Loi Alur : droits spécifiques des locataires de plus de 65 ans

Depuis son adoption en 2014, la loi Alur a transformé les règles du jeu entre bailleurs et locataires. L’un de ses objectifs : renforcer la protection des locataires de plus de 65 ans, souvent vulnérables face aux congés pour vente ou reprise. Ce texte législatif impose désormais aux propriétaires de respecter certaines conditions strictes lorsqu’ils souhaitent reprendre un logement occupé par une personne âgée.

Qui est protégé par la loi Alur ?

Le champ d’application de cette protection n’est pas universel. Elle concerne un profil spécifique de locataires, défini par trois conditions cumulatives.

Être locataire de sa résidence principale

Premièrement, le logement doit constituer la résidence principale du locataire. Cela signifie que ce dernier y vit de manière effective, de façon stable et continue. Les résidences secondaires ou les logements loués temporairement ne sont donc pas concernés. La protection renforcée prévue par la loi Alur pour les locataires de plus de 65 ans n’intervient que dans le cadre d’un bail classique pour résidence principale (soumis à la loi du 6 juillet 1989).

Avoir 65 ans ou héberger une personne de 65 ans à charge

Deuxième condition : le locataire doit avoir au moins 65 ans à la date d’échéance du bail. Il est également protégé s’il héberge à sa charge une personne de 65 ans ou plus. Cela peut être, par exemple, un parent âgé dépendant ou un conjoint. Cette disposition reconnaît le rôle de soutien familial que joue parfois le locataire principal.

Bon à savoir : la loi ne précise pas que la personne âgée hébergée doit être fiscalement à charge, mais qu’elle soit effectivement à la charge du locataire, sur le plan matériel ou médical. 

Disposer de revenus inférieurs aux plafonds PLUS

Enfin, les ressources du foyer du locataire doivent être inférieures aux plafonds de ressources applicables au logement locatif social financé par un prêt PLUS (Prêt Locatif à Usage Social).

Ces plafonds varient selon deux critères :

• La composition du foyer (personne seule, couple, famille avec enfants...) ;
• La localisation du logement.

Manda vous présente les chiffres pour 2025 (source : anil.org) :

Zones géographiques et portée nationale

La loi Alur pour les locataires de plus de 65 ans s’applique sur l’ensemble du territoire français. Il ne s’agit donc pas d’un dispositif localisé dans les zones tendues, mais d’un mécanisme à portée nationale. Tous les logements loués en tant que résidence principale sont concernés, quelle que soit leur implantation géographique.

Cependant, les plafonds de ressources évoqués ci-dessus varient selon la région. L’Île-de-France bénéficie de seuils plus élevés pour tenir compte du coût de la vie. C’est un élément déterminant dans l’appréciation de la situation du locataire.

Quelles protections la loi Alur offre-t-elle aux locataires de plus de 65 ans?

La protection prévue par la loi Alur pour les locataires de plus de 65 ans ne se limite pas à un simple avantage moral. Elle impose des obligations très concrètes au bailleur, sous peine de voir son congé invalidé. 

Interdiction de donner congé sans relogement en cas de vente ou de reprise

Lorsqu’un propriétaire souhaite mettre fin au bail, il dispose généralement de trois motifs légitimes :

• La vente du bien ;
• La reprise pour y habiter (lui-même ou un proche) ;
• Un motif légitime et sérieux (impayés, troubles...).

Dans les deux premiers cas (vente ou reprise), si le locataire est protégé, le congé ne peut être délivré que s’il est accompagné d’une proposition de relogement adaptée. À défaut, il est juridiquement nul. Cela signifie que le bail est automatiquement reconduit aux mêmes conditions.

À retenir : un bailleur ne peut pas se contenter d’envoyer une lettre de congé à un locataire protégé sans l’accompagner d’une offre de relogement conforme. C’est une règle impérative, sous peine de nullité.

Offre de relogement adapté

Le relogement proposé doit répondre à trois critères cumulatifs :

• Proximité géographique : le logement proposé doit être situé dans le même arrondissement ou commune, ou dans un secteur suffisamment proche pour ne pas bouleverser la vie du locataire.
• Caractéristiques équivalentes : la surface habitable, les prestations (ascenseur, accessibilité, nombre de pièces) et l’état général doivent être comparables au logement actuel.
• Loyer compatible : le montant du loyer proposé doit rester raisonnable par rapport aux revenus du locataire. Il ne peut s’agir d’un logement plus cher ou moins adapté.

Ces critères sont appréciés avec rigueur par les tribunaux. Le relogement ne doit pas constituer une dégradation des conditions de vie du locataire. Par exemple, proposer un studio sans ascenseur à un senior qui occupait un T2 avec ascenseur est insuffisant. La jurisprudence sanctionne les relogements de convenance qui masquent un déguisement de congé.

Reconduction automatique du bail en cas de non-respect du relogement

Si le propriétaire n’apporte pas la preuve qu’il a proposé un relogement adapté en bonne et due forme, le congé est considéré comme nul. Cela entraîne la reconduction automatique du bail pour une durée équivalente à celle initialement convenue (généralement 3 ans pour un bail vide).

Préavis et démarches du bailleur

La loi Alur pour les locataires de plus de 65 ans ne modifie pas uniquement les motifs de congé, elle encadre aussi la procédure que doit suivre le bailleur. 

Préavis de 6 mois avant échéance

Le bailleur doit respecter un préavis de six mois avant l’échéance du bail pour notifier son congé. Ce délai court à partir de la réception de la lettre de congé par le locataire. Autrement dit, l’envoi doit être anticipé.

Deux modes de notification sont juridiquement valables :

• Lettre recommandée avec accusé de réception ;
• Acte d’huissier (ou commissaire de justice).

La date de réception faisant foi, il est conseillé d’envoyer le congé au moins 7 mois avant l’échéance pour éviter tout litige de délai. Un envoi trop tardif entraîne automatiquement la reconduction du bail.

Bon à savoir : le congé doit mentionner le motif (vente, reprise...) et inclure toutes les pièces justificatives, notamment l’offre de relogement.

Calcul des plafonds selon le foyer et la localisation

Comme indiqué plus haut, les plafonds de ressources sont essentiels pour déterminer si un locataire est protégé. Ils varient selon la taille du foyer et la zone géographique.

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Exceptions et contre-exemples

Bien que la loi Alur pour les locataires de plus de 65 ans protège de nombreux seniors, elle prévoit aussi des exceptions. Certains bailleurs peuvent être dispensés de relogement.

Le bailleur est lui-même âgé ou a de faibles revenus

Si le propriétaire du logement a au moins 65 ans ou s’il dispose de ressources inférieures aux plafonds PLUS, alors il n’a pas l’obligation de proposer un relogement au locataire senior. Dans ce cas, la protection bascule au profit du bailleur.

Cette clause vise à éviter que des petits propriétaires âgés ou modestes ne se retrouvent piégés dans une situation qu’ils ne peuvent gérer, par exemple lorsqu’ils souhaitent récupérer leur logement pour y vivre eux-mêmes.

Bon à savoir : cette dispense ne joue que si le bailleur est une personne physique. Une SCI, une société ou une indivision familiale ne peuvent pas s’en prévaloir.

Ressources prises en compte : 12 derniers mois

Pour apprécier si un locataire (ou un bailleur) est protégé, on ne se base pas sur l’avis d’imposition ou les revenus bruts déclarés. La loi précise que l’on prend en compte les ressources perçues sur les 12 mois civils précédant la date du congé.

Cela inclut :

• Salaires nets
• Pensions
• Allocations diverses (logement…)
• Revenus fonciers et financiers

Cas de fraude ou fausse déclaration

Certaines personnes pourraient être tentés de falsifier leur situation pour bénéficier indûment de la protection prévue par la loi Alur pour les locataires de plus de 65 ans. Toutefois, en cas de fausse déclaration ou dissimulation d’informations, le bailleur peut contester la mesure de protection en justice.

⇨ Pour en savoir plus :

• “Mon locataire refuse de partir : Que faire dans cette situation délicate ?”
• “La procédure en cas de loyer impayé : les 4 étapes à suivre si votre locataire ne paie plus son loyer”

Procédure de relogement

La proposition de relogement est l’élément central de la protection offerte par la loi Alur aux locataires de plus de 65 ans. Elle doit être concrète, écrite, documentée et répondre à plusieurs conditions pour être juridiquement valable.

Logement équivalent et à proximité

Comme évoqué plus haut, le logement de remplacement proposé au locataire protégé doit respecter trois critères stricts :

• Situation géographique : même commune ou à proximité immédiate ;
• Caractéristiques équivalentes : surface similaire, nombre de pièces, étage, présence d’un ascenseur…
• Accessibilité : logement adapté à l’âge ou à la mobilité du locataire.

Modalités de l’offre : forme, délai, preuves

Le bailleur doit faire une offre écrite au moment de l’envoi du congé, et dans le même courrier. L’offre doit comprendre :

• une description précise du logement (adresse, surface, étage, loyer, charges) ;
• des photos ou un descriptif détaillé ;
• une preuve de disponibilité du bien (mandat de vente ou bail possible) ;
• une date d’emménagement envisageable.

Cette offre doit être sérieuse, ferme et documentée. Elle ne peut pas être hypothétique ni conditionnée à la vente préalable du bien. Elle doit accompagner le congé, et non être transmise ultérieurement.

Que faire en cas de refus du locataire ?

Si le locataire refuse l’offre de relogement, le bailleur n’est pas nécessairement en tort. Tout dépend de la qualité de l’offre et du motif du refus.

Deux situations peuvent se présenter :

1. L’offre est adaptée et le locataire la refuse sans motif légitime : le congé est valable.
2. L’offre est insuffisante (trop éloignée, pas accessible, plus chère) : le congé peut être invalidé.

⇨ Pour en savoir plus : “Mon locataire refuse de partir : Que faire dans cette situation délicate ?”

Loi Alur et locataires de plus de 65 ans : cas pratiques et témoignages

Pour mieux comprendre l’application concrète de la loi Alur pour les locataires plus de 65 ans, voici deux cas concrets.

Exemple 1 : locataire protégé à Paris

Madame L., 72 ans, habite un T2 de 47 m² à Paris 12e depuis 18 ans. Son bail arrive à échéance en septembre 2025. Elle perçoit une pension de 1 130 € net par mois.

Son propriétaire souhaite vendre le bien et lui envoie un congé avec une offre de relogement dans un studio de 28 m² situé à 5 km, sans ascenseur.

Mme Lefèvre refuse. Elle fait valoir que le logement proposé est trop petit, situé en hauteur sans ascenseur et dans un secteur peu desservi. Le juge annule le congé pour défaut de relogement adapté.

Exemple 2 : bailleur protégé à Dijon

Monsieur G., 67 ans, est propriétaire d’un studio à Dijon. Il perçoit une retraite mensuelle de 980 € et souhaite récupérer le bien pour s’y installer. Il envoie un congé sans offre de relogement au locataire, âgé de 68 ans.

Comme le bailleur est lui-même protégé, il n’a pas à proposer de relogement. Le congé est jugé valide.

Ce qu’il faut retenir sur la loi Alur pour les locataires de plus de 65 ans

La loi Alur pour les locataires de plus de 65 ans marque une avancée majeure dans la protection des seniors locataires, en encadrant strictement les congés pour vente ou reprise. Grâce à cette mesure, un propriétaire ne peut plus évincer un locataire âgé sans s’assurer de son relogement dans des conditions dignes. Toutefois, des exceptions existent, notamment en faveur des bailleurs eux-mêmes âgés ou modestes.

Manda, votre spécialiste de la gestion locative innovante, reste à votre disposition pour tout complément d'informations sur la loi Alur pour les locataires de plus de 65 ans.

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FAQ sur la loi Alur pour les locataires de plus de 65 ans

Qui est considéré comme locataire protégé après 65 ans ?

Tout locataire de sa résidence principale, âgé de 65 ans ou plus, disposant de revenus inférieurs aux plafonds PLUS. Cela inclut aussi les personnes hébergeant un senior à leur charge.

Quels revenus pour être locataire protégé après 65 ans ?

Les ressources mensuelles doivent rester en dessous des plafonds PLUS fixés chaque année. Exemple : 26 687 € annuels pour une personne seule en Île-de-France.

Le bailleur doit-il proposer un relogement à un locataire de plus de 65 ans ?

Oui, obligatoirement si le locataire est protégé, sauf si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou de faibles revenus.

Que se passe-t-il si l’offre de relogement est refusée par le locataire ?

Si l’offre est adaptée, le congé reste valable. Si elle est insuffisante ou inadaptée, le congé est nul. Le bail est alors reconduit pour une nouvelle période.

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