Propriétaire bailleur : que peut-on interdire à un locataire ?

Le propriétaire et le locataire ont chacun des droits et des devoirs. Pour assurer des relations cordiales et éviter tout litige locatif, il est nécessaire de bien les connaitre. Les deux parties peuvent ainsi respecter leurs obligations. Que peut-on interdire à un locataire tout en respectant les lois en vigueur ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.

Que peut-on interdire au locataire sans le préciser dans le bail ?

Le locataire possède des droits, mais également des obligations. Il est de son devoir d’entretenir le bien pendant toute la durée du contrat de location, et de ne pas entraver la tranquillité du voisinage. De ce fait, plusieurs interdictions s’appliquent par défaut, sans que le propriétaire n’ait à le préciser dans le contrat de location.

Le défaut d’assurance

L’assurance habitation est une obligation légale pour le locataire. Elle permet de le protéger contre les dommages qu’il pourrait causer dans l’habitation, comme un dégât des eaux, une explosion, ou encore un incendie. L’assurance couvre les dégâts des bâtiments, les dommages du locataire et des tiers, ainsi que les frais de relogement. La souscription à ce type d’assurance est obligatoire. Sans celle-ci, le locataire ne peut pas signer un contrat de bail, il n’est donc pas nécessaire de le préciser dans une clause.

La sous-location

La sous-location est une pratique qui permet au locataire de proposer le logement à une tierce personne, afin de lui faire payer un loyer à son tour. Ce procédé est lui aussi interdit par défaut, car il entraîne un risque pour le propriétaire : celui de ne pas contrôler l’occupation de son logement.

Légalement, un locataire ne peut donc pas mettre son logement en sous-location sans l’accord de son propriétaire. Pour autoriser cette pratique, les deux parties doivent signer une clause spécifique dans le bail. Cette clause permet de fixer une durée et un montant précis pour la sous-location, ainsi que d’identifier clairement le sous-locataire.

La transformation du logement

Tout comme la sous-location, la transformation du logement est interdite sans l’accord du bailleur. Le locataire ne peut donc pas réaliser de travaux majeurs dans le logement, tels que :

-          Abattre des murs

-          Modifier les installations électriques ou la plomberie

-          Ajouter des extensions comme une terrasse ou une véranda

-          Installer un nouveau système de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire

-          Modifier radicalement l’apparence du logement

Là encore, le propriétaire n’a pas à spécifier cette interdiction dans le bail, car préserver l’état du logement fait partie des obligations du locataire.

Les nuisances

Le locataire a le devoir de respecter le logement qu’il habite, ainsi que ses voisins. De ce fait, toute nuisance est à proscrire. Elles peuvent se présenter sous différentes formes, mais sont toutes interdites par défaut :

Les nuisances sonores se caractérisent par la musique ou la télévision à un volume trop élevé, des fêtes bruyantes, des aboiements de chiens persistants, des bruits de travaux ou une tondeuse à des heures inadaptées, des disputes bruyantes… Les nuisances olfactives peuvent découler d’une accumulation de déchets qui entraînent des odeurs dans le voisinage. Il peut également s’agir de problèmes d’égouts non traités. Enfin, les nuisances visuelles sont par exemple un encombrement de l’espace commun avec des objets personnels, une décoration extérieure inappropriée, un mauvais entretien du jardin, des peintures aux couleurs non conformes, ou encore un éclairage extérieur excessif.

Les défauts de paiements

En signant le contrat de bail, le locataire s’engage légalement à payer les charges locatives et les loyers, à la date indiquée. Tout retard ou défaut de paiement est donc interdit.

Dans les faits, il est possible que le locataire rencontre des difficultés financières qui se répercutent sur la ponctualité des paiements. Dans ce cas, la communication avec le propriétaire ou l’agence de gestion locative est primordiale. Pour assurer la bonne entente entre les deux parties, des solutions peuvent être trouvées, en fonction des situations. Le propriétaire peut par exemple accorder un délai supplémentaire.

Que peut-on interdire à un locataire en rédigeant une clause dans le bail ?

Interdire au locataire de refuser l’augmentation du loyer

La clause d’indexation du loyer autorise le propriétaire à augmenter le montant du loyer de manière annuelle. Cette augmentation est réglementée par l’IRl : l’indice de révision des loyers.

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Si le bail contient cette clause, le locataire ne peut légalement pas refuser l’augmentation du loyer, dans la mesure où les taux de l’IRL sont respectés.

La clause doit mentionner la date de la révision du loyer, ainsi que l’indice de référence du dernier IRL. Elle doit figurer noir sur blanc sur le contrat de bail. Dans le cas contraire, le locataire peut refuser l’augmentation du loyer.

Interdire au locataire de refuser les droits de visite

En principe, le respect de la vie privée fait partie des droits du locataire. De ce fait, pendant toute la durée du bail, le propriétaire ne peut pas lui rendre visite sans avoir obtenu son accord au préalable.

Cependant, le bailleur peut rédiger une clause particulière qui l’autorise à visiter le bien afin de vérifier son état. En signant le bail, le locataire ne peut donc pas légalement refuser la visite du propriétaire. Cette clause est légale, cependant, elle ne doit pas être abusive. Le propriétaire ne peut réaliser cette visite qu’une seule fois par an, et doit prévenir le locataire de la date prévue.

Interdire au locataire de domicilier son entreprise dans le logement

Peut-on interdire à un locataire de domicilier une entreprise dans le logement loué à titre de résidence principale ? La réponse est oui. En revanche, il est conseillé de rédiger une clause spécifique dans le bail, afin de préciser cette interdiction. Cette clause permet d’informer clairement le locataire que le bien doit rester uniquement à usage d’habitation. Cela évite les risques locatifs et apporte une protection juridique au propriétaire. En effet, en cas de recours légal, la clause peut permettre de prouver que le locataire est en tort s’il domicilie une société dans le logement.

Interdire les travaux d’embellissement

Le locataire doit entretenir le logement pendant toute la durée du bail. Cependant, il ne peut pas réaliser des travaux d’embellissement ou de transformation, même mineurs, sans l’accord du propriétaire. Cela peut notamment inclure de repeindre les murs avec une couleur différente.

Pour ce faire, le locataire doit impérativement demander l’accord de son propriétaire et obtenir un accord écrit. De même, le propriétaire peut interdire ce type de travaux en rédigeant une clause à ce propos dans le bail.

La clause résolutoire

La clause résolutoire permet au propriétaire d’interdire trois choses fondamentales à un locataire. Si ce dernier ne respecte pas l’une de ces interdictions, le propriétaire peut alors demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Les éléments interdits sont les suivants :  

-          Le non-paiement du loyer et des charges locatives

-          L’absence de dépôt de garantie

-          Un manquement grave aux devoirs du locataire (absence d’assurance habitation, trouble du voisinage…)

Les clauses interdites dans un contrat de bail

Voici une liste non exhaustive des clauses interdites dans un contrat de bail, car considérées comme abusives.

-          Interdire au locataire de fumer dans le logement

Bien que l’entretien du logement fasse partie des obligations du locataire, le propriétaire ne peut légalement pas lui interdire de fumer à l’intérieur. Cependant, il peut trouver un accord avec lui, afin que le locataire s’occupe de repeindre les murs à la fin du bail, si ceux-ci ont jauni à cause de la fumée. La peinture doit être appliquée avant l’état des lieux de sortie et la reprise des clés.

-          Majorer le loyer en cas de retard ou de défaut de paiement

Les retards de paiement ou les impayés ne peuvent pas influencer le montant du loyer. Celui-ci doit rester fixe. Le propriétaire ne peut légalement pas rédiger une clause pour majorer le loyer dans ces situations.

-          Imposer une assurance habitation au locataire

Le propriétaire ne peut pas imposer une compagnie d’assurance en particulier à son locataire. Tant que ce dernier dispose d’une assurance, la signature du bail peut être effectuée légalement.

-          Une clause résolutoire abusive

Hormis les trois raisons que nous avons citées précédemment dans cet article, le propriétaire ne peut pas s’appuyer sur la clause résolutoire pour résilier le bail.

-          Réduire la durée légale du bail

La loi fixe la durée minimale d’un bail à 3 ans pour une location vide et à 1 an pour les logements meublés. Le propriétaire n’est pas autorisé à rédiger une clause pour réduire ce délai.

-          Imposer un prélèvement automatique

Le locataire doit toujours avoir le choix entre plusieurs moyens de paiement pour le loyer et les charges locatives. Le propriétaire ne peut pas lui en imposer une, et encore moins un prélèvement automatique.

Peut-on interdire les animaux de compagnie à un locataire ?

Le cadre légal concernant la détention d’animaux de compagnie peut varier en fonction des baux de location. Il est détaillé par la loi n°70-598 du 9 juillet 1970.

Le bail d’habitation de longue durée

S’il s’agit d’un bail d’habitation classique, le propriétaire ne peut pas interdire à un locataire d’avoir un ou plusieurs animaux domestiques. En revanche, le locataire doit veiller au respect de la structure et du voisinage. Il est de sa responsabilité de prendre soin de ses animaux et d’éviter les nuisances qu’ils peuvent provoquer (nuisances sonores, dégradations…).

La seule exception concerne les chiens de première catégorie, car ils peuvent être considérés comme dangereux. Le propriétaire peut légalement interdire aux locataires de posséder ce type d’animal. Pour cela, il doit prévoir une clause spécifique dans le bail.  

La location meublée de tourisme

Si le logement est une location de tourisme, le propriétaire peut interdire la détention de n’importe quel animal de compagnie.

Conclusion 

« Que peut-on interdire à un locataire ? » est une question essentielle que le propriétaire doit se poser avant de rédiger un contrat de bail et de le faire signer. Il est indispensable de connaitre les réglementations en vigueur, afin d’éviter d’inscrire des clauses abusives, qui peuvent amener à des litiges.

Pour recevoir un accompagnement personnalisé et éviter les erreurs, n’hésitez pas à contacter nos experts en gestion locative.

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