autorisant le bailleur à utiliser la clause résolutoire pour mettre fin au bail, dans le respect de l’art. 24 de la loi du 06/07/1989 : 

• Loyers ou charges non payés
• Refus du locataire de verser le dépôt de garantie
• Absence de souscription d’une assurance multirisque habitation par le locataire
• Troubles du voisinage constatés par le tribunal : nuisances sonores, dégradation des parties communes…

Bon à savoir : La clause résolutoire s’applique à partir du moment où l’une de ces quatre obligations n’est pas respectée par le locataire. Tout autre motif n’est pas légal et serait rejeté par le tribunal saisi par le locataire.

Exemple de clause résolutoire d’un bail

Ce type de clause résolutoire peut être inséré dans un bail d’habitation :

“Le présent bail sera résilié immédiatement et de plein droit à la seule initiative du bailleur : 

• Deux (2) mois après un commandement de payer le loyer et/ou les charges en retard.
• Un (1) mois après un commandement de verser le dépôt de garantie ou de présenter un justificatif d’assurance multirisque habitation.
• Deux (2) mois après un commandement de quitter les lieux en cas de non usage paisible du bien loué, précédé d’une décision de justice passée en force de chose jugée.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquise au bailleur, la libération des lieux devra se faire immédiatement par le locataire. Si ce dernier s’y refusait, une ordonnance de référé permettrait simplement de constater la résiliation du bail afin de mettre en œuvre une procédure d'expulsion.”

{{cta-gl}}

La mise en œuvre de la clause résolutoire d’un bail et ses conséquences

La mise en œuvre de la clause résolutoire par le bailleur doit respecter des règles bien précises afin d’agir dans un cadre légal.

Mise en demeure

Il convient dans un premier temps d’envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au locataire pour lui signifier ses manquements (loyers impayés, défaut d'assurance, nuisances…), en rappelant les relances amiables restées sans effet et en lui laissant une dernière chance de régulariser la situation (sous 15 jours par exemple). Ce courrier peut être adressé directement ou par l’intermédiaire d’un commissaire de justice (anciennement huissier de justice).

Délivrance d’un commandement

Sans réponse du locataire à la mise en demeure, la délivrance d’un commandement est effectuée par un commissaire de justice. Ce document est un acte officiel informant le locataire que le bailleur entend utiliser la clause résolutoire prévue au bail. 

En fonction de la situation, le commandement de payer peut contenir différentes informations : 

• Absence de paiement du loyer, des charges ou non versement du dépôt de garantie : indication précise des sommes dues et du délai légal de deux mois accordé pour le règlement (un mois pour le dépôt de garantie).
• Défaut d'assurance multirisque habitation : demande de souscription d’une assurance et de présentation d’un justificatif sous un mois maximum, en accord avec l’art. 7 § G de la loi du 06/07/1989.
• Troubles du voisinage : après avoir fait constater par le tribunal les nuisances (art. 4 § G de la loi du 06/07/1989), le document est envoyé au locataire. Le bailleur peut alors lui faire parvenir un commandement de quitter les lieux deux mois après la signification de cet acte.

Dans le cas où le locataire juge non légitime les faits qui lui sont reprochés, il a la possibilité de saisir le tribunal (avant l'échéance accordée) pour contester le commandement.

À retenir : La clause résolutoire n’a pas un effet immédiat puisque le locataire est toujours autorisé à pouvoir régulariser sa situation une fois le commandement reçu.

Assignation devant le tribunal

Au terme du délai de commandement, et sans action de la part du locataire (absence de paiement ou refus de quitter le logement), le propriétaire bailleur va alors saisir le tribunal judiciaire (ancien tribunal d’instance) pour faire appliquer la clause résolutoire afin de résilier le bail et expulser le locataire.

Bon à savoir : Le bailleur peut réclamer le remboursement des frais de procédure auprès du locataire.

{{cta-gl}}

Les limites à la mise en œuvre de la clause résolutoire d’un bail

Dans certains cas, la clause résolutoire d’un bail ne s’applique pas, soit simplement de par son absence dans le contrat ou pour d’autres raisons évoquées ci-après.

L'absence de clause résolutoire dans le bail

Même si cette situation est de plus en plus rare, il peut arriver qu’un bail ne comporte pas de clause résolutoire. Dans ce cas, seul un juge a la compétence pour décider si les fautes commises par le locataire justifient la résiliation judiciaire du contrat de location. Cette démarche est donc plus longue et peut parfois s'apparenter à un vrai parcours du combattant…

La régularisation des manquements du locataire

Si après la mise en demeure du bailleur ou le commandement du commissaire de justice le locataire régularise sa situation dans les délais impartis, il n’est alors pas nécessaire de faire jouer la clause résolutoire du bail.

Les mesures de protection des locataires

La loi française est très protectrice envers les locataires. Un juge peut donc accorder des délais de grâce à une personne sous le coup d’une mesure d’expulsion en se basant sur l’art. L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution. Cette mesure de protection, allant de 3 mois à 3 ans en fonction de la situation du locataire, se cumule à la trêve hivernale (expulsion suspendue entre le 01/11 et le 31/03 de l’année suivante, au minimum, sauf prolongation sur décision du gouvernement).

Les alternatives à la clause résolutoire

Plusieurs alternatives sont possibles à la mise en œuvre de la clause résolutoire dans un bail.

La négociation amiable entre les parties

Avant d’utiliser la clause résolutoire, il est toujours conseillé d’essayer de s'entendre à l'amiable. Le bailleur peut alors proposer à son locataire de lui laisser un certain délai pour remplir ses obligations (paiement du loyer, versement du dépôt de garantie…) en lui faisant par contre bien comprendre qu'il lui accorde cette faveur à titre exceptionnel. 

La médiation

En cas de conflit persistant, et pour laisser une chance aux parties de régulariser la situation, il est possible de se tourner vers la médiation. Le bailleur ou le locataire peut alors saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement loué pour essayer de trouver une issue au litige.

La résiliation judiciaire du bail

Même si le contrat de location ne comporte pas de clause résolutoire, le bailleur peut toujours saisir le tribunal pour demander la résiliation judiciaire du bail en faisant constater les manquements de son locataire. Bien qu’un peu plus longue à mettre en place, cette procédure a le même but, à savoir mettre fin de façon anticipée au bail et expulser le locataire.

La clause résolutoire d’un bail meublé

Depuis 2014, les baux en meublé sont également soumis à la loi du 06/07/1989, comme les baux classiques. Il n’y a donc aucune différence concernant l’insertion d’une clause résolutoire dans ce type de contrat, que ce soit au niveau des motifs liés aux manquements du locataire ou lors de sa mise en œuvre.

Les conséquences fiscales de la clause résolutoire d’un bail

Tant que la clause résolutoire n’a pas produit d’effet, c’est-à-dire que le bail n’est pas résilié, le locataire est toujours tenu du paiement des loyers, des charges et de la taxe d'habitation si le logement ne constitue pas sa résidence principale pour ce dernier point.

Au niveau du bailleur, la mise en œuvre de la clause résolutoire n’a pas d’incidence majeure concernant la taxe foncière, puisqu'elle est toujours à la charge du propriétaire, excepté la part des ordures ménagères qui est refacturée au locataire. Le départ du locataire peut avoir une conséquence plus importante dans le cadre d'un bail commercial ; en effet, il est fréquent dans ce type de contrat que la totalité de la taxe foncière soit refacturée au preneur. Le bailleur peut également se voir assujetti à la taxe sur les logements vacants, uniquement si elle est applicable dans la commune où est situé le bien et si celui-ci demeure vide pendant au moins une année.

La clause résolutoire et les baux commerciaux

Il est possible d’insérer une clause résolutoire dans un bail commercial. Dans la pratique, la procédure est la même que pour un bail d’habitation. Le propriétaire, en cas de manquement du preneur, commence par lui faire parvenir une mise en demeure par LRAR. Sans réponse, un commandement par acte de commissaire de justice lui est alors envoyé. En l’absence de régularisation de la situation dans les délais impartis, le bailleur se rapproche du tribunal judiciaire pour assigner en référé le locataire afin de le faire expulser par décision du juge.

À la différence d’un bail d’habitation, le Code du commerce est moins restrictif concernant les manquements du preneur pouvant amener à mettre en œuvre la clause résolutoire. En effet, il est possible de lister des obligations contractuelles négociées entre les parties, à condition de ne pas inclure des conditions de résiliation qui seraient abusives ou jugées contraires à l’ordre public.

Les recommandations pour éviter les litiges liés à la clause résolutoire d’un bail

Afin d’éviter tout litige lié à la clause résolutoire d’un bail, il convient de la rédiger de façon précise et détaillée, dans le respect de la législation applicable. Comme nous l'avons vu, seules 4 conditions peuvent donner lieu à la mise en œuvre de la clause résolutoire. Il ne sert donc à rien de lister d’autres éléments qui seraient rejetés par le tribunal lors d’une saisie par le locataire.

Ce qu'il faut retenir :

La clause résolutoire dans un bail, même si elle n’est pas obligatoire, est essentielle afin de protéger le propriétaire bailleur contre les manquements d’un locataire envers ses obligations contractuelles, notamment lors de loyers impayés pour obtenir une expulsion plus rapide de la part du tribunal. Il convient cependant de rédiger cette clause dans le respect de la loi afin qu’elle ne soit pas considérée comme abusive. Par ailleurs, son effet n’est pas immédiat et nécessite la mise en place d’une procédure bien précise, un juge pouvant par ailleurs accorder des délais de grâce au locataire pour régulariser sa situation. 

Spécialistes de la gestion locative en ligne, les experts de Manda sont à votre disposition pour vous conseiller et répondre à toutes vos interrogations concernant la clause résolutoire dans un bail.

FAQ

1) Qu'est-ce que la clause résolutoire d’un bail ?

La clause résolutoire d’un bail permet la rupture anticipée du contrat dans le cas où le locataire ne respecte pas ses obligations. Le propriétaire bailleur peut donc, de façon unilatérale, mettre fin au bail et faire expulser le locataire dans des délais plus rapides.

2) Quels sont les motifs de résiliation du bail ?

Quatre motifs permettent au bailleur de faire jouer la clause résolutoire pour mettre fin au bail : 

• Loyers ou charges non payés
• Refus du locataire de verser le dépôt de garantie
• Absence de souscription d’une assurance multirisque habitation par le locataire
• Troubles du voisinage constatés par le tribunal

3) Quelles sont les conséquences de la mise en œuvre de la clause résolutoire ?

La mise en œuvre de la clause résolutoire d’un bail par le propriétaire entraîne la résiliation du contrat de location et l'expulsion du locataire.

4) Quelles sont les alternatives à la clause résolutoire ?

Il existe trois alternatives principales à la clause résolutoire : 

• La négociation amiable entre les parties
• La médiation en saisissant la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend le logement loué
• La résiliation judiciaire du bail en cas d’absence de clause résolutoire dans le bail.

5) Quelles sont les particularités liées à la clause résolutoire en cas de location meublée ?

Depuis 2014, les baux en meublé sont soumis à la loi du 06/07/1989, de la même manière que les baux classiques. Il n’y a donc pas de différence concernant l’insertion d’une clause résolutoire, sa mise en œuvre et les motifs liés aux manquements du locataire envers ses obligations contractuelles.

6) Quels sont les conseils pour éviter les litiges liés à la clause résolutoire ?

Pour éviter les litiges liés à la clause résolutoire d’un bail, la rédaction de la clause doit être précise et respecter la législation applicable (Art. 24 de la loi du 06/07/1989), seuls les 4 motifs rappelés ci-avant pouvant donner lieu à sa mise en œuvre.

{{cta-gl}}