Recouvrement des loyers impayés après expulsion : que faire en tant que propriétaire ?

L’expulsion du locataire est le dernier recours du propriétaire en cas de loyers impayés. Cette procédure permet de mettre un terme à la dette locative, afin de limiter le préjudice financier causé au bailleur. Après l’expulsion, les sommes ne sont pas forcément perdues. En effet, le bailleur dispose de plusieurs options de recouvrement pour récupérer les montants des loyers impayés. C’est ce que nous allons voir dans cet article.

Qu’est-ce qu’un recouvrement de loyers impayés ?

Le recouvrement des loyers impayés désigne la procédure que vous pouvez intenter contre votre locataire, afin de récupérer les sommes qui vont sont dues.

En effet, si le tribunal autorise l’expulsion du locataire, cela vous permet de ne pas accumuler plus de créances. Cependant, pour récupérer les loyers impayés pendant la période de location, vous devrez lancer une procédure de recouvrement.

La dette locative peut représenter une somme importante, car elle ne se limite pas forcément aux loyers impayés pendant la location du logement. Elle peut également inclure les loyers impayés pendant la procédure d’expulsion (qui peut durer plusieurs semaines ou mois), ainsi que les loyers impayés entre l’annonce de l’expulsion par le juge et l’exécution de cette décision par le commissaire de justice.

Concrètement, vous pouvez continuer à perdre de l’argent entre le moment où vous demandez l’expulsion et le moment où votre locataire quitte enfin les lieux. 

Comment obtenir le recouvrement des loyers impayés après l’expulsion ?

Saisir les meubles du locataire

La première méthode pour obtenir le recouvrement des loyers impayés est de demander la saisie-vente des meubles du locataire. Pour cela, il faut contacter un commissaire de justice qui adressera un commandement de payer aux fins de saisie-vente au locataire. Ce document informe officiellement le locataire que ses biens seront saisis dans un délai de 8 jours s’il ne règle pas ses dettes.

Passé ce délai, le commissaire de justice procède à la saisie des meubles et remet au locataire un acte de saisie. Les biens sont ensuite vendus à l’amiable ou aux enchères, dans un délai d’un mois environ. L’argent généré par les ventes permettra de rembourser vos loyers.

BON A SAVOIR : Certains meubles ne peuvent pas être saisis. La loi dresse en effet une liste des meubles insaisissables pendant une saisie-vente. Il s’agit notamment de tous les meubles indispensables au quotidien, ainsi que les objets personnels.

La saisie-attribution

Une saisie-attribution permet au propriétaire de récupérer les loyers impayés en prélevant directement le locataire. Deux cas de figure sont envisageables :

• ‍Saisir le compte bancaire du locataire

En tant que bailleur, vous pouvez demander à prélever directement le compte bancaire du locataire pour le recouvrement des loyers impayés. Pour cela, il vous faudra l’autorisation d’un commissaire de justice. Celui-ci enverra une lettre au locataire pour l’informer de la saisie, puis adressera un procès-verbal de saisie-attribution à l’établissement bancaire. Si la somme demandée est disponible sur le compte, la banque la bloquera pour que le locataire ne puisse pas s’en servir, puis la transférera sur le compte du propriétaire. Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour contester la saisie-attribution. Pour cela, il doit saisir le juge d’exécution.

• ‍Saisir le salaire du locataire

La saisie-attribution peut aussi se faire directement sur le salaire du locataire. Pour cela, vous devez faire une demande auprès du tribunal judiciaire. Cette saisie est effectuée auprès de l’employeur, avant même que le salaire ne soit versé sur le compte du locataire. Pour prévenir l’employeur, le tribunal lui adresse une lettre recommandée avec accusé de réception.

Les pièces justificatives pour obtenir le recouvrement des loyers impayés

Si vous vous rendez devant un tribunal pour obtenir le recouvrement des loyers impayés après l’expulsion du locataire, vous devez présenter au juge le dossier le plus complet possible.

Celui-ci doit notamment comporter :

- Le bail de location que vous avez signé avec votre locataire, afin de prouver l’existence du contrat, le montant du loyer et des charges, ainsi que les dates de paiement.

- Les relances que vous avez envoyées à votre locataire pour les loyers impayés.

- Une copie de la décision judiciaire d’expulsion du locataire.

- Un plan détaillé de toutes les sommes qui ont été impayées, ainsi que les frais annexes.

Comment évaluer la situation après l’expulsion ?

L’évaluation de la situation financière du locataire après l’expulsion

Une étude de la situation financière du locataire est indispensable après la procédure d’expulsion. Elle permet en effet de mesurer la solvabilité du locataire, afin de savoir s’il est en capacité de rembourser les loyers impayés.

Vous pouvez effectuer cette étude vous-même, ou bien faire appel à un professionnel qui vous représentera, tel que :

- Un avocat spécialisé en droit immobilier

- Un gestionnaire immobilier (agence immobilière, agence de gestion locative)

- Une agence de recouvrement des créances

- Un enquêteur financier

Pour évaluer la situation financière du locataire, il est nécessaire d’analyser les éléments suivants :

- Les documents financiers, tels que les relevés bancaires, les déclarations de revenus ou encore la fiche de paie.

- Les dettes que le locataire peut avoir auprès d’autres créanciers, comme des crédits bancaires (rapport de crédit).

BON À SAVOIR : les informations fournies par le locataire ne sont pas toujours fiables. Pour analyser précisément la situation financière, nous vous conseillons de faire appel à des professionnels qui pourront directement consulter les documents des administrations officielles (employeur, banquier…).

L’estimation des montants des loyers impayés et des frais annexes

Entamer une procédure d’expulsion pour loyers impayés implique de débourser les frais suivants :

- Frais de justice : le coût du dépôt de la demande d’expulsion, des documents et des procédures administratives.

- Honoraires d’avocat : La rémunération de l’avocat qui défendra vos droits devant le juge pour que vous puissiez obtenir l’expulsion de votre locataire et le recouvrement des loyers impayés.

- Rémunération du commissaire de justice : les frais engagés pour la rédaction des actes, les saisies et la procédure d’expulsion.

- Frais de recouvrement : les services d’une agence de recouvrement des créances peuvent être facturés.

- Frais de déplacement et de stockage : si les biens du locataire sont saisis, cela génère des frais de la part d’une entreprise de déménagement et de stockage.

Les frais annexes peuvent augmenter assez rapidement. De ce fait, nous nous conseillons vivement de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier. Celui-ci pourra vous conseiller sur la procédure la moins coûteuse et plaider votre cause devant le juge afin d’obtenir le remboursement de ces frais de la part du locataire.

Comment récupérer les loyers avant d’entamer une procédure d’expulsion ?

En tant que propriétaire, vous avez plusieurs recours possibles avant d’entamer une procédure d’expulsion pour loyers impayés. Si vos relances restent sans réponse, voici les organismes à contacter :

Les garanties loyers impayés

Souscrire une assurance contre les loyers impayés n’est pas obligatoire pour un bailleur. Ce type de garantie est cependant conseillé. N’hésitez pas à comparer plusieurs compagnies d’assurances et agences de gestion locative, afin de comparer les devis et choisir le meilleur rapport qualité/prix. En effet, toutes les assurances ne prennent pas en charge le même montant de loyers impayés et n’appliquent pas les mêmes conditions.

La caution du locataire

La caution est souvent un particulier proche du locataire, comme un parent, un membre de la famille ou encore un ami. En tant que propriétaire, vous avez normalement étudié la solvabilité de cette personne afin de vous assurer qu’elle sera en mesure de payer le loyer à la place du locataire si celui-ci rencontre des difficultés financières. Si votre logement est géré par une agence de gestion locative, celle-ci aura également fait ce travail d’analyse. En cas de loyer impayé, vous pouvez donc demander le règlement à la caution, car cela fait partie des engagements inscrits dans le contrat de bail.

Notez également que certaines sociétés peuvent se porter caution. C’est notamment le cas de la garantie Visale, qui permet aux locataires d’obtenir une caution professionnelle assurée par l’organisme Action Logement. Dans ce cas-là, il faudra contacter directement la société pour obtenir le remboursement des loyers.

→ En savoir plus sur la garantie visale

Les aides au logement

Si votre locataire bénéficie d’une aide au logement, comme la CAF ou la MSA, vous devez contacter l’organisme en question pour signaler le non-paiement des loyers. Les bailleurs ayant signé une convention APL peuvent en effet demander à percevoir directement le versement de l’aide au logement.

→ En savoir plus sur les APL quand on est propriétaire

Le dispositif Solibail

Si vous louez votre logement dans le cadre d’un bail solidaire, vous obtenez une garantie contre les loyers impayés. En effet, le Solibail est géré par une association spécialisée, qui prend elle-même en charge les paiements des loyers. De ce fait vous percevez vos revenus locatifs même si l’occupant du logement est insolvable ou si le bien est inoccupé.

→ En savoir plus sur le solibail

Ce qu'il faut retenir :

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Le recouvrement des loyers impayés après une procédure d’expulsion n’est pas quelque chose d’automatique. Vous devez en effet entreprendre des démarches auprès d’un commissaire de justice ou un juge, pour réclamer le remboursement de vos créances.

Notez cependant que toutes les procédures judiciaires engendrent des coûts. En fonction des cas, ces coûts ne seront pas forcément remboursés intégralement. De ce fait, nous vous conseillons de saisir le juge uniquement si toutes les solutions à l’amiable ont été infructueuses. Nous vous rappelons que vous pouvez contacter le locataire, la caution, votre assurance contre les loyers impayés, ou encore un conciliateur de justice.

Si vous vous retrouvez contraint de saisir le tribunal pour récupérer vos loyers, veillez à vous faire représenter par un professionnel du droit immobilier. Celui-ci vous permettra de limiter les coûts et d’augmenter vos chances d’obtenir gain de cause. Demandez également l'avis d'un professionnel en gestion locative comme Manda pour savoir comment réagir dans ce genre de situation. 

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FAQ

La dette locative a-t-elle un délai de prescription ?

Oui. Le bailleur dispose d’un délai de trois ans pour réclamer le versement des loyers impayés. Passé ce délai, il n’est plus possible d’exiger le remboursement de la dette locative.

Comment obtenir un recouvrement des loyers impayés si le locataire n’est pas solvable ?

Si le locataire est insolvable, le propriétaire peut se tourner vers les options à l’amiable que nous avons citées précédemment : une caution ou une assurance contre les loyers impayés.

Que faire si le locataire ne transmet pas sa nouvelle adresse ?

Après une expulsion, il peut arriver que le locataire change de domicile sans transmettre sa nouvelle adresse. Cela lui permet d’éviter de recevoir un commandement de paiement de la part d’un commissaire de justice, et de rembourser les loyers impayés. Pour contrer ce problème, le bailleur créancier peut faire appel à un commissaire de justice pour effectuer une enquête d’adresse. Le professionnel peut alors se renseigner auprès de l’administration pour obtenir la nouvelle adresse du locataire.