Quand faut-il faire un DPE dans un logement ?

Le diagnostic de performance énergétique occupe un rôle central dans la politique énergétique et environnementale du pays. Le document est obligatoire dans plusieurs cas, notamment pour la vente et la location des biens immobiliers. Les propriétaires et bailleurs doivent s’assurer de sa réalisation avant toute annonce immobilière. Voici ce que vous devez savoir.

Un DPE, c’est quoi ?

Définition du DPE

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) mesure la performance énergétique et climatique d’un bâtiment. Pour cela, il évalue la consommation d’énergie, les émissions de gaz à effet de serre, ainsi que la qualité de l’isolation. De nombreux critères tels que la surface et les caractéristiques des bâtiments sont analysés afin de déterminer une étiquette qui reflète la performance. Celle-ci va de A pour les logements les plus écoresponsables à G pour les plus énergivores.

L’étiquette du DPE informe les locataires et les acheteurs des performances des logements. Ces informations leur permettent de mieux comprendre la consommation d’énergie des habitations et les charges associées en termes de factures énergétiques.

Objectifs du DPE

Informer les acheteurs et les locataires

Les acquéreurs et les locataires sont informés de la performance énergétique des logements qu’ils souhaitent acheter ou louer. Ils peuvent ainsi estimer le montant de leur facture énergétique. L’étiquette du DPE est donc un point essentiel dans la mise en location ou la vente, constituant un critère important dans l’étude comparative de plusieurs logements.

Pour aller plus loin : Combien vous coûte réellement un mauvais DPE ?

Encourager à la rénovation énergétique

Le diagnostic de performance énergétique analyse notamment l’efficacité du système de production d’eau chaude sanitaire, ainsi que du système de chauffage. Il prend aussi en compte la qualité de l’isolation. Ces données peuvent permettre au diagnostiqueur d’ajouter des recommandations d’améliorations pour aider les propriétaires à orienter des travaux de rénovation énergétique adaptés.

Découvrez notre article sur les aides financières pour améliorer votre DPE

En plus des recommandations des travaux, certains dispositifs d'aide financière, tels que MaPrimeRénov', exigent la réalisation préalable d'un DPE pour pouvoir bénéficier des aides destinées à la rénovation énergétique.

Contribuer à la transition énergétique

Le DPE vise à mesurer la performance énergétique, et d’encourager les propriétaires des logements les moins performants à entreprendre des travaux. La transition énergétique dans les copropriétés et les habitations individuelles fait donc partie des objectifs principaux du DPE.

Réduire les inégalités énergétiques

Les DPE identifient les passoires thermiques, c’est-à-dire les logements les plus énergivores (étiquettes G et F). Ils ciblent ces logements et en font la priorité des rénovations énergétiques, afin de réduire les inégalités énergétiques et la précarité énergétique.

Améliorer la qualité du parc immobilier

Construire des logements neufs aux performances optimales et rénover les logements anciens permet d’améliorer considérablement la qualité du parc immobilier français.

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La réforme des DPE 2021

Le DPE est entré en vigueur en 2006, puis a subi deux réformes majeures en 2013, puis en 2021. Celle de 2021 est la plus notable. Elle introduit des changements significatifs pour améliorer la fiabilité et l’utilité du DPE. Voici les mesures principales à retenir :

Une méthode de calcul standardisée

Une nouvelle méthode de calcul est appliquée : la méthode 3CL. Elle est mise en place par l’Ademe et comporte plusieurs facteurs tels que la quantité d’énergie primaire consommée en kWep/m²/an, ainsi que la quantité de gaz à effet de serre en CO2/m²/an.

Le diagnostiqueur ne se base plus sur le montant des factures énergétiques. Il inspecte chaque aspect de l’habitation, afin d’analyser la qualité de l’isolation et des équipements. Il se concentre notamment sur les éléments suivants :

- La température intérieure en journée et pendant la nuit.

- Le temps d’occupation du logement pendant les jours ouvrés et le weekend.

- La consommation d’eau chaude sanitaire en fonction de la surface habitable du logement et du taux d’occupation.

- L’éclairage, la ventilation, le type de fenêtre, l’isolation, le bâti et le chauffage.

Une nouvelle étiquette énergétique

Avant la réforme des DPE, deux étiquettes étaient affichées. L’étiquette énergie affichait des couleurs allant du rouge au vert. L’étiquette climat indiquait quant à elle l’impact carbone avec des dégradés de violet. Depuis la réforme, il existe une seule étiquette qui regroupe les informations nécessaires dès la première page du diagnostic. Les nouveaux DPE indiquent également une estimation du coût annuel d’énergie, renforçant ainsi la validité et la référence des données fournies.

L’opposabilité du DPE

Le DPE est désormais opposable. Cela signifie que si un propriétaire ou un locataire n’est pas d’accord avec la notation d’un diagnostiqueur, il est en droit de demander à un autre professionnel certifié d’effectuer un nouveau diagnostic. En cas de diagnostic erroné, l’acheteur peut se retourner contre le vendeur, ou bien le locataire contre le propriétaire.

De plus, des sanctions financières peuvent être appliquées en cas de non-respect de l'obligation de fournir un DPE valide lors de la vente ou de la mise en location du logement. Les propriétaires négligents s'exposent à des amendes pouvant atteindre 3 000 €, voire 15 000 € s'ils sont des personnes morales, conformément à la loi.

Les recommandations

Le DPE inclut maintenant des recommandations précises pour améliorer les performances thermiques des logements, avec des estimations des coûts et des gains énergétiques potentiels.

Pour aller plus loin -> Comment améliorer son DPE ?

L’interdiction de location des passoires thermiques

La mesure la plus impactante pour les propriétaires bailleurs est l’interdiction progressive de la location des passoires thermiques. La réforme prévoit en effet de sortir les logements les plus énergivores du marché locatif, afin d’obliger les bailleurs à entreprendre des travaux de rénovation énergétique conséquents. En 2025, tous les logements classés G seront concernés par cette interdiction. Les logements classés F suivront en 2028, puis les logements classés E en 2034.

Quand est-il obligatoire de faire un DPE ?

Le DPE avant la vente d’un bien immobilier

Un propriétaire qui souhaite vendre sa maison ou son appartement doit contacter un diagnostiqueur certifié pour réaliser un DPE. Ce document est en effet obligatoire pour toutes les ventes immobilières.

Le diagnostiqueur doit détenir une certification spécifique (RGE) ainsi qu’une assurance, car il engage sa responsabilité au cours de cette intervention. Pour trouver un professionnel, vous pouvez consulter la liste des diagnostiqueurs certifiés.

Bon à savoir : depuis le 1^er avril 2023, les vendeurs de logements classés F ou G doivent fournir un DPE, mais également un audit énergétique à leurs acquéreurs.

Le DPE, et dans certains cas l’audit énergétique, vise à garantir la transparence de la transaction. L’acheteur doit en effet être au courant de toutes les caractéristiques du bien, dont la performance thermique. En cas de DPE erroné ou non fourni, le vendeur s’expose à des sanctions. Il peut recevoir une amende et voir sa vente annulée.

Le DPE avant la location d’un bien immobilier

Le DPE est aussi obligatoire pour la mise en location d’un logement. Il est fourni par le bailleur ou par l’agence immobilière, afin que les locataires potentiels puissent avoir une idée du montant de leurs factures. Ce document joue un rôle essentiel dans l’estimation du bien immobilier, car il influence sa valeur locative.

Si des travaux importants sont réalisés dans le bien, un nouveau DPE doit être réalisé pour actualiser les performances énergétiques et mettre les informations à jour. Cela peut s’effectuer entre la fin des travaux et la signature d’un nouveau bail d’habitation.

Là encore, le non-respect de cette obligation expose le propriétaire bailleur à des sanctions.

Les autres situations qui nécessitent un DPE

Certaines situations autres que la vente ou la location nécessitent de réaliser un diagnostic de performance énergétique :

-     La construction de nouveaux bâtiments

-     Le renouvellement des bâtiments publics

-     Les rénovations importantes dans les appartements et les maisons

-     Les établissements de santé

-     La commercialisation de bâtiments tertiaires

-     Certaines procédures de préemption

-     Certains baux commerciaux

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Comment se déroule un diagnostic de performance énergétique ?

Un diagnostic de performance énergétique se déroule en plusieurs étapes.

La prise de rendez-vous

Le propriétaire prend rendez-vous avec un diagnostiqueur certifié et prépare les documents à lui fournir : plans de la maison, factures de travaux de rénovation, relevés des consommations…

La visite du bien

Le diagnostiqueur commence par une inspection visuelle. Il examine les murs, les toits, les fenêtres, les portes, les systèmes de refroidissement, de ventilation et de chauffage. Il évalue également la qualité de l’isolation thermique et l’étanchéité à l’air.

La collecte des données

Le diagnostiqueur relève les performances des équipements, mesure les dimensions des pièces, ainsi que celle des surfaces vitrées.

L’analyse et les calculs

Le diagnostiqueur collecte toutes les données pour les entrer dans un logiciel spécifique. Il modélise ainsi la consommation énergétique du bien en fonction de ses caractéristiques. Le logiciel de simulation propose différents scénarios pour estimer la consommation annuelle, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre.

La rédaction du rapport

Le rapport inclut l’étiquette énergétique, le résumé des caractéristiques du bien, ainsi que les recommandations pour améliorer la performance. Ce document a une durée de validité de 10 ans, sauf en cas de modifications importantes du bien.

Nos conseils pour bien préparer son DPE

Préparer les documents nécessaires

Avant l’arrivée du diagnostiqueur, il est conseillé de préparer les documents dont il a besoin. Il s’agit notamment des factures d’énergies, des historiques des travaux de rénovation, ainsi que les détails des plans de la maison. Les descriptions des équipements et des installations sont également utiles.

Faciliter l’accès au diagnostiqueur

Le diagnostiqueur aura besoin d’inspecter chaque partie de la maison. Il est donc important de dégager les zones qui peuvent être difficiles d’accès en temps normal, comme le grenier, le sous-sol, ou encore des espaces techniques. La clarté et la propreté des pièces sont aussi des éléments importants pour faciliter la mise en inspection.

Vérifier et préparer les équipements

Les systèmes de chauffage, de ventilation, de climatisation et de production d’eau chaude sanitaire doivent être entretenus, et en bon état le jour de l’inspection. Il peut être nécessaire de vérifier les filtres et de les remplacer si besoin.

Optimisez l’isolation et la ventilation

Si le logement nécessite de petites réparations au niveau des joints, des fenêtres ou des portes, il peut être intéressant de les réaliser avant le rendez-vous du DPE. En effet, cela permet d’optimiser l’isolation avant la notation, sans pour autant réaliser des travaux de grande ampleur.

Choisir entre DPE individuel et collectif

Pour les copropriétés, il existe le diagnostic collectif de performance énergétique (DPE collectif) qui évalue la performance énergétique de l'ensemble de l'immeuble, incluant les lots communs et les parties privatives. Ce bilan peut se substituer aux DPE individuels des logements, facilitant ainsi les démarches de rénovation énergétique pour les copropriétaires.

Combien coûte un diagnostic de performance énergétique ?

Le prix du DPE n’est pas réglementé. De ce fait, chaque professionnel est libre de fixer son propre tarif. Néanmoins, les diagnostics sont facturés en moyenne entre 100 et 250 euros en fonction des logements et de la surface des habitations.

Conclusion

Depuis la réforme de 2021, les DPE apportent une vision beaucoup plus fiable de la performance thermique des logements. Les recommandations incluses sont également déterminantes pour permettre aux propriétaires de réaliser des travaux de rénovation énergétique efficaces.

La notation (de A à G) joue un rôle essentiel dans l’estimation de la valeur de votre logement. De ce fait, nous vous conseillons d’améliorer chaque détail avant de faire réaliser l’inspection. Le choix du professionnel est aussi déterminant, car seuls les diagnostiqueurs certifiés peuvent légalement intervenir dans le cadre du DPE.

Enfin, si vous êtes acheteur ou locataire et que vous avez un doute sur la performance indiquée, vous êtes désormais en droit de demander un nouveau diagnostic. En cas de doute ou de litige, contactez un professionnel de l’immobilier pour recevoir des conseils personnalisés.

Faciliter l’accès au diagnostiqueur

Le diagnostiqueur aura besoin d’inspecter chaque partie de la maison. Il est donc important de dégager les zones qui peuvent être difficiles d’accès en temps normal, comme le grenier, le sous-sol, ou encore des espaces techniques. La clarté et la propreté des pièces sont aussi des éléments importants pour faciliter l’inspection.

Vérifier et préparer les équipements

Les systèmes de chauffage, de ventilation, de climatisation et de production d’eau chaude sanitaire doivent être entretenus, et en bon état le jour de l’inspection. Il peut être nécessaire de vérifier les filtres et de les remplacer si besoin.

Optimisez l’isolation et la ventilation

Si le logement nécessite de petites réparations au niveau des joints, des fenêtres ou des portes, il peut être intéressant de les réaliser avant le rendez-vous du DPE. En effet, cela permet d’optimiser l’isolation avant la notation, sans pour autant réaliser des travaux de grande ampleur.

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FAQ

Quand doit-on réaliser un DPE ?

Un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) doit être réalisé dans plusieurs cas spécifiques: - Vente de logement : Le DPE est obligatoire pour toute vente de bien immobilier et doit être mis à la disposition des potentiels acheteurs. Il est particulièrement obligatoire pour les logements classés F ou G depuis le 1er avril 2023 . - Location de logement : Le DPE doit être commandé par le propriétaire avant la mise en location du bien et intégré au dossier de diagnostic technique (DDT) remis au futur locataire . - Établissements Recevant du Public (ERP) : Le DPE est obligatoire pour certains ERP, notamment ceux de plus de 250 m² ou 500 m², selon les catégories et caractéristiques du bâtiment .

Quand le DPE n'est pas obligatoire ?

Le DPE n'est pas obligatoire pour les constructions provisoires utilisées moins de deux ans, les bâtiments indépendants de moins de 50 m², les locaux à usage agricole, artisanal ou industriel non résidentiels, les lieux de culte, les monuments historiques, les bâtiments non chauffés ou utilisés moins de quatre mois par an, et les biens neufs en VEFA .

Est-ce qu'un locataire peut exiger un DPE ?

Oui, un locataire peut exiger un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) même en cours de bail. Le locataire a le droit de demander un DPE valide et actualisé, especialmente si le DPE fourni est inexistant, obsolète ou incorrect. Le bailleur est obligé de fournir un DPE conforme aux normes en vigueur, et un refus de sa part peut entraîner des sanctions légales .

Quel est le prix moyen d'un DPE ?

Le prix moyen d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) se situe entre 100 et 250€, avec une moyenne observée autour de 150€. Ce prix varie en fonction du type de logement, de sa superficie, de la localisation et des tarifs pratiqués par le diagnostiqueur .

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