Règlementation location saisonnière: fonctionnement et risques ?

La règlementation qui encadre la location saisonnière devient de plus en plus stricte en 2020. Les contraintes se multiplient pour les propriétaires en courte durée. Quelles sont vos obligations en tant que propriétaire d'un logement en location saisonnière ? Que dit la loi à ce sujet ? Quels sont les risques encourus ? On fait le point sur la règlementation de la location courte durée.

Règlementation de la location saisonnière, type Airbnb : quelques bases à connaître

Définition

Tout d'abord, on parle de location saisonnière dès lors que la location est limitée dans le temps. La loi N° 70-9 du 2 janvier 1970 en donne une définition précise : « Est considérée comme une location saisonnière (…) la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs ».  En tant que meublé touristique, la location saisonnière se définit par l'article D.324-1 du Code du Tourisme comme : "Les villas, appartements ou chambres meublées, qui sont loués à la journée, à la semaine ou au mois à qui n’y élit pas domicile."

Pour quel profil de locataire ?

Les restrictions en matière de location saisonnière portent essentiellement sur la courte durée du séjour, mais pas sur le statut du locataire. Ce dernier peut être en vacances, de passage pour un voyage d'affaires, peu importe... La qualité du locataire ne remet pas en cause la qualification du contrat de location saisonnière.

Le contrat de location saisonnière

A noter: le contrat peut être convenu de particulier à particulier ou via un professionnel de l'immobilier. De nombreux propriétaires font ainsi le choix de louer leur logement sur des plateformes en ligne telles qu'Airbnb, HomeAway, Booking, etc.

• la gestion d'une location courte durée est différente d'une gestion locative longue durée sur de nombreux aspects, il est préférable de consulter un expert en gestion locative comme Manda pour de la longue durée.

Une règlementation éparpillée

Sachez que la réglementation relative à la location saisonnière n’est pas uniforme à travers l’Hexagone. En effet, elle varie en fonction de la commune et du type de résidence (principale / secondaire). Le tableau en haut de l'article permet de faire le point sur la réglementation actuellement en vigueur, selon votre cas.  Ce qu'il faut retenir, c'est que la réglementation est beaucoup plus contraignante dans les villes de plus de 200 000 habitants, telles que Paris, Lyon, Marseille, Nice, Montpellier, ou encore Lille.  La location saisonnière est principalement destinée à des propriétaires souhaitant louer quelques semaines leur résidence principale. Si vous envisagez toutefois de louer une résidence secondaire en courte durée, soyez prévenu de la complexité du cadre légal qui s'impose. De nombreuses contraintes qui viennent rogner la rentabilité de votre investissement locatif en courte durée par exemple.

Louer sa résidence principale en courte durée

On parle de résidence principale dès lors qu'elle est occupée au minimum 8 mois par an. Vous ne pourrez donc pas louer votre résidence principale plus de 4 mois dans l'année, soit un total de 120 jours.  C'est le seul cas où aucune démarche de déclaration auprès de la mairie n'est exigé, exception faite de certaines communes. L'article L.324-1-1 du Code du Tourisme dispose que "cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur". Les villes de Paris, Bordeaux et Nice sont concernées par exemple, mais d'autres sont susceptibles de rejoindre cette liste. Vous devez alors déclarer votre activité à la municipalité, qui vous attribuera un numéro d'enregistrement à faire apparaître sur les annonces en ligne. Louer sans ce numéro dans les villes concernées est illégal et fortement sanctionné.

Louer sa résidence secondaire en location saisonnière

Dans toutes les villes de France et depuis la Loi Alur, vous devrez déclarer votre activité à la mairie si vous décidez de louer une résidence secondaire en courte durée. "Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé" article L.324-1-1 du Code du Tourisme.  Il vous suffit pour ce faire d'adresser à la municipalité le formulaire cerfa n°14004*03 dûment complété. Si vous ne le faites pas, vous vous exposez à une amende de 450€.  Dans les villes de plus de 200 000 habitants et certaines autres, la réglementation est encore plus contraignante. Vous devrez demander l'autorisation de louer votre résidence secondaire en courte durée. Le non-respect de cette loi peut coûter cher: 50 000€.

La loi sur la location saisonnière est de plus en plus stricte

A présent, tâchons de comprendre les évolutions de la loi sur la location courte durée. Observons notamment l'historique des principales mesures renouvelant la règlementation de la location saisonnière.

2014 – Loi ALUR: une nouvelle définition de la « résidence principale »

La loi no 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite Loi ALUR redéfinit la notion de résidence principale. Dorénavant, elle diffère de celle de la loi fiscale: « La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la construction et de l’habitation (article 2 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par l’article 1 de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové).

2016 – Modification de l’article L324-1-1 du Code du tourisme : l’importance de la durée

En 2016, l’article 51 de la loi pour une République numérique modifie l’article L324-1-1 du Code du tourisme en intégrant la limite de 120 jours par an, pour la location saisonnière d’une résidence principale, sans nécessité d’obtenir une autorisation ou d’en changer l’affectation, quel que soit l’endroit où se trouve le logement loué.

2016 – Obligation de déclaration pour une résidence secondaire proposée en location saisonnière

L’article L321-1-1 du Code du Tourisme oblige tous les propriétaires à déclarer leur activité de location saisonnière en meublé, s’il s’agit de leur résidence secondaire, quelle que soit la commune.  

2017 – Décret du 28 avril 2017

Le décret du 28 avril 2017 autorise les villes de plus de 200 000 habitants, si elles le souhaitent, à instaurer un système d’enregistrement aux propriétaires souhaitant proposer leur résidence principale en location saisonnière. Les communes des départements des Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, ainsi que les agglomérations de plus de 50 000 habitants en zone tendue sont également concernés par ce décret. Il détaille également les modalités d’enregistrement et de récupération du numéro d’identification.

2018 – Un régime de location renforcé

La loi ELAN (ou « loi logement») du 23 novembre 2018 renforce le régime de location saisonnière, par le biais de l’article 51, imposant une série de contrôles et de sanctions à l’encontre des loueurs et des plateformes de location saisonnière.

Des sanctions qui se multiplient pour les propriétaires illégaux en courte durée

Depuis 2016, les pouvoirs publics se penchent sur la location saisonnière, déployant une série de lois et de mesures visant à encadrer ce mode de location. Si la loi sur la location saisonnière avait été encadrée en 2014 par la loi ALUR, la loi ELAN entérine le renforcement des contrôles et des sanctions. En réalité, le gouvernement souhaite limiter l’effet inflationniste sur les loyers, en raison de certaines pratiques constatées dans plusieurs villes.  Les contrôles et les sanctions ont donc été renforcés, avec des mesures à fort impact, par exemple :

 
• Une amende de 5000 à 10 000 € infligée à tout loueur ne répondant pas à la demande de sa commune de communiquer le décompte du nombre de nuitées ayant fait l’objet d’une location au cours de l’année ;
 
• Une sanction financière de 5000 € aux particuliers qui auraient omis de déclarer leur location saisonnière auprès de la mairie ;
 
• 10 000 € d'amende si le logement est loué plus de 120 jours par an ;
 
• Une amende de 50 000 € si le logement est proposé en location sans autorisation préalable.

Enfin, dans certaines villes, dont Paris, la mairie a décidé de mettre en œuvre des moyens de contrôle des locations saisonnières. Ainsi, en 2018, le montant des amendes infligées dans la capitale a été estimé à 2,1 millions d’euros.

Quel avenir pour la réglementation et la rentabilité de la location saisonnière ?

Certes, les multiples évolutions de la règlementation sur la location saisonnière sont la réponse du gouvernement aux problématiques soulevées par certaines nouvelles pratiques de la location saisonnière. Mais comment prévoir la direction que prendra la loi sur la location saisonnière à l’avenir ? Difficile à dire. Néanmoins, en observant les intentions de certains acteurs du domaine de l’immobilier, au même titre que des géants de l’informatique, dont Google, il est possible d’anticiper de nombreux changements dans les règles du jeu. La location saisonnière reste une nouveauté et les pratiques évolutives des propriétaires, des locataires et des plateformes entraîneront très certainement l’État à envisager de nouvelles réglementations, à durcir le cadre et à limiter les dérives.  Cependant, il est important de rappeler que la législation française actuelle est plus clémente qu’ailleurs dans le monde. Par exemple, la durée limite de location est de 90 jours à Londres, à Seattle et à San Francisco. À New York, il est illégal de louer un logement entier en dessous de 30 jours consécutifs. À Berlin, la loi sur la location saisonnière s’intéresse à la surface du logement… Autant d’exemples et de variantes qui laissent à penser que les pouvoirs publics français ont encore une belle marge de manœuvre. Il y a fort à parier que la tendance à l'investissement locatif se portera encore davantage vers la location longue durée.  Contraignante pour bien des raisons, la durée de location saisonnière maximale de 120 jours présente un obstacle important pour les propriétaires. Pour optimiser vos revenus locatifs, saviez-vous qu’il existe d’autres formes de location, conférant une plus grande liberté de mouvement aux propriétaires, car non soumises aux réglementations et aux termes de la loi sur la location saisonnière ? Parlez-en avec un conseiller Manda.