Les différences entre un bail étudiant et un bail classique : ce que les propriétaires doivent savoir

Vous souhaitez proposer un logement en location à des étudiants ? Le bail étudiant peut répondre à vos besoins grâce à un statut spécifique et des caractéristiques adaptées à ce type de locataires. Expert de la gestion locative en ligne, Manda vous dit tout sur le bail étudiant et ses principales différences avec les autres baux à votre disposition pour vous permettre de faire le meilleur choix.

Qu'est-ce qu'un bail étudiant ?

Afin de répondre aux besoins des étudiants en matière de location, le bail étudiant a été institué par la loi du 06/07/1989 régissant les baux d'habitation, mais c'est la loi Alur de 2014 qui le réglemente plus spécifiquement.

Les caractéristiques du bail

Pour être considéré comme un bail étudiant, le contrat de location doit porter sur un logement meublé dont la durée est limitée à neuf mois. Un tel logement doit posséder le mobilier et les équipements nécessaires à la vie quotidienne du locataire, conformément à la liste établie par le décret n°2015-981 du 31/07/2015.

La durée du bail étudiant meublé, qui s'adapte au rythme de vie des étudiants, ne peut excéder neuf mois, contrairement à la location meublée classique pour laquelle la durée minimale est d'un an. Un bail étudiant ne peut pas faire l’objet d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite. Pour poursuivre la location, il est nécessaire de conclure un nouveau bail.

Les avantages pour les propriétaires bailleurs

Le principal avantage pour un propriétaire est de pouvoir récupérer son logement après neuf mois de façon certaine, sans avoir à donner congé au locataire. Il peut ainsi louer son bien pour le reste de l'année avec un contrat de location saisonnière, ce qui représente une option très intéressante, notamment dans les communes touristiques.

Par ailleurs, les revenus tirés de la location d’un logement via un bail étudiant sous soumis au régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non des revenus fonciers, de la même manière qu’un bail meublé normal, ce qui permet de profiter d’un abattement de 50 % avec l'option pour le micro-BIC (jusqu'à 77 700 euros de recettes annuelles).

Les obligations des propriétaires bailleurs

Si vous êtes propriétaire d'un logement que vous louez à un étudiant, vous devez respecter les obligations fixées par la loi Alur de 2014 qui encadre spécifiquement la location de logements meublés aux étudiants : 

• Il est de votre responsabilité de fournir un logement en bon état d'usage et de réparation. Vous devez vous assurer que le logement est conforme aux normes de sécurité et de salubrité en vigueur, ainsi qu'aux caractéristiques spécifiques d'un logement meublé.
• Vous êtes tenu de respecter la durée du bail, qui est limitée à neuf mois. Vous ne pouvez pas renouveler ni reconduire tacitement le contrat de location et devez conclure un nouveau bail si vous souhaitez poursuivre la location.
• Vous ne pouvez pas mettre fin au bail en cours de contrat, sauf en présence d’un motif légitime (non-paiement du loyer, troubles du voisinage…).

{{cta-gl}}

Qu'est-ce qu'un bail classique ?

S’il ne souhaite pas proposer un bail étudiant à son locataire, un propriétaire peut également se tourner vers un bail classique. Celui-ci peut revêtir différentes formes en fonction du mode de location (nue ou meublée), du type de logement ou encore de la durée du contrat.

Le bail nu

Bail le plus couramment signé en France, le bail nu est conclu pour une période de trois ans renouvelable tacitement et concerne la location d’un logement vide. Le délai normal de préavis pour le locataire est de trois mois.

Avantages : Moins de turnover au niveau des locataires, absence de mobilier et d’équipements à fournir.

Le bail meublé

Si le locataire étudiant a pour projet de garder son logement à la fin de la période scolaire (pendant l'été), la signature d’un bail meublé est la meilleure option. Ce contrat d’une durée d’un an se reconduit automatiquement pour la même durée en l’absence de délivrance d’un congé de la part de l’une ou l'autre des parties. Le délai de préavis pour le locataire est d’un mois.

Avantages : Reconduction possible et automatique du contrat, revenus locatifs imposés dans la catégorie des BIC.

Le bail mobilité

Les étudiants peuvent également être intéressés par le bail mobilité, une option de logement à court terme conçue pour répondre aux besoins des personnes qui cherchent un logement pour des périodes déterminées, telles que les études supérieures, les stages, les formations professionnelles… Le bail mobilité est conclu pour une durée pouvant aller de un à dix mois. Si la durée totale, renouvellement compris, ne dépasse pas dix mois, le bail peut être renouvelé. Dans le cas contraire, il s'arrête automatiquement à la fin de la période initialement fixée, sans que le bailleur ne soit obligé de donner congé. En revanche, le locataire a la possibilité de résilier le bail en respectant un préavis d'un mois.

Avantages : Un bail parfaitement adapté aux personnes souhaitant louer un logement pour une durée bien précise, avec peu de risques d’un départ anticipé.

• En savoir plus sur le bail mobilité.

La colocation

Plébiscitée par les jeunes, la colocation permet aux étudiants de ne pas se sentir isolés et de faire des économies sur leur budget logement en mutualisant les coûts avec les autres colocataires. Deux options peuvent alors être envisagées : 

• Un bail unique pour tous les colocataires
• Des baux multiples avec un bail par colocataire

=> Comment choisir entre un bail collectif et bail individuel pour sa colocation ?

Le type de contrat à signer lors d’une colocation peut être un bail nu, un bail meublé ou un bail étudiant si tous les colocataires ont ce statut.

Avantages : Mode de location très prisé permettant de répondre à une forte demande avec un risque de défaut de paiement du loyer plus faible puisque réparti entre les différents colocataires.

Le bail pour louer une chambre chez le propriétaire

En tant que propriétaire, il est possible de louer une chambre inoccupée dans sa résidence principale, à condition de respecter certaines conditions pour que le bail soit valable : 

• La chambre proposée doit être décente, ce qui signifie qu'elle doit avoir une superficie supérieure à 9 m², une fenêtre, ainsi qu’un accès à l'eau courante et à l'électricité. 
• Le locataire doit pouvoir accéder aux parties communes : toilettes, pièce d’eau, cuisine…

Le type de contrat à signer lors de la location d’une chambre chez l’habitant peut être un bail nu, un bail meublé ou un bail étudiant.

Avantages : Moyen idéal de rentabiliser sa résidence principale, peu de risque de défaut de paiement du loyer ou de dégradations.

{{cta-gl}}

Les garanties à demander lors de la signature d’un bail étudiant

Comme pour un bail classique, conclure un bail étudiant permet au propriétaire de demander certaines garanties à son locataire pour minimiser les risques d'impayés.

Le dépôt de garantie

Puisqu'un bail étudiant correspond à un contrat de location meublée, le dépôt de garantie exigé ne peut excéder deux mois de loyer hors charges. Le propriétaire conserve cette somme jusqu'à la fin du bail et la rembourse au locataire sous un mois après la remise des clés, à condition que le bien loué n'ait subi aucun dommage par rapport à l'état des lieux initial. En présence de dégradations, le propriétaire restitue le dépôt après avoir déduit le coût des réparations nécessaires, dans un délai maximal de deux mois après la remise des clés.

• En savoir plus sur le dépôt de garantie

La caution

La caution correspond à une tierce personne qui se porte garant du locataire en cas de non-respect de ses obligations contractuelles. Cet acte est simple ou solidaire. Dans le cas où le locataire ne remplit pas ses engagements, le propriétaire peut se tourner vers la caution pour faire valoir ses droits. Les parents ou un membre de la famille proche sont souvent ceux qui se portent caution pour un locataire étudiant.

La caution bancaire

Moins courante car plus difficile à obtenir et engendrant des frais plus élevés pour le locataire, la caution bancaire fonctionne de manière similaire à la caution traditionnelle, sauf que c’est un établissement financier qui se porte garant au lieu d’une personne physique.

• Tout savoir sur la caution bancaire

Les aides disponibles pour les étudiants

Afin d’aider financièrement les étudiants au quotidien, l’État a mis en place différents dispositifs : 

• L'Allocation de Logement à Caractère Social (ALS) est l'aide la plus couramment accordée. Pour y prétendre, l'étudiant doit occuper un logement non conventionné pendant au moins 8 mois par an.
• Le dispositif Visale, lancé gratuitement par Action Logement en 2018, remplace désormais la Caution Locative Étudiante (CLE). Cette garantie de paiement couvre les loyers et les charges impayés, ainsi que les dégradations locatives.
• L'Aide Personnalisée au Logement (APL) est une aide financière accordée en fonction des revenus du locataire. Pour en bénéficier, le logement doit être conventionné et être la résidence principale du preneur, tout en répondant aux normes de décence légales.
• Le système Loca-Pass permet d'avancer le montant du dépôt de garantie, qui sera remboursé ultérieurement par le locataire, grâce à des mensualités adaptées à son budget. 
• Le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) est une aide plus globale qui permet aux personnes en difficulté financière de recevoir des subventions ou des prêts pour subvenir à leurs besoins en matière de logement.

La résiliation anticipée d’un bail étudiant

Souscrit pour une durée de 9 mois, un bail étudiant peut être résilié avant le terme du contrat dans certaines situations.

Demande de résiliation du locataire

La résiliation du bail par le locataire est possible à tout moment, sous certaines conditions. Il doit en effet informer le bailleur de sa décision en respectant un préavis d'un mois. Cette notification peut se faire par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d'huissier ou en remettant une lettre en main propre contre récépissé.

Demande de résiliation du bailleur

Le propriétaire n’a pas la possibilité de résilier un bail étudiant, sauf en cas de motif sérieux : impayés, troubles du voisinage…

Ce qu'il faut retenir :

Le bail étudiant offre une solution de location flexible sur 9 mois, le plus souvent parfaitement adaptée aux besoins des étudiants. Les caractéristiques spécifiques du bail sont encadrées par la loi pour garantir les droits et les intérêts des parties prenantes. Vous souhaitez en savoir plus sur ce type de bail ? Les spécialistes de Manda sont à votre écoute pour vous aider dans vos démarches !

{{cta-gl}}

FAQ sur le bail étudiant :

Quel est le principe d’un bail étudiant ?

Le bail étudiant représente une alternative au bail d'habitation meublé traditionnel et s'applique exclusivement aux logements meublés destinés à des locations de 9 mois maximum, sans possibilité de renouvellement. Il est réservé uniquement aux personnes justifiant du statut d'étudiant.

Quels sont les avantages pour le propriétaire lors de la signature d’un bail étudiant ? 

Le propriétaire récupère son logement après neuf mois, sans avoir à donner congé au locataire. Il peut ainsi le louer le reste de l'année avec un contrat de location saisonnière, notamment pendant l’été. Les revenus sont imposés en tant que BIC, avec un abattement de 50 % (option pour le micro-BIC).

Quelles sont les alternatives au bail étudiant ? 

Il existe plusieurs alternatives, les plus classiques étant le bail meublé d’un an, la location nue de trois ans ou encore le bail mobilité d’une durée de 1 à 10 mois.

Quelles garanties peut-on exiger auprès d’un étudiant ? 

Le propriétaire peut exiger différentes garanties, telles que la caution et le versement d'un dépôt de garantie (2 mois de loyer hors charges maximum). La caution bancaire est rarement utilisée pour ce type de bail.

Un bail étudiant peut-il être résilié de façon anticipée ?

Un locataire peut faire une demande de résiliation à tout moment, à condition de respecter un préavis d’un mois. Seules des raisons sérieuses permettent au bailleur de résilier le contrat : impayés, troubles du voisinage…