Expulser un locataire pour loyers impayés : les démarches en 2026

La question des impayés et des retards de loyers inquiète de nombreux propriétaires. En effet, les démarches pour expulser un locataire peuvent vite tourner au cauchemar. Heureusement, depuis 2019, la loi a quelque peu évolué en faveur des propriétaires, leur permettant d'expulser plus facilement un locataire qui ne paye pas. Démarches, délais et procédures officielles, découvrez dans cet article comment expulser un locataire en cas d'impayés de loyers en 2026.

Expulser un locataire qui ne paie pas : conseils et démarches à effectuer

Les impayés de loyer ont fait un bond en avant depuis la Covid, représentant environ 4% fin 2024 (contre 1 à 2% avant la pandémie). Les procédures judiciaires sont toujours complexes et longues, ce qui est difficile lorsqu’il faut en plus rembourser un crédit immobilier. Un mauvais casting locatif peut donc entraîner plusieurs années de combat judiciaire et administratif. Dans un premier temps, l’objectif est donc de récupérer l’argent en restant courtois : un conflit n’arrange jamais rien ! Il est donc conseillé d’échanger avec le locataire dès le premier impayé. Un rendez-vous physique assorti d’un rappel par courrier et de la mise en place d’un échéancier peut permettre de régler la situation dans de nombreux cas.

Mise en demeure, sans quoi aucune procédure ne peut s’engager

Le propriétaire doit déposer une injonction de payer, également appelée mise en demeure, remise en main propre au locataire ou envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception.

Bon à savoir : en déposant ce document au Greffe du TGI dont vous dépendez, c’est un huissier de justice qui remettra l’ordonnance de paiement. Cette démarche a un coût d’environ 80 €, à la charge du propriétaire. Il faudra compter 500 € (fourchette haute) pour aussi vous permettre de demander une saisie conservatoire. Les biens seront alors saisis par mesure préventive, pour éviter que le locataire ne cache ou dilapide volontairement son patrimoine. Ce procédé méconnu intervient avant le début de l’action judiciaire, qui démarre deux mois après réception de la mise en demeure.

À partir de l'assignation au tribunal, comptez 1 an avant d'expulser le locataire

Une fois le jugement rendu et le bail résilié, le locataire occupe illégalement le logement. Tout va bien s’il quitte les lieux, sinon, le propriétaire doit envoyer une demande d’expulsion à la préfecture. Celle-ci dispose de deux mois pour répondre favorablement.  Aucune réponse ? Un courrier recommandé avec AR adressé à la préfecture et au Trésor Public permet d'accélérer les démarches. Rappelez dans cette lettre que l’article L153-1 du Code de Procédure d’Exécution impose à l'État de “prêter son concours à l’exécution des jugements”.

Sachez cependant que les juges accordent le plus souvent un préavis avant expulsion aux familles les plus précaires.

⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Recouvrement des loyers impayés après expulsion : que faire en tant que propriétaire ?”

Le cas de la trêve hivernale

La trêve hivernale constitue une période importante à prendre en compte dans le cadre d’une procédure d’expulsion pour loyers impayés. En France, cette période, qui s’étend généralement du 1er novembre au 31 mars, suspend temporairement l’exécution des expulsions locatives, sauf exceptions telles que l’occupation illégale d’un logement ou la mise à disposition d’un logement en raison d’une ordonnance de péril.

La trêve hivernale vise à protéger les locataires les plus vulnérables des rigueurs de l’hiver et à garantir leur droit à un logement décent. Cependant, même si l’expulsion est gelée, les démarches juridiques, comme l’obtention d’un jugement d’expulsion ou le recouvrement des impayés, peuvent se poursuivre durant cette période. Pour les propriétaires, il est donc essentiel de planifier les actions nécessaires en tenant compte de cette restriction temporelle, tout en respectant les obligations légales et en cherchant, si possible, une solution amiable avec le locataire.

Bon à savoir : le principe de la trêve hivernale a été étendu aux coupures de gaz et d'électricité, interdites pendant cette période.

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Comment expulser un locataire ?

Combien de loyers impayés avant d'expulser un locataire ?

La procédure officielle peut être entamée deux mois après le premier impayé, une fois la remise d’une obligation de paiement. La procédure judiciaire, elle, est beaucoup plus longue : 

• Le tribunal met entre 6 et 14 mois pour déclarer un avis d’expulsion. Le locataire a lui aussi de nombreux recours légaux, ce qui peut faire traîner les choses.
• Ajoutez à cela entre 2 et 8 mois (hors trêve hivernale) pour mobiliser les huissiers, la préfecture, la force publique et le serrurier requis pour les expulsions par la force. Les délais sont plus courts si le locataire quitte les lieux de son plein gré.

Rappel : depuis la mise en application de la loi ALUR, l’expulsion manu militari d’un locataire est passible de 3 ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende. Inutile d’alourdir la facture, mieux vaut rester patient… Optez plutôt pour la saisie conservatoire par mandat d’huissier.

Combien coûte l'expulsion d’un locataire qui ne paye pas son loyer ?

Les prix varient en fonction des régions et de la nature des missions. Au minimum, comptez : 

• La mise en demeure et le commandement de payer, 30 € chacun soit 60 €.
• Les frais d’envoi des divers RAR.
• L’huissier de justice.
• Les honoraires de l’avocat (réductibles en lui préparant un maximum de documents, preuves…).
• Le constat d’absence, de dégradation ou de bruit (120 €)

Sachez aussi qu’à Paris, le PV d’inventaire inhérent à une saisie est de 68 €. Pour un PV d’expulsion, les tarifs montent à 150 €. Vous l’aurez compris, les prix grimpent au fur et à mesure des investigations. 

Moyenne totale des procédures : 1 000 €. Le propriétaire a donc intérêt à ce que la procédure judiciaire s’arrête vite alors que le locataire, lui, fera traîner un maximum... d’où l’intérêt d’anticiper et d’agir tôt !

Dette locative : puis-je arrêter de réaliser des travaux ou couper le chauffage ?

Face à un locataire en situation de loyers impayés, il peut être tentant pour un propriétaire de suspendre certaines obligations, comme la réalisation de travaux ou la fourniture de services essentiels tels que le chauffage. Cependant, ces démarches sont strictement encadrées par la loi. En France, un propriétaire reste tenu de garantir au locataire un logement décent, même en cas de dette locative. Couper le chauffage ou refuser des travaux nécessaires pour maintenir le logement en bon état peut exposer le bailleur à des sanctions judiciaires pour trouble de jouissance. 

À retenir : respecter vos obligations en tant que propriétaire est primordial pour préserver vos droits et éviter des complications supplémentaires.

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Exemple de courrier de mise en demeure pour loyer impayé

Nous mettons à votre disposition un modèle de lettre à faire parvenir à votre locataire en RAR afin de trouver une solution amiable en cas de loyers impayés.

Quelles sont les aides juridiques à la disposition des propriétaires contre des locataires qui ne paient pas leurs loyers ?

Lorsqu'un locataire cesse de payer son loyer, le propriétaire peut se retrouver dans une situation délicate, souvent longue et coûteuse. Heureusement, plusieurs aides juridiques et démarches sont à la disposition des bailleurs pour résoudre ces litiges.

L’aide juridictionnelle

En cas de litige avec un locataire, le propriétaire peut bénéficier de l'aide juridictionnelle, une aide financière accordée par l'État pour couvrir tout ou partie des frais d'avocat et de procédure. Cette aide est conditionnée aux ressources du bailleur et peut-être une solution intéressante pour ceux dont les revenus ne permettent pas de supporter les coûts d’une procédure judiciaire. Elle est particulièrement utile dans le cadre d’une assignation au tribunal ou d’une demande d’expulsion par voie judiciaire.

⇨ Pour en savoir plus, consultez le barème de l'aide juridictionnelle.

Récupérer les APL directement auprès de la CAF

Si le locataire bénéficie de l'Aide Personnalisée au Logement (APL) et qu’il ne paye plus son loyer, le propriétaire peut demander à percevoir directement cette aide auprès de la CAF (Caisse d’Allocations Familiales). Cette procédure nécessite de prouver le non-paiement des loyers et peut constituer une solution temporaire pour réduire les pertes financières en attendant la résolution complète du litige.

Bon à savoir : la CAF suspend les APL au bout de 6 mois de non-paiement de loyer. Les propriétaires ont la possibilité de se les faire verser sur présentation d’un document prouvant le non-paiement, accompagné des justificatifs demandés.

Assurance loyers impayés et dégradations

Lorsqu’un locataire cesse de payer son loyer ou cause des dégradations dans un logement, l’assurance loyers impayés (ou garantie loyers impayés - GLI) se présente comme une solution préventive efficace. Elle permet au bailleur d’être indemnisé en cas de non-paiement des loyers ou de réparations coûteuses liées à des dommages causés par le locataire. Ces garanties sont souvent complétées par des options couvrant les frais juridiques liés à une procédure d’expulsion, simplifiant ainsi les démarches pour le propriétaire. Toutefois, pour souscrire une telle assurance, il est essentiel de respecter certaines conditions, comme la solvabilité du locataire et la validité du bail. 

Comme un filet de sécurité, l'assurance Garantie Loyers Impayés de Manda permet aux propriétaires de percevoir jusqu’à 24 loyers de retard (plafond de 80 000 €), soit le délai moyen d’une procédure d’expulsion, à compter de la date de non-paiement. Il faut cependant vérifier en amont que la location est bien éligible à l'assurance loyers impayés.

À retenir : bien que l’assurance loyers impayés ne puisse pas empêcher les litiges, elle offre une protection financière et juridique face à de tels imprévus.

Conclusion

Expulser un locataire pour loyers impayés en 2026 reste une démarche complexe qui nécessite de suivre des étapes légales strictes, de la mise en demeure au recours judiciaire. En tant que propriétaire, vous devez absolument connaître vos droits et vos obligations pour agir dans le respect de la loi, tout en préservant vos intérêts. En parallèle, n'oubliez pas que la communication et la recherche d'une solution à l'amiable avec un locataire peuvent parfois éviter de longues procédures. 

En cas de doute, les équipes de Manda, votre spécialiste de la gestion locative innovante, peuvent vous accompagner pour sécuriser vos démarches.

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FAQ

Quels sont les premiers recours à privilégier en cas de loyers impayés ?

Avant d'engager des démarches judiciaires, il est recommandé de tenter un règlement amiable. Contactez votre locataire pour comprendre sa situation et proposer, si possible, une solution à l’amiable.

Faut-il faire appel à un huissier dès les premiers impayés de loyer ?

Non, pas nécessairement. Un huissier peut intervenir dans un second temps, notamment pour délivrer un commandement de payer, après une mise en demeure restée sans effet.

Quelle est la période de la trêve hivernale ?

La  trêve hivernale dure généralement du 1er novembre au 31 mars. Pendant cette période, aucune expulsion ne peut être réalisée (sauf cas particuliers).

Qui prend en charge les frais liés à une procédure d’expulsion ?

Les frais (huissier, avocat, démarches judiciaires) sont généralement à la charge du propriétaire. Cependant, le juge peut décider qu’ils soient en partie ou totalement remboursés par le locataire. Si votre logement est couvert par une assurance loyers impayés, celle-ci peut prendre en charge tout ou partie des frais.

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